[摘要] “复式买一层送一层”、“送飘窗、入户花园或送地下室”往往是开发商在房源销售环节惯用的推销手段,不过近日东莞市城乡规划局对《东莞市建设项目规划指标计算细则》(以下简称“细则”)进行了修改,修改后的细则更清晰地规范了住房产品的设计。
“复式买一层送一层”、“送飘窗、入户花园或送地下室”往往是开发商在房源销售环节惯用的推销手段，不过近日东莞市城乡规划局对《东莞市建设项目规划指标计算细则》（以下简称“细则”）进行了修改，修改后的细则更清晰地规范了住房产品的设计。
记者从细则中了解到，规划局对商铺每层限高作出修改，原规定7层及以上每层限高4.5米，现改为3层及以上每层限高4.5米，并增加了对居住建筑地下室的基准层高6米的限值。而居住功能空间的基准层高限值为4米，这意味着市场上常见的层高4.5米的“小复式”洋房或绝迹。该细则出台后，东莞一些在售的复式产品的楼盘“借机促销”。那么，东莞复式产品历经了哪些发展史？市场在售复式产品又有哪些特点？选购复式时又有哪些注意事项？
复式产品
麻雀虽小五脏俱全
在2000年开始，楼市发展迅猛，催生了多种类型居宅产品，其中小复式因造型独特、使用空间多而曾受到广大年轻买家和投资客的青睐。
从2004年，中天城市假日等一批主打小户型的复式产品开始陆续入市，给市场注入“一屋两层居住空间”的创意概念，出售只计算首层面积。其设计理念正是年轻人热衷的小面积复式物业，加上其设计带来的高性价比，受到了单身年轻白领们的追捧，早期的业主中就有不少是本地年轻人或白领一族。
2007年公寓产品的兴起，LOFT产品大放异彩，让开发商似乎为抢商机扎堆，而市场上小复式洋房似乎已经匿迹。但是市场一直未减少用对增加面积提高使用率的营销手段。例如有这么一种现象：一般小区内原来较难销的顶楼户型，在大面积的加建阁楼后，销售压力反而小了很多。有相当多的客户看中的是阁楼上层的空间。
在售复式多为商业性质公寓
记者了解到，纯复式楼盘在东莞一直是不多的，主打复式洋房的楼盘屈指可数，如2012年开始入市的中惠卡丽兰。目前东莞市场在售的复式产品，多数为商业性质的公寓而非住宅，如家汇生活广场、G1蜂汇、田禾卢浮宫馆、松湖云越等。
层高做高，这是很多小户型采用的方法，挑高4.5米，实际上也是“偷”面积的一种。在将房屋层高设计到4.5米甚至更高后，在上层做一个层高2米左右的阁楼，营造出小复式的概念。
挑高房是利用“层高”偷面积的一种，但由于规划中每个项目均有总限高，虽然丰富了功能，业主也拥有相应的产权，但极大地降低了居住的舒适度。同时，在将房屋层高做大的同时意味着整个项目的建筑面积可能减少。所以挑高房源的单价往往也更高。
复式产品要注意功能划分
那么，复式户型存在哪些优缺点？复式由于上下两层分离对的特点，在实际居住上有动静分离、私密性好、互不干扰的优点，更能恰当的分割出多样化功能的房间，营造良好的视觉效果。但也由于其上下两层的特点，会具有公摊面积较多，导致得房率偏低；楼梯存在安全隐患；层高偏低，局部空间有压抑感等缺点。
那么复式户型要怎样挑选呢？
首先，目前在售的复式多数上下两层的层高仅有4.5米，复式户型除了客厅整体较高之外，其余房间的空间都不算大，对室内通风具有很大影响，因此，在选择复式户型时，应尽量选择南北通透的户型，或客厅朝南的户型，能够保证空气流通和日照充足。
其次，房子的室内规划要合理，楼上一般设置安静、私密的房间，如卧室、书房、浴室等，而客厅、餐厅、厨房等会客、公共的区域应安排在楼下。而且，每层楼都应有卫生间，这样在使用时就会免去很多麻烦。
“细则”解读
住宅基准层高多为4米
（1）、由于原细则规定的商业和其他功能空间超出层高限值的层数计算方法，会出现非整数的层数数据，与电子报批软件不相适应。修改后的细则作出统一，各类型建筑的结构层高不应超过其基准层高限值，否则超出部分按每增加2.2米即增加1层计算，增加不足2.2米的按增加1层计算，以此类推。
（2）、居住功能空间的基准层高限值为4米；其他类型功能空间首层限高6米，2层及以上限高4.5米。上述几项没有修改。原细则规定商业功能空间1-6层可以做到6米，7层及以上限高4.5米。细则修改了对商业功能空间的层高限制，明确只有1-2层的层高可以做到6米，3层及以上限高4.5米。
（3）、细则此前对飘窗计算面积作出了详细规定，以规范一些开发商“偷面积”的做法。但原条文只强调凸窗（飘窗）的窗台应距离楼地面有一定的高度，但没有具体高度数据，现规定凸窗（飘窗）的窗台应只是墙面的一部分，且距（楼）地面的高度不应小于0.3米。
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