最近见了五个会员朋友，他们手上现金分别有80万、120万、150万、200万、320万。

他们面临同一个问题，在郑州，我想改善，我要置换，我该买哪里？怎么买？现在买还是再等等？

1在《2018年，这是我写给家人的建议》中H说：

16年大城市在调控中下行，17年受极其严格政策打压的热点城市，特别是供需紧张、人口流入数量大、限购政策狠的城市，在经过一年多的调整，基本没有泡沫，因此，在18-19年仅靠刚需和刚改楼市就可以稳定了。

虽然2018年GDP增速是6.5，但我们的经济发展仍然长期保持国际范围较高的速度，随着国民收入提高，人民对美好生活品质的需求是真实存在的，并且需求是巨大的。

因此，未来相当长一段时间，居住升级会是比刚性需求更刚性的需求。

在长效机制来之前，去库存政策还未结束的2018-2019年，还有最后的12-24个月淘汰置换的时间窗口。

淘汰所有无法满足未来人们美好生活需求的房子。未来换房成本会越来愈高，早换更好。

多思考多关注未来5年，甚至2028年你会愿意住在哪里。

这篇文章一发，有数百位粉丝咨询关于置换中遇到的问题。

因为是置换，首先要面临的是改善问题，就要比以前的房子好？这个好怎么定义呢？仅仅是比以前的房子大，比以前的容积率低？比以前的户型好吗？

因为是置换，所以需求就更多。比如原来的房子不能满足孩子上学问题，所以新房子要满足。比如，原来的房子不是人车分流，置换的房子需要人车分流。

因为是置换，所以期待就更多。比如以前买过房，所以知道买对房子才能获取更多的增值，所以再买房子一定要更多。

对于对于刚需首次，我们在以往的文章里写过很多，根据你刚的程度，有不同的选房策略，但总逃不出一句话，四环地铁买得起！

那么对于置换，该怎么办呢？于是我选择了一个典型的案例，剖析如何置换。

W，30岁，年收入50万，有一女，和父母同住，咨询改善，有学校，公立私立无所谓，有公园，父母遛弯，看好了几个房子，都能买得起。

1、东润泰和500万，单价30120，166平方一楼带院，

2、奥兰花园510万，单价26400，193平方二手房，

3、万科世阶456万，单价28000，163平方伪洋房

这看似是个选择题，其实是材料分析题。

2

我把这个问题发给H，他分享了一篇《美耗时15年才装备4代机，中国仅用6年就列装歼20》的文章。

H说，J20的总设计师无疑是国际航空界里数一数二的天才。J20的设计研制思路可以看出其没有完全照搬美国的4代机标准，而是牢牢抓住主要矛盾，优先解决主要问题，统一协调解决次要问题，而后解决锦上添花的问题，在合适的时间，选择了最合适中国工业实力的可行性方案，既没有超越中国工业当年可以承受的风险区间，也没有安全余度过剩导致整体指标定低。这是真正的天才。

所以才没有像俄罗斯印度日本韩国别的国家那样浪费了多年时间研制几代产品却还没有能解决真正问题的实际可行方案。

国与国之间也好，人与人之间也罢，决定差距的往往不是一个决定。

简单来说就是在整体路径选择优势路径，可以轻松超越所有的短期效率。而路径选择需要极高的智慧，前瞻性的判断和对自我深刻的认知，才能选择好最合适的风险区间，既能达到标准，又能保证成功。

在成绩结果、时间节点、成本协调，风险控制等等统一最优化之中需找到路径。

H接着说，在投资里，道理完全一样。有太多的人会问我，你能帮我分析分析我家现在的资产情况该怎样配置，某个房子这个价格贵不贵？到底该不该买？我该不该换美元？我要不要海外置产配置？等等等等。这些归根结底也是家庭资产最优化决策的问题。我们每个人其实也是家族资产的总设计师。

前几天有个好朋友问我，郑州经开区五环有个XX园270㎡的房子单价不高可不可以买，他想改善住大房子。

我说，不行。因为三房四房是王道，二线城市必须有安全边界意识，区位意识！郑州老东区最重要。

超过合理面积的三房四房对于大多数人来说边际必要性都开始下降，第二个厨房第三个厕所第五个房间、露台阁楼，其实都是可有可无，不可替代的是位置。因为位置关系到能不能住，能住的房子才有资格谈改善。

城市最重要，区位其次之。

如果不能买一线城市，请买郑州东区，老东区没有一套高品质自住的三房四房之前，不要去追求那些外围的院落、亭台阁楼。

我看过很多人，在市区内有套老破房子，在远郊非核心区域买特别便宜的低单价、大面积高档房产，结果市区住着不舒服，郊区数年甚至好多年住不成。

还有很多投资人喜欢找笋高平高贷放大杠杆配合并发，在表面上，这笔投资会很高，其实这些人都犯了路径选择上的大错。

3

这其实是路径选择上有问题。没有抓住主要问题，放大的是风险，在次要问题上采取投机取巧，勤奋努力用在可有可无的细枝末节上！

H接着说，我开车有个习惯就是开车不换线。即便是我所在的车道满，旁边车道空且快，我也很少会切线。

有些人爱先走直行线，到了路口再切到左转线，省得排队等待，但我喜欢早早的换到要转向的线，有人在前面加塞就加吧。我无所谓。

因为我发现，那些喜爱在车流里钻来钻去同学，无论他怎样切换线，也无法改变我们所处的整体交通状况完全一样的现实。

我经过的路段堵车，他也一样会堵车。或许它抢了一两个红灯，比我快一两，但是下一个他该停下还是会停下的。

所以经过很多努力跟我到家的时间基本差不多。

我不否认个人的技巧能能够提前几个车位。但，真正限制我们速度的是整体的交通状况。

例如你的城市雾霾重，你可以在偏远的海边城市或者山里买一套房单纯的居住吗？你买的房子只是解决的是你房子的空气问题，并没有解决你工作生活所需要的空气问题。因为你不可能为了点空气背井离乡抛母弃子一个人去那个城市生活。

还有很多人的资产结构是：市区内总价低品质差面积小，而郊区面积大总价高，远郊更是重仓囤积大面积洋房别墅类的产品。这样的畸形资产结构首先没有适合居住的，其次可出租资产太小太少，月供现金流压力必定大，最后在资产波动或者需要用钱时，流动性差，变现难。

除了少数几个一线城市缺少新房供应外，中国绝大部分城市都不缺少新房子，非核心区域的二手房除了个别年份，流动性都很低，高额的利润只出现在个别在风口抛出的幸运儿的传说里。

我一直对我身边的朋友说，能买一线先买一线，能买东区先买东区，改善买不起东区洋房大的先买个小的，实在不行老东区买个小的。可以一点一点，一步一步往上换换。

我身边一个好朋友，15年卖了一套老破小，手里拿着40多万，他买了建业天筑的小户型，16年底我让他卖了，他就果断卖了，然后买了北龙湖悦龙台4房。

你会看到是他一步一步向上的积累，每一步多一点，少一点，是超额的还是市场平均的，在这样的整体优势前，没有意义。

我用J20的设计思路选择做为例子是想说，记住，在正道上每走一步，都是正确的积累。错误道路上跑得越快，偏得越多。

在主要问题没解决之前，不要总是想着投机捡漏，弯道超车。在每一步决策都是最优化，风险化的整体优势前，这些所谓的额外优势也都是极其微小有限的。

即使一次两次，你能取得超高利润，如果时间拉长到足够长，往往决定差距的是谁犯的错多，还有修正错误所付出的时间与机会成本。

人间正道是沧桑，整体上路线上选择对了，人生很长，大方向目标明确，稳步向前，解决问题有主次，小问题断取舍，方乃大道大智大慧。

4

再回到这个粉丝的问题，三个全PASS，超过450万不考虑东区都是路径选择的错误。善水上境四房550左右，恒大悦龙台低于500的三房还都有选择。

记住！在强二线城市，总价达到一定程度，必须紧盯核心区域！

今年仍旧房住不炒，票有限，优先自住，再考虑投资，必须要将居住性、流动性，现金流持续性，进行协调统一综合最优化！

在郑州，450万以上总价预算的不推荐任何北龙湖没房子的朋友买北龙湖外以外的房子（建业天筑例外，综合素质出众没办法）；

300万以上总价预算不推荐任何老东区以外的房子。外面的房子就算是，也赶不上这里面的一套房子一波行情。

过去十年在这些区域内房子的实际涨幅，相当于很多人一生的工资，除了超额的利润，更具有难得的流动性和安全性。

如果以上内容刺激到很多非核心区域的朋友，很抱歉，我已经尽量婉转。

文章来源：郑州楼市