东莞特价房 2018-01-30 12:22:28

来源：地产佬大数据

1月25日，国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅发布了《关于沈阳等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》，原则同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

据房地产导刊记者查阅《广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》显示，节余存量宅基地、旧村改造中保留集体土地性质的用地、经审批的村经济发展用地（含留用地）、经审批的集体土地性质住宅用地，以及依法流转后的集体建设用地均可以作为集体用地建租赁住房的土地来源。

此外，利用集体建设用地建设的租赁住房须整体确权给集体建设用地使用权人，只办理一个权属证，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售；同时预付的租金不得超过12个月，租赁期限不得超过20年。

以下为广州方案全文：

广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案

为增加我市租赁住房供应，进一步拓展集体建设用地利用途径，切实增加农村和农民收入，不断提高集体建设用地节约集约用地水平，按照《国土资源部住房城乡建设部关于印发〈利用集体建设用地建设租赁住房试点方案〉的通知》（国土资发〔2017〕100号）、《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号）和《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（粤府办〔2017〕7号）等文件部署和要求，制定本方案。

一、指导思想和工作目标

全面贯彻落实党中央国务院和广东省委、省政府关于培育和发展租赁住房市场的决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以增加租赁住房供应、缓解住房供需矛盾、拓展集体建设用地利用途径、增加农村和农民收入为目标，创新机制、激活资源，探索城乡一体化过程中租赁住房筹集的新思路和集体建设用地利用新模式，着力加快房地产市场供给侧改革，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，促进集体建设用地优化配置和节约集约利用，推动我市城乡统筹发展。

二、基本原则

（一）符合规划、权属清晰、存量优先原则。利用集体建设用地建设租赁住房项目经批准后,须符合土地利用总体规划、城乡规划和村镇规划，须在经依法批准的集体建设用地上进行建设，并以存量建设用地为主，不得占用耕地。

（二）政府引导、市场运作、村民自愿原则。政府统一组织、落实规划、制定政策，充分调动村集体、国有企业等各类主体的积极性，发挥市场配置资源的决定性作用，采用市场化方式推进集体建设用地建设租赁住房建设和运营，充分尊重村集体意愿，切实维护村集体等各主体合法权益。

（三）试点先行、有序推进、审慎稳妥原则。利用集体建设用地建设租赁住房应与市住房发展规划、市住宅用地供应中期规划、市年度建设用地供应计划、市保障性住房建设计划等保持衔接，在结合住房供需状况基础上，合理控制规模总量，科学安排规划布局，严格把握政策尺度，坚守底线和防控风险，坚决防止出现新的“小产权房”，确保试点工作有序可控。

（四）市区联动、简政放权、强化监管原则。利用集体建设用地建设租赁住房试点项目方案审批和规划、计划统筹等工作由市有关部门负责，项目具体行政许可、后续监管等工作由属地区有关部门负责，项目申报方案编制费用由属地区政府承担。集体建设用地建设租赁住房必须依法办理相关审批手续，严格执行用途管制，须整体确权，坚决防止以租代售，确保集体土地所有权性质不改变。

三、主要内容和政策措施

（一）土地来源

1．节余存量宅基地。行政村范围内2009年12月31日前形成，通过腾退、按规定在本村范围内通过调剂、综合整治等方式节余出来的空闲宅基地，在优先保障本村宅基地分配和村、镇公共设施用地后有节余的情况下，可以申请纳入利用集体建设用地建设租赁住房试点，纳入试点后的项目不得办理流转手续；需纳入旧村整村改造经济平衡的，应优先纳入旧村改造。

2．旧村改造中保留集体土地性质的用地。旧村改造保留集体土地性质的村集体复建物业用地经批准可申请纳入利用集体建设用地建设租赁住房试点。改造后保留集体土地性质的村民复建房经村民按程序表决后可申请纳入利用集体建设用地建设租赁住房试点，纳入试点后的项目不得办理流转手续。

3．经审批的村经济发展用地（含留用地）。村集体已取得《建设用地批准书》等批准文件或《不动产权证书》《集体土地使用证》《房地产权证》等土地使用权证书，且不需纳入旧村整村改造经济平衡的集体土地性质的村经济发展用地（含留用地），经批准后可申请纳入利用集体建设用地建设租赁住房试点。国有用地性质村经济发展用地（含留用地）不得纳入试点。

4．经审批的集体土地性质住宅用地。村集体已依法取得留用地指标，经村集体依法表决、并经市政府批准纳入利用集体建设用地建设租赁住房试点后，可选址现行控制性详细规划为住宅用途、2009年12月31日前形成的存量建设用地，取得《建设用地批准书》后按本方案开展试点工作。

5．依法流转后的集体建设用地。按照广东省、广州市集体建设用地使用权流转管理规定通过流转方式依法取得的集体建设用地，经批准后可申请纳入利用集体建设用地建设租赁住房试点。

（二）规划管理

1．总量控制。至2020年，全市计划利用集体建设用地建设租赁住房建筑面积300万平方米，每年批准建筑面积按100万平方米控制。

2．布局要求。根据不同区域产业、人口、资源等条件，合理确定全市利用集体建设用地建设租赁住房的总量、布局，引导资源合理配置，有序开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。引导在中心城区商业、办公密集区域、大型产业园区、高校集中区域周边等租赁住房需求量大、区域基础设施完备、医疗、教育等公共设施配套齐全的区域和轨道交通站点周边开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

3．土地利用总体规划管理。经批准的利用集体建设用地建设租赁住房试点项目，不突破城乡建设用地规模、不减少耕地保有量且不涉及占用基本农田，符合土地利用总体规划。

4．土地用途管理。利用集体建设用地建设租赁住房试点项目须按照居住功能安排配套设施、须符合城镇住房规划设计规范。项目试点方案经市政府批准后，如涉及控制性详细规划调整，由属地区政府组织编制控制性详细规划调整论证报告，经市国土规划委审查并报市政府批准后，可将原用途调为住宅（租赁住房）用地。

（三）建设运营主体

政府委托单位、村集体、企业等主体可参与利用集体建设用地建设运营租赁住房。参与运营的村集体或企业须经工商注册登记为住房租赁企业，并自成立之日起30日内，在广州市房屋租赁信息服务平台注册。

试点项目批复后，集体建设用地使用权人可自行运营租赁住房，也可按有关规定选取合作运营主体；村集体引进企业开展租赁住房运营的，由村集体通过公开招标方式选择已完成租赁住房运营工商登记的企业，签订租赁住房运营协议；由政府委托单位开展租赁住房运营的，由村集体根据农村集体资产管理相关规定与政府委托单位签订租赁住房运营协议，由政府委托单位参照市场租金与村集体签订长期租赁住房协议，整体承租后可作为租赁住房、人才公寓或按规定提供住房保障功能的其他住房。

（四）确权登记

利用集体建设用地建设的租赁住房须整体确权给集体建设用地使用权人，只办理一个权属证，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售。

（五）分配

利用集体建设用地建设租赁住房试点中，集体建设用地使用权人与建设、运营主体不一致的，由集体建设用地使用权人和建设、运营主体签订建设、运营合同，对投资分配、权利义务、纠纷解决和违约责任等内容进行约定，也可以参考市国土规划委提供的合同范本。属于村集体投资建设的，所产生的应纳入村集体财产统一管理，在不违反有关规定的前提下，按照民主管理原则，由村集体自行决定用于发展集体经济、提高农民生活水平、改善养老和医疗条件等；属于政府委托单位建设的，所产生的按规定用于支持项目建设成本；属于企业等其他单位建设的，所产生的由其按规定处置。

（六）建设监管

获批的利用集体建设用地建设租赁住房试点项目应按照项目试点协议、试点方案批复文件等要求按期开发建设，完成项目竣工验收、运营管理等工作；国土规划、住房城乡建设、城管、公安消防、质监等部门按各自职能加强监管。纳入试点项目的集体建设用地不得申请转为国有建设用地。

（七）租赁管理

1．依托广州市房屋租赁信息服务平台强化服务和监管。住房租赁企业以及承租人须通过广州市房屋租赁信息服务平台办理相关业务，应当事先在广州市房屋租赁信息服务平台注册并且经过实名认证。住房租赁企业须将出租房源的房屋信息如实录入，并可选择广州市房屋租赁信息服务平台发布。租赁双方签订、变更、终止房屋租赁合同之日起30日内，由住房租赁企业办理房屋租赁合同网上备案手续。街道办事处、镇人民政府应当根据广州市房屋租赁信息服务平台反映的租赁信息，加强对出租房屋的巡查，核对租赁房屋信息。国土规划、住房城乡建设、税务、工商等部门要加强联动，在建设用地使用权登记、房屋所有权登记、租赁备案、工商、税务等方面加强协作，共同构建规范有序的租赁市场秩序。

2．保障承租人合法权益。对依法登记备案的承租人，可依法申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。保护承租人的稳定居住权，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于3年。

3．明确住房租赁标准。租赁住房企业应当确保租赁住房的建筑结构和设备设施符合广州市住房租赁标准。租赁住房企业承担租赁住房设施设备维修责任，租赁住房设施设备出现损坏影响正常使用的，租赁住房企业应当及时维修，但当事人另有约定的除外。

4．规范住房租赁合同订立。住房租赁当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当包括当事人基本信息、住房基本情况、租金、租期、租赁用途、违约责任以及不得以租代售、不得转租等内容，出租人要求承租人预付租金的，预付的租金不得超过12个月，租赁期限不得超过20年。鼓励当事人使用《广州市住房租赁合同》（示范文本）。

5．扶持和规范租赁住房企业发展。支持房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业开展试点项目租赁住房业务。指导租赁住房运营企业成立市房地产租赁协会，强化行业自律，建立租赁住房运营企业行业管理诚信库和黑名单制度，规范租赁住房运营企业行为。

四、试点步骤

（一）试点方案编制阶段（2017年9—11月）

完成《广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》的编制工作，逐级上报国土资源部、住房城乡建设部批准。

（二）试点方案实施阶段（2017年12月—2019年6月）

开展利用集体建设用地建设租赁住房试点项目的可行性研究、制订项目审批流程和管理规范，组织实施《广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》，加强和规范试点项目的建设和管理，及时研究和完善实施方案，边试点、边总结、边完善、边提升。

（三）中期评估阶段（2019年7月—2019年11月）

在省国土资源厅、住房城乡建设厅的指导下，组织开展试点中期评估工作，形成评估报告报省国土资源厅、住房城乡建设厅。

（四）总结验收阶段（2019年12月—2020年12月）

在省国土资源厅、住房城乡建设厅的指导下，组织开展试点总结工作，形成总结报告报省国土资源厅、住房城乡建设厅。

五、工作措施

（一）加强组织领导。在广州市土委会下设广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作专责小组，由分管副市长担任组长，统筹试点工作的组织实施和宣传引导。国土规划、住房城乡建设、发展改革、城市更新、财政、国资、工商、税务、公安消防、金融、教育等部门要按照职能分工落实工作责任，确保试点工作有序推进。制定和规范利用集体建设用地建设租赁住房的审批程序，加大组织宣传、培训力度，营造良好的试点工作舆论环境。

（二）落实税费金融优惠措施。利用集体建设用地建设的租赁住房享受《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（粤府办〔2017〕7号）和《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》（穗府办〔2017〕29号）等规定的税收优惠和金融支持政策。

（三）加快项目行政审批。切实落实“放管服”改革要求，按照依法依规、事权下放、便民高效的要求简化利用集体建设用地建设租赁住房项目审批程序，加快项目审批，尽快形成有效供给。

（四）强化监管督查工作。国土规划、住房城乡建设、城管、等部门和属地区政府要强化监管责任，对列入保障性住房计划的租赁住房，应当符合相关政策规定；国土规划部门要从严设定土地使用和规划建设条件，禁止开发建设低密度住宅项目；住房城乡建设部门要加强租赁监管，防止以租代售。国土规划部门要应用遥感和远程监控等技术手段加强执法监管，对违法用地行为从严惩戒。城管执法部门要落实监管职责，加强日常巡查、监督管理、立案查处、违建拆除等工作，防止出现未批先建、已批超建等违法建设情况。