[摘要] 8月2日零时，风声已久的东莞新一轮调控终于重靴落地。本次“8.02”新政调控涉及资金端、地市、供求、炒房等多层面，条条精准出击，给原本便“艰难行进”的楼市，再加几重枷锁。新政之下，东莞楼市也将迎来几大重磅变化。
8月2日零时，风声已久的东莞新一轮调控终于重靴落地。
本次“8.02”新政调控涉及资金端、地市、供求、炒房等多层面，条条精准出击，给原本便“艰难行进”的楼市，再加几重枷锁。
新政之下，东莞楼市也将迎来几大重磅变化。
“莞八条”核心要点
1.土地市场将采用新型土地出让方式，限房价竞地价提品质，强化房价地价联动机制，严格购地主体资格审查；
4.对“热点楼盘”下手，公证摇号选房＋积分排序，拿证后3年限售变5年；
5.暂停用个体工商户执照买房；
6.建立二手房成交指导价制度、下架虚高价格房源；
7.首付款、贷款、社保造假等严查等。
01开发商：控地价＋限售价
本轮调控组合拳涉及面之广，作为市场参与主体之一的房企，在这场调控中同样未能全身而退。
首先是对于房企参与的一级市场，除了严格购地主体资格审查（非房地产开发企业不得参拍），继续打击“多壳围标”，以及打击房企空手套白狼式的“贷款拿地”外，
对于出让宗地本身，同样将学习深圳模式，实行新的竞拍规则。
包括对宗地地价进行严格控制、未来地块建成后的入市项目售价同样被限制，即“控地价＋限售价”。
而据可靠消息，已出地块预告且即将挂牌上线的高埗、洪梅商住地便将采用“限房价”“控地价”形式出让。
“这是房屋质量最差的一批，未来还会有更多维权的出现”面对频出的楼盘交楼即维权案例，业内某人士曾稍显夸张的表示道，并提出“限价真的是好事吗”的疑问。
因严格的新盘限价，部分开发商为争取利润，冒险进行“双合同”“捆绑销售”等违规操作，同时，也不乏有房企更是选择在楼盘品质上进行“降标准”，由此带来的自然是让业主闹心的收房体验。
而值得注意的是，在“莞八条”稳控住宅用地出让价格中，除了限房价、控地价外，同样还提到了“提品质”。
“提品质很到位，担心限房价竞地价会带来品质的下降”，东莞中原战略中心总经理车德锐对此表示道。
而对于一级市场接下来的热度，对方继续补充道，“土地市场在备案新规和新型土地出让方式下，房企只能理性拿地，降温是必然，供不应求的局面下半年趋向供过于求。”
接下来，在新的竞拍规则尚未出台前，东莞已挂牌多宗商住地将于8月、9月出让，涉及不少热门区域，如南城、虎门等。
02精准打击“网红盘”：摇号＋积分选房
随着调控不断深入，不同板块之间的楼市分化也越来越严重，核心区个别热盘热度依旧，非核心区则逐渐进入“买方市场”。
具体表现为，既有项目联动、高佣仍难去化，不惜推出首付分期、延签等操作；同时，也不缺有热点项目“茶水费”“高额内定”“千人认筹”等风声不断传出。
虽下半年东莞楼市供应加大，但新规之下，有限的有效需求仍不断往热点楼盘聚集。
首先是再提公证摇号选房制度，并首次提出积分排序选房，优先保障无房居民家庭的购房需求，这两点在目前深圳皆已有成功经验。
此外，为抑制网红盘的投资投机热度，除公证摇号与积分排序选房外，同步还延长了限售年限，热点楼盘由原先的统一3年限售延长至新政后的5年限售，针对性的差异化举措将有力削减投资热度。
对于热点楼盘，官方目前的定义是：意向购房人数超出上市房源套数一定比例的楼盘，而该比例是多少？具体如何优先无房户等细则仍需另外制定，预计将在松山湖内新盘入市前出台。
03二手房市场要凉？
“莞八条”还提到，将在二手楼盘网签交易价格常态化发布基础上，加快建立二手住房成交指导价发布机制，引导市场理性交易，引导商业银行合理发放二手住房贷款。
值得注意的是，在官方已经发布过的两次全市热点二手楼盘网签交易价格中，从市场反应来看，各盘网签均价普遍在市场成交预期之下。
“看看就好”“这么低的价格给我也来一套”“打税价，莫认真”......数据发布，从购房者的讨论来看，市场认可度并不高。
参考隔壁的深圳，东莞正在加快建立的二手住房成交指导价无疑将有力维持成交均价的“理性”水平，配合商业银行合理发放二手住房贷款，如卖家按指导价出售，对于买家而言，是利好。
但从深圳的经验来看，真实的现状更多是银行按较低的指导价放款，卖家不甘低价出售，诚意房源减少的同时，是买家首付款的变相提高，投资杠杆大幅降低。
此外，新政进一步表示，要求各房地产经纪机构和房地产销售服务人员下架虚高价格房源，不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于本市二手住房成交指导价的挂牌价格。
“二手房的高房价也将真正进入实质性的调整”车德锐对此提到。
“接下来我们二手房的工作量肯定是变大了，短期来看，我觉得价格不会暴跌，不过时间久了，买家观望情绪高，不排除高价业主下调挂牌价。”对于二手房方面的调控，某中介分析道。
随后，该位中介再次转发了一遍官方的调控新政，并配文：利好公寓市场。
04“炒房”成本更高了
“莞八条”中，限购方面并未有过多调整，调控的重点更多落于持有成本的加码上。
除了前面提到的热点楼盘限售期3年改5年，个人住房转让增值税征免年限也由2年调整为5年，且不限于热点楼盘。
以一套300万元总价的房源为例，如未满5年出售，将按照5％的征收率全额缴纳增值税，即需要缴纳15万元。
而除非卖家急售，一般该税费将由买家承担，搭配二手房成交指导价，买家需面临的是大幅增加的交易税费和首付。
如此背景下，购房者关注重点也自然转移至满5年的房源中，而当持有房源成交周期一拉成，对于巧用杠杆的投资客而言，也将更加谨慎。
正如官方所解读的，加大税收调节力度，可加大交易转让成本，抑制“短炒”投机行为。
05中介或迎“至暗”时刻
在新政前，东莞二手房便成交惨淡，月成交量不足过去成交高峰期的四分之一。
去年7月27日“莞九条”实施后，二手房被纳入限购范畴，成交量便应声而下；
今年，尤其“莞六条”后，在银行房贷收紧及利率上调下，东莞的二手房成交量更是始终保持在低位运行。最近公布的6月份数据，全市二手房月网签总量仍不足2000套。
而与此同时，据不完全统计，目前全市已有包括四大行在内的多家银行二手房贷利率突破6％，的工商银行已达6.15％（具体以银行批复为准），首套也普遍在5.85％的高位上。
虽利率不断上调，但放贷依旧艰难，额度紧张甚至没有额度是绝大行的说辞。
如今，随着二手房成交指导价的预备出台，以及其他一系列限售、反炒房补丁的打上，本就成交冷淡的东莞二手房市场无疑再受重锤。
东莞某知名房投专家更是直接表示“中介行业头部者，建议蛰伏，中介行业底部者，建议换赛道…”
中介或将迎一轮大洗牌。
由于限购加码，过去不限购、不占名额成了法拍房的一大优势，吸引不少有闲钱、有经验的投资老手“捡漏”，法拍房一时热度猛涨。
本次“莞八条”直接将法拍房纳入限购范围，房源本身的复杂性与操作难度较高的特点，搭配占据购房名额，无疑将导致关注度明显下降。
“莞八条”带来的变化远不止上述，在政治占位高于一切前提下，东莞充分借鉴他城经验，多角度多举措完善一城一策，扛起城市主体责任。
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