[摘要] 7月28日，东莞市自然资源局公布了最新全市国有建设用地标定地价。本次共划分标定区域191个，面积合计246.8平方公里，主要用地类型分为商服用地、住宅用地、商住混合用地、工业用地、科研用地共五种。
7月28日，东莞市自然资源局公布了全市国有建设用地标定地价。
本次共划分标定区域191个，面积合计246.8平方公里，主要用地类型分为商服用地、住宅用地、商住混合用地、工业用地、科研用地共五种。
值得注意的是，标定地价作为公示地价的一种，代表该区域的地价水平，目前主要应用在地价评估方面，通过标定地价系数修正法，对出让宗地进行地价评估。
仅从商住地来看，本次纳入的纯住宅用地标定区域为14个，商住混合用地标定区域107个。
01各片区“地价”具体情况
·城区片
城区片共有30宗住宅、商住地纳入标定地价，南城、东城、莞城以及万江四大主城区划入项目楼面地价几乎都达到“1字头”，其中东城山庄所在宗地楼面价，为19181元／㎡。
定价较高的区域基本围绕在黄旗山周边、地铁R2线、居住组团等区域。
板块位置优越的东莞高楼民盈国贸中心，由于为商住混合用地，且商业办公占比重，容积率高达6.13，折合地面地价全市，达81446元／㎡，目前项目公寓在售均价4.4万元／㎡。
·滨海片
滨海片共有16宗住宅、商住地纳入标定地价，虎门、长安、厚街楼面地价普遍在“1字头”，沙田相对校低，仍在千位徘徊。
·临深片
临深片纳入统计的项目共14个。
临深是临深片区项目的主要优势之一，体现在镇街地价上，则呈现明显的越靠近深圳地价越高。
片区最贵项目为位于凤岗镇的中海云麓别墅，项目与深圳不过百米距离，虽所在基准地价级别为“2”，但标定楼面价为19348元／㎡。
该地块也是截至今天为止，东莞全市范围内的“地王”项目，于2017年由中海斩获，当时拿地楼面价已去到26646元／㎡。
目前某平台中海云麓公馆仅一套别墅挂牌中，单价5.99万元／㎡，总价1620万元。
·松湖片
松湖片共有25宗住宅、商住地纳入标定地价，松山湖以及环松湖三镇的大朗、大岭山、寮步地价在“1字头”，莞北的石龙、石排、茶山则地价稍低。
·水乡片
·东部片
02！各镇街商住地地价曝光
相较于过往项目的地价情况，从的招拍挂市场来看，如今东莞各镇街成交宗地楼面地价已远远超过该标定地价，并持续处于被刷新状态。
据中房君统计，截至目前，全市33个镇街（园区）已有10余个镇街地价纪录在“2字头”，为凤岗接近2.7万元／㎡。
地价“破2”镇街主要集中分布在南部九镇以及主城区范围，由松山湖、滨海湾、主城区以及临深供应，这些区域也是东莞热门投资板块。
其中四大主城区的东城、莞城由于公开出让商住地较少，过去5年两街道仅出让了一宗商住地，即2017年中海地产拿下的东城地块，楼面价1.6万元／㎡，现中海莞府
中海莞府待定3.87分八一路与莞长路交汇处西南侧0769-22990999项目所在。
无新地块供应，导致区域地价纪录未表现出较大突破。
与此同时，旧改的长周期下，也导致区域新盘几乎处于断供状态。目前东城、莞城仅有二手住宅可选，板块价值、学区价值下，优质小区二手房价格高企。
不过，相对于莞城而言，幅员辽阔的东城储备用地其实不少，未来以招拍挂形式入市，楼面地价自然不低。
“2字头”地价阵营不断扩增下，楼面地价低于“1字头”的镇街也越发寥寥无几。
目前来看，仅有靠近惠州区域的谢岗、企石，以及同样因长时间未有宗地出让的高埗等少数几个镇街。
而值得注意的是，在全市地价保持上涨态势时，同样有个别镇街呈现上涨乏力，楼市预期不足、地块竞拍冷淡楼面价上不去情况。
这些镇街虽早期地价冲上了“1字头”，但在后续地块的入市中，地价却呈现回落态势。
其中的典型便是昔日的小香港--樟木头。
2017年，樟木头樟洋社区拍出楼面价11706元／㎡的高价地，4年后的今天，镇街新房成交均价仍在“1字头”，该宗“地王”虽早于2018年便备案（备案名：金穗润华府），但近4年过去了，至今却仍未入市。
地价纪录虽于2017年便已破“1字头”，但回看镇街近年来的土拍成绩，成交楼面价却呈现“下跌”趋势。
2020年樟木头仅供应了一宗地块，后由广东祥源以底价成交，折合楼面价不到9000元／㎡，现由融创集团开发。
宗地成交价除了外部环境外，与地块本身素质同样联系紧密，但从整个樟木头一二手房的市场走向来看，楼市活力同样不及往昔。
早年过度依赖港资企业、靠港人大批置业拥簇而来的繁荣市场，在需求退潮后，也无奈走向冷场，渐渐变成如今的临深“洼地”。
而市场过热时期拿下的高价地，在市场回归稳定后，也无疑成为开发商的一大难题。
8月13日，樟木头樟洋社区即将开拍镇街今年首宗商住地，起拍楼面价11077元／㎡，是否还会吸引房企热捧，保持关注。
03十宗商住地待拍
截至今天，据东莞市自然资源局公开消息，已有10宗商住地块上线，将于接下来时间出让。
涉及断供严重的主城区南城、高埗、从未现身过招拍挂市场的滨海湾新区（大概率为人才房用地）、虎门、沙田、茶山、洪梅等各镇街。
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