[摘要] [摘要]继去年9-10月全国掀起一轮楼市调控后,东莞今年3月21日出台限价令后高房价依然“坚挺”,仅20天后再次升级调控,限外+限售+限学历+限赠更贴合东莞城市发展现状。
继去年9-10月掀起一轮楼市调控后，东莞今年3月21日出台限价令后高房价依然“坚挺”，仅20天后再次升级调控，限外+限售+限学历+限赠更贴合东莞城市发展现状。今年，东莞进行了三次楼市调控升级，给楼市带来了挑战和机遇。一系列的楼市调控政策出台，东莞住宅市场速冻：供应节奏放缓、成交量低位运行、动工项目节奏已放缓或暂停、客户来访量处于低位。然而，限购仅针对新建商品住宅，并没有限制二手房交易和商业市场，有望利好二手房市场和商业市场，尤其利好于商务公寓。
【政策】
三次楼市调控升级
自去年10月以来在内掀起的新一轮限购、限贷风暴，对过热楼市进行强力“灭火”。进入3月，已有包括北京、广州、长沙等在内的17个城市启动或升级了限购限贷措施。接着，3月21日，东莞继去年国庆后再出调控升级版， 政策规定：首次备案价格不得明显高于同区域同类型在售项目价格；同一套房屋备案价上调超5%，可不予办理；下调间隔由2个月缩短为20天，上调间隔由2个月延长至90天。3月30日，东莞调控加码，规定首次备案价格不得高于当地镇街前3个月同类产品销售均价的20%。
这两次调控政策，成效不大，东莞房价涨幅依然刹不住， 高价项目一放开网签，全市房价增速立马反弹。今年4月10日，东莞楼市调控再度升级，政策规定：本市户籍和非本市户籍均限购2套住房；非本市户籍购首套房须提供逐月1年个税或社保，购二套须逐月2年个税或社保；非本市户籍本科学历以上购首套房须提供逐月半年社保；新房和二手房，须证满2年后方可转让，赠与转让住房后，2年后方可再次购房。此次升级的楼市调控政策，提高购房门槛，打击投资客进莞的热情，让东莞回归自住和刚需的市场。限购仅针对新建商品住宅，并没有限制二手房交易和商业市场，有望利好二手房市场和商业市场，尤其利好与商务公寓。
【影响】
住宅市场速冻
今年以来，东莞三次调控升级，严控楼市。其中前两次收效甚微，楼价居高不下；第三次则是重磅来袭、效果立竿见影，住宅市场供应节奏放缓、住宅成交大幅下滑，不少中小型房企项目动工开发节奏已放缓或暂停，来访量大幅缩减。
供应方面，4·10政策出台后，迅速改变市场预期，开发商们大部分在等待新政细则出台且营销方面暂无应对策略，大都持谨慎观望态度。加上东莞实行限价政策，加强物价备案管理，导致市场供应节奏放缓。据东莞中原研究部监测数据显示，4月东莞住宅新增供应29.47万㎡，环比下降50.69%，同比下降52.99%。4月住宅供应量已大幅下跌至低谷水平，仅次于今年春节当月。进入5月，部分房企逐渐看清后市严峻形势，迫于资金回笼压力纷纷加快抢跑“五月”，楼市新增供应量明显大增，供应住宅38.63万㎡，合计4068套，按套数环比大增75.95%。
成交方面，新政调控导致的市场降温逐渐显现， 4-5月份东莞住宅成交依旧冷清。据东莞中原研究部监测数据显示，4月东莞住宅网签成交62.86万㎡，环比下降4.66%，同比下降29.49%。5月东莞住宅网签成交36.34万㎡，环比下降42.21%，同比下降47.95%。可见，5月东莞住宅成交量回归低位水平，反映4·10新政调控导致的市场严重降温已经逐渐全面反映到网签数据上。
开工方面，据东莞中原研究部监测数据显示，东莞住宅新开工量在4月冲高后回落，5月共开工43.83万㎡，环比大降66.31%，分别有东城碧桂园、保利格外松湖、保利领秀山花园、北大资源公馆、鹿湖湾公馆等9个项目集中拿下施工许可证，品牌房企项目依然占主流。自今年年初以来品牌房企进入高周转模式，在莞布局加快，万科、碧桂园、恒大、融创、时代、保利等品牌房企项目动工明显加快，而受调控影响，不少中小型房企项目动工开发节奏已放缓或暂停。
来访量方面， 楼市成交持续低位运行，主要是调控加码，深圳客退潮持续：“4·10”新政出台，限购升级，外来客户购房门槛提高；客户结构逐渐转向本地客为主：本地客逐步重夺成交主战场，购房需求转向自住。市场观望升级，4月客户来访量下降4成，实际市场成交比新政前严重萎缩六成。5月客户来访量依旧处于低位，保持在7000批次左右，与4·10新政前相比缩水40%左右，反映市场观望气氛浓郁。
【机遇】
商务公寓产品迎来春天
在东莞住宅限购限贷的情形下，商业公寓由于不限购不限贷迎来出货良机，开发商灵活加大商业公寓的推售力度，供应活跃刺激需求释放。今年一季度东莞商务公寓保持较高位放量，占全市比重环比上升了4个百分点。商务公寓供需量价高位运行，市场活跃度高。同时，商务公寓迎来出货良机，成交高位运行，一季度开发商灵活加大商业公寓的推售力度，供应活跃刺激需求释放，一季度公寓成交3187套，占全市比重已上升至25%。
4月商务公寓受到追捧，成交持续火热，连续两个高位运行。其后，市场陆续有商务公寓推出，市场竞争将加剧，因此价格上涨也会受到牵制，预计商务公寓均价大幅上涨可能性不高，或会平稳运行。随着住宅限购升级，由于商业公寓不限购不限贷，开发商们推公寓产品的积极性普遍较高。5月份，阳光城MODO、清溪碧桂园锦多宝和碧桂园东江月共供应公寓900套，全为商业性质公寓，占全市比重达22%。5月东莞公寓成交881套，占全市比重仍然较高为24.45%，可见，公寓交易依然保持不错的热度。
业内人士表示，商务公寓拥有可商可住，不限购不限贷的特性，投资客认可度高；集中在中心城区和松湖片区等交通便捷、规划利好的项目，投资市场相对明朗，产品潜力大；总价低面积小，需求量大，房企开发意愿高，后市供应量足；松湖和中心等片区高价项目热销，助力整体价格节节高升。
【建议】
回归本土 合理定价
根据调控新政后市场变化，就房企来说，东莞一手将回归本土，因此需要加大开拓本地市场的力度，政策升级后深圳在莞的购房比例将会持续下滑，但东莞市场不会出现颓废式萎靡。房企应主推70-130 ㎡刚需及改善型洋房，实现快速去货；同时加大商务公寓推货，通过商业市场的成交，满足资金流的需求，平稳度过艰难期。再者，对于今年年内即将入市的项目，建议提前做好蓄客储备，提高客户转换率。太过于依赖深圳市场与渠道的开发商，建议尽快调整策略，采用深扎东莞本土，专业做本土市场的企业携手共渡难关。
在营销策略上，开发商也应回归本土，联动、推广、活动等系列措施从本土客出发。其次，维护好非莞籍业主及客户，为后期营销做铺垫。再者，市场回归自住属性，本土需求基数小，对价格预期需重新评估。从现在开始培育没有购房资格的深圳客和非莞籍客户，为购房资格提前准备。另外，认清市场严峻性，现在正是出货的好时机，避免谨慎观望，应积极推货对冲冷清气氛，合理定价引导客户入市。
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