[摘要] 春节前后，一般会进入房地产的小淡市。根据东莞中原节前两周市场监测数据显示， 2.5-2.11一周商品房成交套数877套，环比下降26.86%。
春节前后，一般会进入房地产的小淡市。根据东莞中原节前两周市场监测数据显示， 2.5-2.11一周商品房成交套数877套，环比下降26.86%。其中住宅成交700套，环比下降16.37%，成交面积7.05万㎡，环比下降15.71%。
与一贯市场常态不一样的是，城区金地风华2月首批别墅入市销售9成，同时刷新城区别墅单价记录，成交单价基本在38000-50000元/㎡，总价在550-800万/套，一跃成为东莞豪宅标杆。
别墅“探案”，剖析城区优质别墅热销背后
1、城区别墅供应荒，2018年城区预计无墅可售！
（供应持续紧张，库存急速收缩，别墅资产效应呈现）
近几年城区的别墅供应一直处于极度的供不应求状态，且供应量还在逐年走低。2017年，东莞城区供应仅3万多平，近3年，成交量受限签影响，显得更低，无墅可售迹象明显！
东莞城区一手在售别墅项目屈指可数，仅有嘉宏锦园28076元/平方米[东城]嘉宏锦园73套在售、帝景中央、鼎峰源著57777元/平方米[南城]鼎峰源著201套在售及君荟庭
君荟庭待定4.04分东城街道环城路温塘段2号0769-226028884个项目，库存墅源加起来不足100套，可供选择的少之又少。二手别墅显得弥足珍贵。
价格方面，城区在售的别墅依然以200-250平以及500平以上传统大别墅为主，总价区间在700-1500万不等，首付6—7成，约420-900万，均价约30000-40000元/㎡。
据东莞中原战略研究中心监测的数据显示，2017年东莞全市刚需占比下滑至59%，刚性需求减少，改善需求扩张至41%，创历年新高。二胎政策全面放开，一家四口家庭增多，家庭结构的改变催生了很多换房需求，再加上近两年东莞房价快速上涨，业主手上物业增值，具备换房实力。同时，东莞本地人一向追求舒适住房的观念根深蒂固，前几年市场由于改善产品数量有限，优质户型更是稀缺，导致改善需求不断积累，现在开发商逐步加大改善产品比重，市场改善需求进入明显释放期。
根据东莞中原战略研究中心监控的数据显示，2008-2012年期间东莞四大城区（南城、东城、莞城和万江）每年住宅成交在1.2-1.9万套的区间水平。置业客户换房的周期大概是5-10年，也就是说2008-2012年已在城区买房的这部分客户已迎来换房的临界点，这5年期间大概成交了7.5万套，未来换房的需求大。
3、东莞别墅进入“代”，以房换墅时代降临！
数据显示，从2015年至2017年，100-150平小别墅成交占比从1%直逼26%，且在2017年，小别墅成交比重为所有面积段中，传统大别墅的供应和成交逐年下滑。
小别墅之所以越来越受市场欢迎，除了政策及高楼价制约，更多的是因为拓展有度，单品溢价能力高，在性价比方面体现明显。总价和面积控制得当，赠送面积较多，有设计感，性价比高的别墅产品更受市场欢迎。面积较小、转手税费低，也是投资者考虑多的因素。小别墅越来越受欢迎，同时也反应了人们对于居住理念已经进入一个新的认识，不再停留在传统的追求大而豪的时代，更多的是关注到居住体验、细节打造、文化圈层等。
以城区金地风华为例，凭借其主打的面积段控制在143㎡以下，首付3成起，总价低，门槛低，适合以房换墅的优改善型产品，吸引了城区换房客。
城区市场别墅供应稀缺，别墅土地供应收紧，预计节后返城潮结束，城区换房需求加速增长，同时，城区别墅红盘效应下，预计城区别墅随之水涨船高，一手/二手别墅将量价齐升，节后城区别墅价格或将迎来新一轮看涨。
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