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楼市交易量增多 买卖二手房七类风险需提防

东莞日报   2016-10-13 11:04

[摘要] 去年以来,我市楼市交易量增多,随之而来的是一些二手房交易引发的房屋买卖合同纠纷日益频繁。

去年以来,我市楼市交易量增多,随之而来的是一些二手房交易引发的房屋买卖合同纠纷日益频繁。

二手房买卖相比购置新商品房而言,交易过程比较复杂,二手房买卖的双方是签订了房屋买卖合同,交付了部分或全部房款后,才到不动产交易中心办理产权登记、审核、过户等手续,这中间就形成一个时间差,极易产生纠纷,确保交易资金的安全成为了必须解决的大问题。那么,我们该如何注意二手房买卖合同中存在的风险呢,如果遇到纠纷该怎么办?对此,本期《法治东莞》请来“法润莞邑”法治宣讲团成员以及审理二手房纠纷的市中院法官为大家“支招”。

“法润莞邑”法治宣讲团成员、广东闻彰律师事务所律师李道君表示,二手房交易当中的购房者不妨了解一下在二手房买卖当中常见的风险,做好防范工作,减少纷争和诉讼,避免造成经济损失。就此,李道君列举了二手房买卖当中七类常见的法律风险。

1.房屋产权的风险

确保购置的二手房房屋产权清晰可以出售、出卖人有完全处分权是购房者在交易前必须做的事情。

卖房者是否有权处置房产,房产是否夫妻共有财产或与他人共有房产是首要了解的事情。如果在事先未查明房屋“共有情况”就签订房屋买卖合同,很可能发生共有一方未经对方同意而擅自出售房屋的情况,而这种处分行为由于侵犯了共有另一方的财产共有权,极有可能被认定为房屋买卖合同无效,从而引发不必要的争端。

律师支招:买卖双方好持房产证原件一起到房管局查询房屋权属登记信息,查询该房屋的基本权属情况,包括:房屋的登记所有权人、是否有抵押、是否受司法限制等情况,顺便还可以确认一下房产证的真伪。

2.贷款延迟引发的风险

二手房买卖合同都会明确约定支付购房款的具体时间和支付的违约责任。很多购房者是通过银行贷款的方式缴纳部分购房款的,但由于银行放贷的时间是由银行自主决定的,购房者不能完全掌握,故经常发生银行或公积金未按预期的时间放贷的情况,导致购房者延迟履行承担违约责任,甚至让卖方抓住机会解除合同。因为买卖合同是没有约定次申贷失败后如何处理的,在这种情况下如果自有资金难以支付,就会导致卖方主张解除合同。

律师支招:买方在合同中必须根据自身情况,约定具体的提交申请贷款的资料的时间,而不约定具体取得批贷通知实际支付购房款的时间,因为何时批贷是银行或公积金管理部门决定的,买方是掌控不了的;买方在合同中必须约定,次申贷失败后如何处理,律师建议的方式是:若次申贷失败,买方有权更换其他银行等金融机构再次申请,再次申请失败的,应在N日内自行筹集款项支付(如买方有能力自行支付余款)/或选择约定:合同解除,双方互不承担违约责任,但卖方因履行合同花费的合理支出由买家承担。

3.实际缴纳税款与预估有出入的风险

二手房买卖中,一般都约定由买方承担全部税款,经常发生中介或卖方计算税费错误,待买方缴税时发现税负远超预期,出现骑虎难下的情形。

律师支招:提前自行计算或要求中介、卖方对税费进行计算,并将计算纳税额度列入买卖合同中,约定买方只承担约定的税费额度。

4.签订“阴阳合同”避税的风险

买方通过补充协议网签协议,降低房屋成交价格(将一部分价格化为设施设备或装修款),卖方以此为由要求确认合同无效。

律师支招:通过黑白合同对价格进行调整,涉嫌无效,面临风险。建议买方全面衡量,不要因小失大。

5.购买禁止交易的房屋的风险

买方贪图便宜,购买不符合上市交易条件的经适房、两限房等,卖方可随时启动无效诉讼,确认合同无效。

律师支招:司法实践中,不符合条件的保障房交易合同基本都被确认无效,而其中大多数情况都是因为房价上涨后卖方反悔所引起的诉讼。建议购房人不要违反规定购买政策保障房。

6.卖方拖延接受付款的风险

买方准备了房款,比如首付款,通知卖方提供账户以便汇款,而卖方以各种理由,拖延提供账户,故意拖延买方付款时间,制造买方违约的事实,一旦达到解除条件,卖方会恶人先告状,起诉买方迟延付款,而付款义务的证明责任在买方,买方将面临很大的诉讼风险。类似案件屡有发生,务要谨慎对待。

律师支招:要在订立合同时约定卖方收款账户,买方付款时直接转入约定账户;如果没有约定账户,又遇到上述情况,买方要通过录音录像、发送书面催告函、提存款项、通知中介将该情况备案等方式留存证据,证明自己主动付款的事实,破解对方圈套。切记不能仅靠口头、电话沟通,否则一旦发生纠纷将无法提供证据证明客观事实。

7.房屋存在租赁关系的风险

由于我国合同法主张买卖不破租赁的原则,因此正在出租的房子会影响到买卖交易,简单来说,房屋的所有权发生转移后,原承租人仍可继续在租赁期限内使用该房屋,而买方无权要求承租人搬出去。再加上卖方在出售该房屋时,原承租人还享有在同等条件下的“优先购买权”,这样对买房者不利。

律师支招:买方有必要事先查明该房屋的租赁情况,再决定是否购买,如果打算购买已经租赁出去的房子,好让房主提供一份该房屋承租人的“声明”,主要内容表明:承租人承诺在同等条件下放弃行使“优先购买权”。

问题A

房价上涨引发卖家毁约该怎么办?

法官:不支持通过失信方式获利的行为

随着房价的上涨,卖家觉得不划算,通常找各种理由毁约不卖了。记者从市中级人民法院获悉,这样类似的二手房交易纠纷增多,法院已明确表示不支持通过失信方式而获利的行为。

市中院民一庭法官杨浩、廖志明提醒,买方可以在签订合同时,交较多的定金或约定较高的违约金,卖方违约后要赔偿的数额会较大。这样就会增加卖方毁约的成本,从而减少毁约的可能性。

卖方违约不但要赔违约金,连担保费律师费等都要赔

2015年4月份,黄先生通过中介公司挂出名下一套位于凤岗和南路绿茵华庭的房子。4月15日,徐先生看中这套房子,双方在中介公司签订房地产买卖合同,房价43.8万元,定金4万元。

因为房子处于抵押状态,双方约定通过委托担保公司融资赎楼。但在办理手续过程中,在银行贷款已经审批给徐先生的情况下,黄先生却单方面停止合同交易。

徐先生说,当时对方看到临深片区房价上涨,就不愿履行合同,通知中介公司停止办理,导致房屋不能交易,多次协商无果后,还委托律师发律师函要求履行合同,但黄先生无视合同约定和诚信原则不予理睬。

法院查明,按照合同约定,徐先生已依约履行了交付定金、支付及担保费用、申请并获得银行按揭贷款审批、进行首期款监管等合同义务,但是卖方在2015年7月10日却提出要求退资料、停止走流程,其行为已经构成违约。

终,法院根据合同约定判决黄先生返还定金4万元,按照总楼价10%支付违约金4.38万元,赔偿包括中介服务费4500元、担保服务费6500元、为本案诉讼已支付律师费7000元等共计1.8万元。

法院不支持通过失信方式获利的行为

对于卖方签了合同后毁约,由此引发的房屋买卖合同纠纷,买卖双方应该注意什么?

对此,杨浩法官表示,市场是变化的市场,买卖应当谨慎。一旦签订合同,双方均应诚实信用、遵守契约,严格履行。卖方不能因为房价上涨就不卖,买方也不能因为房价下跌就不买,任何一方违约都要承担违约代价, 法院不会支持通过失信的方式去获利的行为。

订立房屋买卖合同要详细、明确。二手房买卖合同往往涉及买方申请按揭贷款、卖方申请赎楼注销抵押、担保公司担保银行贷款等手续,牵涉到银行、担保公司、中介公司、买卖双方等多方主体,对合同履行的各个流程所需要的时间、资金及需要配合处理的主体应尽可能地约定清楚。

那么,对个人来说,买卖房屋是一件大事,如何能保证自己的权益得到大保护?

廖志明法官说,合同违约责任条款要详细、明确,可适当提高违约金预防一方违约。对一方违约后相关的中介服务费、担保服务费、另一方因违约方行为进行诉讼的律师费等费用负担也应在合同中予以明确约定。守约方可以要求继续履行合同或者要求解除合同并要求违约方承担违约责任。

实践中会出现双方在签订书面合同后,双方约定对付款时间等进行细微的变更,比如卖方同意买方比合同约定日期推迟一两天付款的情形。因此双方均要注意保留在协商过程中的证据,包括视频录像、通话录音、短信记录、微信记录等,也可以签订新的书面协议。

买卖双方不应做“甩手掌柜”

在东莞,大多数二手房买卖都通过中介公司,中介公司应该如何引导双方交易顺利进行?

廖志明法官建议,买卖房屋过程中找有资质、信誉好的中介。大部分的二手房交易签订的是中介公司提供的格式合同。中介公司在提供服务、收取费用的同时,也应当思考如何提高包括格式合同在内的服务质量,降低违约风险,对双方的交易过程要实事求是地记录。因为一旦发生纠纷产生诉讼,中介一般会作为第三人应诉,也必将为此付出必要的人力、物力等诉讼成本。

二手房买卖一般是由中介公司牵头为双方办理相关手续,买卖双方在签署合同后不应做“甩手掌柜”,应及时了解办理情况,对合同约定需自己承担义务的环节,应保存好自己已经履行了义务的证据。

问题 B

房子过户时被查封了怎么办?

律师:买方可选择“要钱”或“要房”

房屋买卖是比较复杂的过程,不动产所有权转移以登记为准,通俗点说就是“房本写谁的名字,这房子就是谁的”。房屋买卖从合同签订到房管局办理过户需要一个过程,在此期间,房屋的所有权仍然属于出卖人,哪怕买受人已经拿到钥匙并实际入住。在房屋过户期间,如果正好房东因为纠纷被起诉到法院,对方当事人此时就可以申请法院查封还在房东名下的房产,至于谁在实际居住,房屋的实际所有人是谁,法院在查封时是不会主动审查干预的。

“法润莞邑”法治宣讲团成员、广东闻彰律师事务所律师李道君表示,虽然房屋过户之前被法院查封是很难避免的,但是法律仍然给了救济途径给买受人,买受人有两种选择途径,一种是通过债权救济途径,一种是通过物权救济途径,通俗点讲,就是“要钱还是要房子”。

通过债权救济途径“要钱”

李道君说,首先可以通过债权救济途径,就是“要钱”。买方向卖方支付了购房款,双方之间形成了债权债务关系,买方可以据此向卖方主张返还自己已经支付的购房款,并向卖方主张违约金。这种要钱的方式很容易理解,就是房子我不要了,你把我给你的钱还给我,还要根据合同约定赔偿我违约金。但是这种途径通常很难真正确保购房款和违约金能支付到位。因为房屋被法院查封一定是卖方有其他纠纷在法院审理才引起的,而且往往是已经没有其他偿还能力,房屋才会被法院查封。此时如果买方仅仅主张让已经资不抵债的房东偿还自己的购房款,往往后的结果就是“房财两空”。

通过物权救济途径“要房”

李道君说,也可以通过物权救济途径,就是“要房”。

要房的救济途径就是通过执行异议程序来主张其对房屋的所有权。针对此类案件的执行异议,高人民法院出台了具体的司法解释,来指导规范执行异议程序。

《高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

买方可以对执行标的提出书面执行异议,凡符合上述情形的,法院应当裁定中止对该标的执行。

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