《国有土地使用权证》带来的买房启发

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文/杜必文（微信公众号：买房知识科普）

听过这么一个故事，某开发商负责一个村子的拆迁，拆迁之后修建商品房住宅区。

当时房子卖得价格均价在7000，就在当年房价突飞猛进，一年时间房子飙升到17000。

然而令人恐慌的是，楼盘在卖完之后，楼盘所在的土地竟然还没有进行招拍。按照业内的行规，这块地本应由负责拆迁的开发商拍下。然而，房价的突飞猛进，让这块地给某一大开发商以高价拍下。

然后，各位买房的业主接到原开发商的告示：由于种种不能启齿的原因，我们遗憾的通知各位，购房合同无法再履行，我们会退还大家的购房款，并支付4%的贷款利息作为赔偿。

遇到这问题，你怎么办？

这些问题发生的原因是，在你购房的时候，开发商没有取得合法的手续。什么是合法的手续？那就是，

商品房五证

我 国采用的期房预售制度，为了保证交易的安全，设立了商品房的五证制度，这五证分别是：

1.《国有土地使用权证》

2.《建设用地规划许可证》

3.《建设工程规划许可证》

4.《建设工程施工许可证》

5.《商品房预售许可证》

所以只有当开发商取得《商品房预售许可证》的时候才可以买房，如果五证不齐把房子卖给业主，法院可以认定买卖合同无效，所以上边故事里的业主，面对开发商的告示，从房价7000-17000的情况下，法院依然会判定合同无效。

但是还有一条规定大家也是要注意的：出卖人未取得预售许可证，与受买人签订买卖合同，硬顶认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认定有效。

下面我们先来了解《国有土地使用权证》

一个楼盘的开始，首先是土地招拍挂，就是招标、拍卖、挂牌。按照我国土地制度，土地所有权分为国家或（村）集体，村里土地可以通过征地转化有国有土地，所有楼盘必须在国有土地上进行建设，否则房子只能卖给村民。

销售土地的必须是政府，也就是出让。开发商即是买地的企业，必须有资源和资质。

如果政府白给企业土地，那叫划拨，房产证上，如果通过单位来的房子，土地性质那一栏就写着划拨。买卖的时候需要交纳土地出让金，再下一次交易的时候，房产证上的土地性质就会写着出让了。

出让土地的使用年限，住宅70年，商用、办公、工业是40或50年，使用权限从哪年到哪年，写的清清楚楚。

开发商通过土地招拍挂，从政府手里买下一宗土地，就会与政府签订一份《国有土地使用权出让合同》，土地出让合同虽然不是五证之一，但是内容丰富。它和《国有土地使用权证》的关系，就相当于我们购房者的购房合同和房产证的关系。

现在，你懂得什么叫《国有土地使用权证》了吧？更多通俗易懂的买房知识请关注,"买房知识科普"微信公众号。

那这个招拍挂过程，给我们买房的人带来什么启发呢？

招拍挂的信息在网上是很容易查询到的，只要你清楚这块地叫什么名字，一般一个楼盘会有以下几个名字。

地名：规划局给这个地起的名字； 推广名：开发商为了方便，给楼盘气的名字； 项目名：开发商报给政府的名字，申请《建设工程规划许可证》等；土地名：拆迁、招拍时，政府根据城市规划，给土地的编号

所以一个小区开发时可以叫 xx花园，卖得时候交xx豪庭，根据这些名字可以找到这块土地的招拍挂信息，招拍挂信息包含了规划指标，譬如容积率。

还有土地出让合同包含了，土地用途，建筑面积，地块成交价，知道了这些消息，既可以谨防开发商把其他性质的土地改为住宅，也可以避免听信销售错误的引导。

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