二手房避坑第二课-房屋抵押风险

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这是买房知识科普的第216篇文章

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文/杜必文（买房知识科普）

今天好兄弟打电话来跟我说，赶紧更新下二手房的避坑手册，他的资金已经到位了，准备五一去看房。因为最近带着一些投资的朋友在选房子，所以每天早出晚归。

在这又一个深夜里，就继续为你们更新二手房避坑的第二课-房屋抵押风险。

买房的时候我们需要查看买方有没有及时办理抵押注销，把款还上。这是非常重要的事情。因为在二手房房产纠纷管理里边，大部分都是卖方没有告知卖方这是一个抵押房或者是被查封的房子。

所以很多朋友为了二手房的纠纷打了几年官司之后，看着房价直线上升，的放弃了买二手房。但是如果你懂得规避的话，也是没问题的。

房屋抵押给银行借款是非常正常的事情，具有金融属性的房子，是可以抵押借到利息相对低的贷款的。但是在二手房交易的时候，你一定得知晓卖方是否及时把所售的房屋抵押贷款还请了。

那我们怎么来确定呢？

很简单，那就是让卖家提供xxx市房地产登记簿，也就是产调。

产调单的信息总共包括10类：

对于现房主要看：房屋状况和产权人信息、抵押信息、限制信息、租赁信息、异议登记；

对于期房主要看：房屋状况和产权人信息、预购房屋及抵押、限制信息、租赁信息、异议登记；

对比上面两图，有没有发现有什么不同？？

一个是查了10类登记簿信息，一个是查了2类登记簿信息。一些有心的人会故意规避掉几项重要信息，例如抵押信息、限制信息，用于欺骗债权人，已达到借款目的，最后造成债权人权利受损。

此处主要看房屋面积、门牌号、权利人等基础信息是否和房产证上一样，里面的竣工日期需要特别留意，直接影响到贷款的年限；底下的打印日期也需要看清楚，时间隔太久的，房屋的权利信息可能已经变更过了。

抵押权人：此笔贷款的放款机构，也可能是个人、典当行等其他金融机构；

期限：此笔贷款的年限，一般30年以下；

债权数额：此数额为总得贷款数，每月还款后，剩下还有多少数额是看不出来的，这个需要去贷款银行才能查询的到；

备注：此笔贷款的组成，包括纯商业贷款、组合贷款、纯公积金贷款、个人抵押

打印日期：不要隔太久，一周内；

此处仅列出一项抵押信息，有的房产会有好几个抵押信息，所有的贷款数额加起来就是该房产总得负债。

除了这些还得关注限制状况信息。

限制状况分为：

司法限制：即法院查封，房东的债务、经济、劳动、合同等官司都有可能引起不动产的查封；轮候查封即该房产已经被多次查封，想了解具体什么查封原因可以根据限制原因中的案号，到相应法院去咨询；

行政限制：即行政机关对房产做出的限制交易，的原因是：违章搭建、破坏房屋结构，或是某些历史遗留问题（早期的土地划拨性质需要补缴土地出让金后转成出让性质；某些集体用地上建的住宅，俗称小产权房；历史保护建筑等）；

其他限制：公安等国家机关对于产权人牵涉犯罪后的财产查封等；

限制期限：司法限制一般2年，到期后法院续封为一年，只要案件不结，可以不断续封；其他性质限制都是无期限的，直至违法行为消除，方能解封。

你学会了吗？

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文/杜必文

校对/姚小六