深圳公寓整售玩爆市场，2017成交均价创10年新高

在政策逐步收紧的环境下，不限购不限贷的商务公寓承接了部分住宅外溢的需求，2017年作为深圳商务公寓市场供应量的一年，成交价格也创下历史新高。值得关注的是，近年深圳商务公寓大宗及整售市场案例频发，商办成投资新宠，高端公寓也逐步受到市场青睐。

1、成交占比35.1%，价格创历年新高

2017年深圳商务公寓市场成绩，连创三高。据中原研究中心数据统计，2017年深圳商务公寓供应面积134万平，为深圳10年来供应量的一年，较2016年上升11.8%。全年共成交13973套，成交面积98万㎡，环比上升58.3%。价格也创下历史新高，均价达到62120元/㎡，环比增长17.8%。

与住宅相比，商务公寓成交比率不断上升，2017年商务公寓成交占比达到了35.1%。可以说，2017年深圳全年有三分之一的成交量集中在商务公寓上。

中原研究中心数据显示， 2017年市场上成交的商务公寓成交总价仍集中在100万到300万之间，占比达到45%。45㎡以下公寓成交占比上升了4个百分点，成交占比的户型为45-60㎡的公寓，成交占比为28%，下降了3个百分点。

供应和成交主力集中在南山与龙岗两区，南山作为高端豪宅公寓聚集地，2017年公寓成交面积为34.2万㎡，占全市成交的41.6%。其中，深湾汇云中心项目的入市，整体拉升了南山区商务公寓的成交价格，使得南山区同时也成为全市商务公寓成交均价的区域，成交均价为86842元/㎡。同样为成交主力的龙岗均价则低了了一半，为41594元/㎡，环比上升15.2%。

环比上升最快的还有罗湖区。2017年商务公寓成交量环比增加778.4%，万科深南广场以及招商开元中心两大商务公寓强势入市直接拉升了罗湖区的整体成交量。其中，万科深南广场成交745套，招商开元中心成交599套。罗湖区成交量环比增加为11.6万平，成交价环比上升30.4%，为64023元/㎡。

其中， “峰荟时代科技中心”为2017年深圳商务公寓成交榜首，成交套数为1373套。南山“万科云城”以1145套的成交量位居第二，“龙光玖钻”以892套成交位居第三。深圳中原董事总经理郑叔伦认为，未来一段时间，预计低总价小面积物业仍会是市场成交主力，同时高端公寓类型豪宅产品也会受到市场的欢迎。

回顾2017年下半年至2018年年初，深圳商务公寓以及产品大宗交易和“扫货”整售现象频现，刷屏地产圈。此前，单栋或多栋产品被整购的案例，还发生在深南道68号、塘朗城、深业东岭、远洋新干线等项目上。

据戴德梁行数据统计，2017年录得商务公寓大宗交易（成交金额超6000万元）总成交额约90亿元。戴德梁行方面分析，深圳投资机构买家较为活跃，相比过往银行业、险企整购写字楼作为深圳总部，目前买家身份更多样化，且交易类型也已经扩大至商务公寓、工业园等物业。

2017年11月12日：“龙光玖钻”被整售两层，共64套房源，总货值达1.4亿元。

2017年11月28日：龙华“红山6979”一期公寓471套被整购。

2017年12月：“招商中环”414套公寓被罗湖区和市人才安居集团收购，每平米6.8万，总货值达30亿左右。

2018年1月：龙华“红山6979”二期168套办公产品被整购，交易金额超25亿。

2018年1月：新年开盘的福田“宝树台”公寓约200余套被洽谈整售。

美联物业深惠董事总经理江少杰分析，商务公寓承接了部分住宅外溢的需求，受到投资客的青睐。在租售并举的政策导向下，预计未来也会有更多的机构会对公寓产品感兴趣。预计2018年，商务公寓大宗交易还会继续增多。

4、个人置业商务公寓，仅罗湖福田可申请学位

在深圳各区新入市的项目中，公寓产品占比越来越高。商务公寓在2017年的成交中占据了三分之一，公寓产品不限购不限贷且低总价的优势颇受市场关注，不仅可用来过渡居住，其商住两用的性质还可注册公司，也可以用于以租养贷。

对于购置商务公寓的个人置业者来说，商务公寓的特殊性、较高的交易税费也会影响到未来的转售速度。购房者在购买商务公寓之前，一定要先考虑清楚购买的目的。

2014年正式发布实施的《深圳市城市规划与准则》中明确规定，商务公寓是为商务人士提供中短期商务与住宿服务的，不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑。

目前深圳多数区商务公寓无法申请学位，2017年龙岗教育局特别发文提示，商务公寓不能用来申请学位。深圳目前仅余罗湖福田尚可申请学位，但也有一定要求，例如罗湖2017年商务公寓用于申请学位时变成“特殊房产”类，并需要提供无房证明和实际居住证明。

根据福田区积分规则，与商务公寓有关的是第三类、第四类学位，分别可积分70分、65分，而住宅积分为80分。教育部门有关人士建议，近年来学位较为紧张，政策可能还会有所调整，如果为了孩子上学，不建议购买商务公寓。

除此之外，个人购房者在购置公寓时，应先查看楼盘《国土使用证》中土地用途一栏，使用证中会清楚注明土地的用途为“住宅”或者“商业”性质。银行贷款方面，商务公寓一般首付4.5-5成，贷款利率相对住宅而言稍高，为基准利率上调10-20%，且不能使用公积金贷款。契税统一为3%，贷款年限一般为10年，除营业税、个人所得税外，商务公寓比住宅要多缴纳10%的土地增值税。

最后，附商务公寓与住宅的税费对比。