房贷用等额本息还是等额本金

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地产界老司机阿杜和大学同学创办了一个小小的中介工作室，致力于为买房路上奋斗的你提供买房建议，帮你筛选到最适合你们的房子。

——阿杜

文/杜必文（微信公众号：买房知识科普）

安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，大家好，这里是买房知识科普，我是安得广地产杜必文，买房路上，有我陪伴你们。

今天跟大家探讨一个问题，房贷用哪种还款方式比较好？下面就通过小姚和杜哥的对话，来给大家阐述下等额本息和等额本金的区别。如有不懂或有其他买房疑惑，可以在文章后边留言，我们的工作人员会时间帮你解答。

小姚

杜哥，你在南方的艳阳里大雪纷飞，我在北方的寒夜里四季如春。

阿杜

嘚瑟吧，你是在北方的暖炕上短袖披身，我在南方的寒风中冷冻成狗。

小姚

哈哈，杜哥，不开玩笑了，今年的雪真是大啊。在这大雪纷飞的日子里，我想请教下杜哥一个埋藏在我心里已久的问题，买房的时候，贷款到底是用等额本息好，还是用等额本金好呢？

阿杜

这是个深刻的问题，对贷款没有一定的认知，是比较难理解的，既然你真诚的发问了，那杜哥就浅显的告诉你。

小姚

好好好，小姚我洗耳恭听。

阿杜

首先我们要从等额本息和等额本金的定义上去了解他们。

所谓等额本息就是我们还贷款的时候每个月还款本金+利息的和是一个相等的数额，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算，并逐月结清，就是先计算剩余本金利息再加上本金；所谓等额本金就是每个月还得本金是一样的，也就是先固定还每个月的应还本金，再加上剩余贷款在本月产生的利息。所谓本金就是你借银行100万，那100万就是本金，利息则是根据银行定的利率产生的。所以你每个月要还的钱是包括了利息和本金。

小姚

等额本息就是每个月还款额都一样，先计算剩余贷款在本月产生的利息再加上本金来凑数。等额本金就是每个月还固定的本金，利息就按每个月所剩未还本金来计算月利息。

阿杜

总结的非常精准。首先来详细剖析一下等额本息。既然你要做到每个月的还款额要一样。那就是得把每一期产生的利息的和，再加上本金，然后平均分摊到每一个月。这里边涉及到数学公式的推导，最后会得出一个相对看起来复杂的公式。

等额本息每期还款=[贷款本金*月利率*（1+月利率）^{总还款期数}]/[(1+月利率)^{总还款期数}-1]

小姚

公式有点看不懂耶，但是我明白的是，每个月还款的数额是相等的，通过每一期的还款利息相加，再加上借的本金，然后平摊到每一个月。

阿杜

是的，小姚同志，你不用去明白公式是怎么来的，因为跟你说这数学推导问题，你会更迷糊。你只要明白每个月的还款额是利息+本金是相等的就行了。

小姚

好的，那等额本金呢？

阿杜

等额本金，这还款方式要就是要我每个月还得本金要是一样的，这个好操作。

每个月的还款本金=总本金/总还款期数，第n个月利息=（总本金-（n-1）*总本金/还款期数）*月利率

所以：

等额本金第n个月的还款额=总本金/总还款期数+（总本金-（n-1）*总本金/还款期数）*月利率

小姚

嗯，这个比较容易懂，每个月还得本金是固定的，然后利息根据所剩未还本金来算。就意味着每个月的总还款额是不一样的，而且随着还款期数的增加，总欠本金额也越来越少，月利息也越来越少，这就导致每个月的还款总额是递减的。

阿杜

总结得精妙，有些小伙伴可能还会纠结等额本息的每个月的利息和本金是怎么计算的，这个你想明白了还是蛮简单的。

等额本息第n个月利息=剩余本金*月利息

等额本息第n个月归还本金=等额本息每个月还款额-等额本息第n个月利息

小姚

就是先得到了每个月相等的还款额，月利息=所剩还款本金*月利息，月本金=月等额还款额-月利息。那这就意味着随着还款月数的增加，月利息会慢慢的变少，本金会慢慢的变多。就是随着时间得推移，在等额本息里边每个月还款额相等，但是本金的占比会越来越高，利息的占比会越来越低。

阿杜

是的，分析得非常好，小姚同学，你可以出师了。为啥我们前面要长篇累牍的去分析等额本息和等额本金的定义和公式由来。

因为通过分析我们可以看出等额本息的特点就是，每个月还得钱是一样的，月还本金的占比随着时间得推移而变大，月还利息随着时间推移占比变小。

等额本金的特点是，每个月还款的本金是一样的，月还利息随着时间得推移，总欠贷款本金的减少而减少。也就意味着每个月还得钱随着时间得减少而减少。

我们举个实际的例子来分析一下，假设我贷款112万元，现在年利率假设是5.88%，还款30年，也就是360期。

首先采用等额本息的方式还款，我们利用一下得到的公式来计算：

等额本息每期还款=[贷款本金*月利率*（1+月利率）^{总还款期数}]/[(1+月利率)^{总还款期数}-1]

等额本息每期还款=[1120000*5.88%/12*（1+5.88%）³⁶⁰]/[(1+5.88%/12)³⁶⁰-1]=6628.8024

等额本息第1个月利息=总本金*月利

等额本息第1个月利息=1120000*5.88%/12=5488

等额本息第1个月归还本金=6628.8042-5488=1140.8024

还款总额：238.63万 总本金是：112万，总利息是126.63万

以此类推

……

小姚

哇，这公式这么好用，月利息占比好高啊。月还款额是6628.8024，利息就有5488元。贷款112万，总还款额238.63万，总利息126.63万。

阿杜

再来看看等额本金

等额本金第n个月的还款额=总本金/总还款期数+（总本金-（n-1）*总本金/还款期数）*月利率

等额本金第1个月还款额=1120000/360+1120000*5.88%/12=8599.11

等额本金每月归还本金=1120000/360=3111.11

等额本金第1个月利息=1120000*5.88%/12=5488

还款总额：211.05万 总本金是：112万，总利息是99.05万

小姚

这样看来等额本金比起等额本息来说的话，前期归还的本金多，最终还下来所支出的利息少。

阿杜

小姚同志你说出了这两种还款方式的精髓，这就意味着这两种还款方式有不同的适应人群。

小姚

不是等额本金比较好吗？最终还给银行的钱少。

阿杜

要分情况来说，假设你家庭的收入比较固定，买房自住，经济条件又不允许前期投入过大，可以选择等额本息还款，譬如公务员，老师等收入和工作机会比较稳定的群体。

小姚

收入和工作机会比较稳定，且前期不允许投入过大的群体，可以选择等额本息还款。

阿杜

是的，等额本金的话我们看到了数据，前期还款压力比较大，但随着时间得流逝，还贷压力会减小，适合高收入的人群。

小姚

等额本金前期还款压力大，压力随时间减小，适合高收入人群。

阿杜

没错，等额本金前期还款压力比较大，要考虑个人的承受能力，如果你觉得现时的幸福感比多还几万元重要，那么前期就不要给自己这么大压力。

等额本金也就意味着前期要给更多的现金出来，等额本息则相当于利用了更高的杠杆，用更少的钱翘起更大规模的资产。

在存在着短期出售房产的打算，变现往往等额本息还款法的投资率更高。

最后是得考虑自己的年龄和收入曲线，如果你40多岁，随着年龄增加收入进入下行区域，等额本金还款符合收入曲线的变化规律，如果你20岁，到40岁之前的收入曲线向上，那就没必要在今天给自己太大的压力。

小姚

前期不想有太大压力或者想短期出售房子就用等额本息，如果你年龄大了，收入进入了下行区域，那就使用等额本金。谢谢杜哥跟我说了那么多，一下子半天过去了，我终于搞明白什么是等额本息，什么是等额本金，怎么去选择他们了。小伙伴们，你们都学会了吗？

阿杜

不用客气，咱谁跟谁呢？能为买房路上奋斗的人儿提供帮助，是我们的骄傲，我希望你能把这知识吸收并传授给他人。如果你真要感谢我，不如把这“买房知识科普”公众号分享给你身边的朋友吧，我相信他们也会感谢你的。你们也可以每晚在快手收看我的关于买房投资知识问答的直播，快手号：杜必文。等你来！我还听说，在文末给点1赞，老板可以给小编涨5毛钱工资哦，谢谢大家，买房路上，有我陪伴你们。

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文|杜必文

审核|黄志芳

后期|周超

助理|陈仕亮

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