如何判断房子值得投资？

地产界老司机阿杜和大学同学创办了一个房产柚子顾问工作室，致力于为买房路上奋斗的你提供买房建议，帮你筛选到最适合你们的房子，我们的一个建议可能让你财富倍增，也可为你避开许多买房的深坑。

——阿杜（微信：dubiwencomeon）

文/杜必文（微信公众号：买房知识科普）

安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，大家好，这里是买房知识科普，我是安得广地产杜必文，买房路上，有我陪伴你。

今天跟大家讨论下，什么地方的房子值得买，什么样的城市房子值得投资。下面就通过小姚和杜哥的对话，来讨论下房子的价值由什么来决定？如果想在珠三角投资，或在其他城市买房有遇到什么问题，都可以加小编微信详聊。

小姚

杜哥，我如何判断我选的一个房子是否值得投资啊？有什么衡量的标准吗？

阿杜

这个说起来比较繁杂，类似买股票就是买一个公司未来业绩的好坏，一个房子值不值得投资相当于投资一个城市的未来。

小姚

嗯，房子值不值得买，相当判断一个城市未来发展的好不好。那怎么来判断一个城市未来发展好不还呢？

阿杜

这个就要从多方面去分析了，影响房价最重要的因素就是城市规模，一般用GDP和人口总量来衡量。所以一个城市的规模越大，资源汇聚能力就越强、城市管理水平就越高，故大城市总比小城市的房价高。

小姚

就是之前说得房价最终界定因素是：短期看金融、中期看土地、长期看人口。

阿杜

没有错，所以去评测几个城市的投资选择，就可以对比下GDP和人口总量先。其次我们还得看一个城市的人口流入。入口流入越多，房价越稳定，越容易涨价。所以除了北上广深这些大城市，像粤港澳大湾区的广东东莞、佛山、中山等城市房产的增值潜力也是非常大的。

小姚

第二个因素是看人口的流入，也就是劳动力啊！

阿杜

嗯，再者要看人均的收入，人均收入是城市经济实力的体现，也是市场购买力的体现，经济发达、人均收入高，房价也是水涨船高。

小姚

第三个因素是看人均收入，人均收入越高，房价相应会高。

阿杜

嗯，再来就看土地的供应了，土地供应多，楼盘多，自然楼价就稳定；土地供应少，一房难求，当然房价就上去了。

小姚

第四个因素是看土地供应，明显是初中学的供需关系，供过于求就降价，供不应求就涨价。

阿杜

哈，初中政治学得好啊。房子有没价值还得看儿童数量的增速，增速越快，房价增速就越快。如果你有小孩要上学，买房是刚需，就不要犹豫，马上上车。

小姚

第五个因素是儿童数量的增速，增速越快，房价越高。有小孩要上学，刚需买房，速度上车，我是想儿童数量增速越快是不是说明年轻劳动力越多，现在各个城市都在争取吸引年轻人才，也是年轻劳动力，也是“吸血”啊。越能吸引年轻高素质劳动力，城市就越有未来。

阿杜

是的啊，武汉的大学生零门槛落户，而且能低于市场价20%买安居房，租到租赁房，17年就为武汉留下大学毕业就业创业30.1万人，落户14.1万人，分别是2016年的2倍、6倍，就是为了留下年轻高素质劳动力，显然以后儿童数量增速也会增加，各个城市的人才争抢政策也是这个原理。

小姚

各个城市出各种政策争抢高素质人才也是为了自己城市的未来啊。那还有其他因素可以体现一个城市的价值吗？

阿杜

有的，就是上市公司的数量，一个城市上市公司的数量，也是一个城市经济活力的指标。上市公司的省份分别是广东、浙江、江苏、上海、北京、福建、山东、湖南。也意味着这些省市房价上涨潜力比较好。

小姚

第六个因素就是一个城市上市公司的数量。数量越多，经济越有活力，房价越有上涨力量。

阿杜

嗯，还有就是要看一个城市的财政收入。一般经济状况，有很多乱七八糟的数据，都不用看，就看一个城市的财政收入。财政收入不好，地方政府就会乱卖地，对房价造成压力。财政收入比较好的城市，经济状况就是好的。在省市的投资判断里，财政收入是非常重要的。中国省市财政收入比较好的有：上海、北京、深圳、广东、浙江、江苏、福建。

小姚

第七个因素看地方的财政收入，收入越好越值得投资。

阿杜

没错，最后一个就看一个城市中第三产业的占比，也就是服务业占比越高，发展潜力越大，即使经济下行，比起工业城市，抗压能力强。所有服务业的占比可以看做抗经济下滑的能力。

小姚

第八个因素看服务业的占比，占比越高，抗打击能力越强。

阿杜

没错，这些因素综合来判定一个城市目前的房子的价值和未来的涨跌。小伙伴们买房的时候按这些因素来判断，就ok了。

小姚

1.城市规模（GDP和人口总量）2.人口净流入；3.人均收入；4.土地供应；5.儿童数量增速；6.上市公司数量；7.财政收入；8.服务业占比；这些因素决定了一个城市的价值，也决定一个地方的房子值不值得投资。杜哥，谢谢你，让我明白了投资房子的真谛，小伙伴们都学会了吗？

阿杜

不用客气，小姚同志，咱谁跟谁，如果你真要感谢我，不如把这实用的“买房知识科普”微信公众号分享给你的朋友，我相信他/她也会感谢你的，如果想在珠三角投资买房可以在主页点击（要买房）添加小编微信详聊，谢谢大家，买房路上，有我陪伴你。

本文由“135编辑器”提供技术支持

文|杜必文

审核|黄志芳

后期|周超

助理|陈仕亮

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