[摘要] 2016年进入尾声,东莞楼市也进入一年的总结阶段。2016年前三季度,东莞楼市十分火热,大量外来品牌房企进入东莞拍地,深圳投资客涌入东莞,房价快速上升,同时市场上也乱象丛生;到第四季度,东莞首次实行限购政策,市场迅速回归理性,楼市迎来今年首次降价潮。
2016年进入尾声,东莞楼市也进入一年的总结阶段。2016年前三季度,东莞楼市十分火热,大量外来品牌房企进入东莞拍地,深圳投资客涌入东莞,房价快速上升,同时市场上也乱象丛生;到第四季度,东莞首次实行限购政策,市场迅速回归理性,楼市迎来今年首次降价潮。不难看出,今年东莞楼市出现多个头条事件,让我们一起来回顾盘点,对来年的市场做到心里有数。
2017年住宅投资变现难 深圳客投资减弱
展望
对于明年楼市情况,东莞某品牌地产公司相关人士分析,由于市场需求被大幅透支,2017年市场先冷后热,整体成交高位回落;在价格方面,2017年市场形势不乐观,开发商理性定价,客户需求弱,房价将出现滞涨;同时,需求减弱存量走高,消化周期将拉长。此外,品牌开发商将引领市场主流,或现以价换量;深圳客投资比例缩减,持续承接外溢的刚性需求,本土刚需、改善需求活跃。另外,2016年投资的新建商品房,在明后年逐渐进入二手市场流通,行业将呈现供过于求、空置率高的局面。东莞某品牌地产公司认为,由于东莞二手房流通不活跃,投资变现难,深圳客投资热将减弱。
头条1
购房契税、营业税调整
2月19日,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》(以下简称《通知》)。对个人购买家庭住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。
影响:购房成本降低
此次政策调整,改善型需求为主的大户型住宅获益多,甚至可以少两三万元,该政策的目的是减轻购房者的购房成本,有利于去库存。
不过由于东莞房价处于高位,且上半年东莞的库存量不高,对东莞的市场影响有限。截至目前,购房税收政策、利率等对于自住刚需、改善购房者来说,仍然比较优惠。
头条2 媒体曝光“日光盘”真相
今年季度东莞楼市火爆,中介参与炒房,房价迅速上涨。3月12日,一条《东莞一天内出现四个“日光盘”,8000名深圳客抢走东莞1100多套房》的消息在网上流传,将东莞炒房事件推上了高潮,引起不少购房者和投资客恐慌入市。
3月18日,媒体记者经过深入调查了解,曝光“日光盘”真相,分别揭露“四个‘日光盘’不日光”、“中介收取茶水费、吃差价”等市场乱象,东莞市房管局也因此发文表示“将联合打击黑中介”。
影响:临深片区房价滞涨
经过媒体对“日光盘”真相曝光后,不少深圳客回归理性,不再为高房价盲目埋单,购房行为变得谨慎理性。在中介炒房行为减少,深圳客开始喊“静静”,不再疯狂入市的情况下,东莞临深片区房价开始进入滞涨阶段,不再疯狂上涨。
特别是在东莞出台限购、限贷政策后,深圳购房者更加理性地看待投资东莞住房的问题,深圳投资客也开始撤离东莞市场。
头条3
东莞总规调整 供应量短期内减少
4月底,东莞市规划局发布《关于松山湖、长安、麻涌、常平、塘厦等27个镇(园区)总体规划修改草案》批前公示,此轮总规调整涉及260多个重大项目,300多个地块。25个镇(园区)缩减居住用地合计445.61公顷。其中松山湖的居住用地缩减了259.86公顷。
受到总规调整影响,供应量短期减少,有开发商借机提高房价。
影响:短期内供应量骤减
受控规调整影响,不少项目不能及时上市,这也造成东莞短期内出现供应量大幅减少。不过进入下半年,东莞住宅供应量开始增加,而不少楼盘面临同质化的竞争,同一区域供应量大的情况下,出货压力加大。随着库存回升,住宅供求矛盾开始逐渐缓解。
头条4
地铁2号线开通 “地铁盘”乱涨价
5月底,东莞地铁2号线开通,标志着东莞正式进入“地铁时代”,与此同时,城区部分二手房放盘价上升,一些购房者担心房价继续上涨恐慌入市,部分位置较好楼盘房价出现飙涨。
影响:业主定价逐渐回归理性
受地铁2号线开通影响,交通便利的价格洼地成为新热点区域,如常平、道滘、沙田等镇区,一时之间,东莞大部分区域都迎来了深圳客。
不过,定价过高造成了二手房成交困难。特别是在东莞出台限购政策后,二手房市场也同样进入观望状态,不少业主开始后悔没有早点出售房产。近期有业主开始降价二三十万元挂牌出售,业主预期下降,定价回归理性。
头条5 区域房价高企 住建局发声调控
7月中旬,东莞市统计局公布了今年6月东莞新建住宅房价情况,记者通过对比发现,有11个镇街房价同比上涨了50%以上,其中3镇街房价同比上涨超过100%。
东莞市住房和城乡建设局介绍,2016年上半年全市新建住宅销售均价12491元/平方米,同比上涨32.28%。按今年上半年的销售速度,全市住宅去库存周期仅3.3个月左右,库存偏低加大房价上涨压力。
影响:楼盘开始抢本地客
7月份,东莞市住建局首次对媒体回应称,将会适时采取有针对性的调控措施,保持房价稳定和市场稳定。东莞市住建局的首次表态让部分开发商开始提高警惕,开发商由主打深圳客转而开始挖掘本地客资源。如麻涌、望牛墩等楼盘开始向主城区本地购房者推荐楼盘,在定价为1万元/平方米左右的基础上,拉动本地购房者入市。
头条6 外来房企高调布局东莞
今年9月,多个地产公司纷纷在东莞拍地,外来品牌开发商看好东莞楼市,密集进入东莞布局掀起高潮。2016年,大量的外来品牌房企进入东莞,近十家知名品牌房企首次进驻东莞。其中,有3家公司都是通过竞拍土地进入东莞市场的,而曲线进驻东莞的还有其他品牌。
值得关注的是,拍地进入东莞的品牌房企均是高价拿地,9月份高价地密集出现,更是引起投资客大量入市,上演今年东莞楼市后的狂欢。
影响:深圳客潮来潮又去
在大量外来房企进入东莞,拍下高价地的情况下,不少深圳投资客再度进入东莞市场。据业内人士透露,在9月份市场成交当中,有一半以上是因为土地市场火热而进入东莞的深圳投资客,而在开发商和投资客的有意引导之下,东莞房价再次出现上涨。东莞限购限贷政策也因此如期而至。
在东莞出台限购政策后,不少楼盘因为深圳投资客受到限购原因影响而不能签约,部分楼盘退定退筹人数达到两三成以上。
头条7 东莞首次实行限购政策
10月6日,《东莞市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》(以下简称“意见”)正式出炉。这是东莞首次推出的限购政策。
意见规定,自今年10月7日起,在东莞本市行政区域内,对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停向其销售新建商品住房;对拥有1套住房、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,以及拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂停向其销售新建商品住房。
影响:楼市迅速回归理性
东莞首次实施限购政策,对东莞过于火热的楼市起到了立竿见影的作用,楼市迅速回归理性。东莞某品牌地产公司对10月7日-11月6日新政实施一个月的楼市成交情况进行统计后发现,全市32个区域当中,仅有5个区域的成交量环比上升,27个区域成交量环比下跌,下跌幅度均超过30%,其中望牛墩、茶山、黄江、大岭山、横沥、石排成交量跌八成以上。
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