[摘要] 在最新“莞八条”中，首条便提到优化土地竞拍规则，实行以“限房价、控地价、提品质”为主导的新型土地出让方式，强化房价地价联动机制。8月4日，东莞首批明确限制入市售价的商住地便正式挂牌，给了市场控房价一剂强心剂。
新政的执行进展可谓紧锣密鼓。
在“莞八条”中，首条便提到优化土地竞拍规则，实行以“限房价、控地价、提品质”为主导的新型土地出让方式，强化房价地价联动机制。
8月4日，东莞首批明确限制入市售价的商住地便正式挂牌，给了市场控房价一剂强心剂。
正式执行该标准的为高埗（2021WR027）、洪梅（2021WR026）地块。
其中根据出让条例，高埗地块商品住房首次入市销售年度的申报均价不得高于26755元／㎡（毛坯）；
洪梅地块商品住房首次入市销售年度的申报均价则不得高于23831元／㎡（毛坯）。
高埗宅地：入市均价不超2.68万元／㎡
本次挂牌出让的高埗地块位于高埗镇上江城村莞潢南路东侧，紧邻高埗镇待入市纯新盘新世纪逸龙轩，距离高埗镇政府约1.5公里。
宗地往南约1公里则是梨川大桥，约十便可到莞城，半内可抵达南城CBD、国贸、汇一城等商圈，可较好承接主城区外溢。
地块占地较大达113560.97㎡，容积率仅为2.0，限高80米，总计容建面约227121.94㎡，起拍价278933万元。
剔除需无偿配建的建面21197㎡安居房，以及一所占地面积不少于2970㎡，建面不少于3800㎡的9班幼儿园，地块起拍楼面约13800元／㎡。
竞拍方式继续沿用“竞价＋终次报价”，封顶总价333507万元（东莞总价第7），折合封顶楼面价16500元／㎡。
高埗由于近年来都无商住地出让，镇街此前楼面地价纪录仍未突破万元／㎡大关，由2018年安联创下，后开发为安联尚璟
安联尚璟30000元/平方米4.58分莞潢南路与高龙路交汇处0769-82696666，项目已于去年11月告罄，最后一批售价约2.18万元／㎡。
隔壁新房吹风价接近“3字头”，宗地限售均价26755元／㎡（毛坯）
本次挂牌地块是高埗镇近三年来首宗出让宅地，根据的“限售价”新规，宗地未来开发商品房项目首次上市销售年度申报均价将不得高于26755元／㎡（毛坯）。
而根据现行备案规则，未售出的新建商品住房上调销售价格的间隔时间，已由取得预售许可证（现售备案证书）后半年延长至一年，且涨幅不超过3％（含本数）。
不到2.68万元／㎡的均价是否有优势？我们来看镇街目前市场情况。
伴随着2020年高埗网红盘安联尚璟安联尚璟30000元/平方米4.58分莞潢南路与高龙路交汇处0769-82696666的告罄，项目5月底首开，11月上千套房源便全部收官，镇街新房也继续陷入断供状态，每月仅有个别滞后网签数据，市场新房需求缺口较大。
好在，已有纯新盘新世纪颐龙轩浮出水面。
颐龙轩紧挨今日挂牌地块，虽建设进度已过半，不少楼栋早已满足申报预售条件，期间也多次传出要开盘，但消息表示预计仍要10月左右才推出。
项目首批将推售紧挨莞潢南路一侧的6号楼与7号楼，户型面积段为101㎡3房-143㎡4房，目前3房吹风价2.8万元／㎡，4房吹风价则在“3字头”。
据备案信息查询，已告罄的安联尚璟安联尚璟30000元/平方米4.58分莞潢南路与高龙路交汇处0769-82696666最后一批精装备案均价约2.18万元／㎡，东莞市住建局公布的6月全市商品房网签情况中，高埗镇新建商品房网签价仍在“1字头”。
“镇街几乎没有竞品，二手房市场也刚起步，项目的去化不是问题，迟迟不入市或由于备案价达不到预期标准，目前项目吹风价3万元／㎡，参考去年安联的售价，备上去有一点困难。还有就是开发商本来也不着急回款，拉长战线，利润的可操作空间也更大。”对于颐龙轩的迟迟不入市，业内某人士表示道。
而正如该位人士所提到，镇街二手房市场也属于起步阶段。
高埗镇楼市发展相对较晚，部分小区仍未满限售年限，据某平台查询，目前整个镇街仅有87套挂牌二手房，主要由光大江与城22886元/平方米[高埗]光大江与城7套在售、新世纪颐龙湾
新世纪颐龙湾待定3.82分颐龙东路与莞潢南路交汇处东北角700米0769-81133888两项目贡献，挂牌价区间2.66万元-3.9万元／㎡，已然赶超镇街一手房。
综上可见，本次地块2.68万元／㎡的限价，有一定价格优势。
宗地将于9月8日正式开拍。
洪梅宅地：入市均价不超23831元／㎡
水乡洪梅同样是一个新盘相对断供区域。
镇街本次出让地块也是东莞市一级市场首宗“限售价”地块，意义重大。
地块位于洪梅镇黎洲角村，紧邻洪梅市民中心、洪梅中学，东靠洪梅大道，1公里范围内有洪梅镇政府、洪梅中心小学等，属于洪梅镇中心组团，东莞西站距离项目位置约3.5公里。
宗地占地17899.3㎡，容积率3.0，总计容建面约53697.9㎡，起拍价56630万元，剔除需无偿配建的建面5370㎡安居房，地块起拍楼面约11718元／㎡。
目前洪梅镇仅有万科星城新盘在售，均价2.3万元／㎡（毛坯），地块由2020年万科拿下，楼面价11802元／㎡，创下并保持洪梅镇地价纪录。
而本次挂牌地价，根据的“限售价”新规，未来开发商品房项目首次上市销售年度申报均价将不得高于23831元／㎡（毛坯），与万科星城在售均价接近。
此外，距离地块仅百米距离的二手小区中熙香缇公馆14155元/平方米[洪梅]中熙香缇公馆5套在售，目前平台挂牌价区间在2万-2.65万元／㎡，成交均价也在“2字头”。
供地计划
年内将推77宗宅地，总面积约320万㎡
控房价的同时，官方也在增供应。
昨日（8.03），东莞市自然资源局正式发布东莞2021年供地计划。
全年供应计划指标1278万㎡，其中新增建设用地482万㎡，存量建设用地796万㎡（包括132万㎡三旧改造用地）。
与过往两年对比来看，2021年住宅用地供应增量明显，同比上涨39％，不过2020年实际成功出让商住地略有缩减，共44宗，合计面积208万㎡。
此外，商服用地供应大幅减少，从去年的303.6万㎡跌至今年的仅20.7万㎡，其他指标则变动不大。
宅地来看，2021年东莞全年计划供应住宅用地共77宗，供地方式包括17宗协议出让、2宗划拨、57宗招拍挂，合计面积约319.5万㎡。
除去滨海湾新区交椅湾一宗面积约13万㎡公共租赁住房用地外（挂牌中），其余皆为可入市商品住房用地。
据中房君统计，六大片区中，滨海片区为2021年供地大户，供应面积近百万㎡，其次为松山湖片区。相比之下，城区与临深片近年来供应较少，这也是导致区域房价较高的原因之一。
但与往年相比，一房难求的城区今年供应增量明显，从具体镇街供地情况来看，东城、万江、石碣为主要供地对象，其中东城，约15万㎡，主要为协议出让。
而作为供地的滨海湾片区，仅虎门镇便提供了9宗商住地，合计面积约24.8万㎡，厚街则为今年全市计划供地面积的镇街，虽仅有3宗商住地浮出水面，但单宗面积皆在10万㎡以上，合计超40万㎡。
其中位于寮厦社区的10.4万㎡宅地已于今年3月份由万科拿下，现已开发为万科臻山悦，即将入市。
截至目前，77宗商住地，已有10宗成功出让，5宗挂牌中，预计接下来的几个月，东莞一级市场将高频挂地拍地。
不过随着市场调控加码，土拍新规的正式出台，以及部分重点房企拿地金额的限制，后续土拍市场热度能否依旧，值得关注。
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