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未来房价还会涨吗?认清这三点……

房产知识科普 2019-05-14 09:05:15

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这是买房知识科普的第227篇文章

买房知识科普

专业、实用、靠谱的买房知识

文/杜必文(买房知识科普)

著名的财经作者,吴晓波老师,过去的十多年里,每年买一套房子,而且基本上每个房子都持有将近十年时间,差不多房子风格、小区更新迭代的时候,才把房子出手。

而他,从未染指过A股市场,它是怎么评价中国的A股市场的呢?

他引述了中国著名经济学家吴敬琏先生说过的话“赌场里面也有规矩,比如你不能看别人的牌。而我们股市里,有些人可以看别人的牌,可以作弊,可以搞诈骗。坐庄、炒作、操作股价可说是登峰造极”他还揭示了中国股市的制度性缺陷“由于管理层把股市定位于为国有企业融资服务和向国企输送企业倾斜的融资工具,使获得上市特权的公司得以溢价发行,从流通股持有者手中圈钱,从而使股市变成一个巨大的‘寻租场’,因此必须否定‘股市为国企融资服务’的方针和‘政府托市、企业圈钱’的做法。”

这个股市的基本表现,不但与上市公司的基本表现没有关系,它是一个被行政权力严重操控的资本市场,它的标配不是价值挖掘、技术创新、产业升级,而是“人民日报社论+壳资源+并购题材+国企利益”

最后吴晓波老师说,我为了让自己生活得更好,不得不远离充满了随机性的中国股市。

那它为什么这么决绝的每年买一套房呢?因为中国的三大政策没有根本性改变,中国的房价就得一直涨。

1.财税制度

改革开放后,为调动广东、福建两省政府积极性,增长两省财政收入和财政支出,促进两省经济的发展和人民物质文化生活水平的提高,实行“大包干财政体制”。

大包干财政体制按时间可分为三个阶段:

①1980~1984年中国普遍实行“划分收支,分级包干”财政体制时,广东省实行“划分收支,定额上解,五年不变”的财政体制;福建省实行“划分收支,定额补助,五年不变”的财政体制。

②1985年起,中国普遍实行“划分税种,核定收支,分级包干”的财政体制时,对广东、福建两省继续实行财政大包干办法。但根据“划分税种,核定收支,分级包干”财政体制的收支划分范围和第二步利改税后的收入转移情况,进行了相应调整,重新核定了上解和补助数额。

③1988年起,在对“划分税种,核定收支,分级包干”财政体制作适当改进时,对大包干的财政体制也作了适当调整。广东省实行“上解额递增包干”办法,以1987年上解中央的数字为基数,每年按9%的比例递增上交;福建省仍实行定额补助的办法。

但最终,中国的中央财政陷入了严重危机,财政收入占GDP比重和中央财政收入占整个财政收入的比重迅速下降,中央政府面临前所未有的“地方强”“弱中央”的状态。正是这场财政危机,让党中央、国务院痛下决心——1994年,一场具有深远影响的分税制改革在,中国拉开了序幕。

1993年9月9日到11月21日两个多月的时间,时任总理朱镕基,带领60多人的大队人马,包括了体改办、财政部、国家税务总局及银行等部门的同志,飞遍17个省、市、自治区,从南向北,第一站是海口,最后一站是河北,开始了大规模的调研、解释、征求意见和谈判工作。

在朱镕基开始他的这次“走南闯北”之前,一些地方便已对方案发出了强烈的“反对”信号。一些发达省份不同意搞分税制,担心会严重削弱其自身的经济实力。而欠发达地区也提出异议,因为这些省份均为“烟酒财政”,长期靠“小烟”、“小酒”支撑,当时已经决定对小烟、小酒征收消费税,按照分税制的设计,消费税增量100%归中央。显而易见,这些地区是“吃亏”的。新疆则提出,作为贫困地区,他们希望增加增值税、消费税的分成比例。

最终分税制,得以落实,税收大头归中央,但是朱总理也开了口子,土地拍卖收入全额归地方政府,因为那时候是实行福利分房,地不值钱,这就导致中国的第二个影响房地产的重要政策。

2.土地财政

90年代中国的【分税制】,地方的税收大部分是要上交给中央的,再由中央统筹分配。这样导致了地方政府钱不够花。所以,当时中央就规定卖地的钱,可以完全归地方政府支配。

到1998年中央取消了福利分房制度,房地产开始兴起,土地出让金的规模也越来越庞大,也就有了土地财政这种说法。

所以当你听到你的城市,卖地的收入超过税收的收入时,并不意味着你们城市的税收不多,也不能代表你们城市实体经济不行,因为税收大部分是交给中央的。

地方政府想要修地铁、修医院、修学校、修公园、扶持小微企业、修大路,都得看看自己账户上有多少钱啊,哪里才能来这些多钱呢?等上边发钱吗?还是卖地比较快捷吧!

再从另一方面来想,如果你的城市没有经营好,地也值不了多少钱,只有当你的城市有吸引力、竞争力,然后通过卖地建出各种写字楼、购物中心、酒店、住宅等等,才会使你的城市更有活力,形成一个良性循环。

在近二十年里,土地财政给城市化进展带来了巨大的积极作用,让我们的城市展现一番蓬勃向上的样子,反观至今未发展起来的城市,土地财政一定是非常糟糕的。

所以,土地财政的积极作用是非常重要的,在我们还需要它的时候,我们还是得积极拥抱它。

当我们看到自己城市土地出让金,数额较高,同比增幅较高,那么你应该感到高兴,这就意味着政府在新闻上承诺的地铁、学校、医院,大概率可以落成了。

那如果你的城市土地出让金,数额很低,同比增幅是负数,那,你得为你的城市捏一把汗了。

那我们什么时候可以开始摒弃土地财政呢?那我们就得看看深圳这个城市了。

他是一个已经越过了土地财政时期的城市,拥有非常多伟大的企业(譬如华为、腾讯等等),也拥有发达的金融体系。

当我们的城市发展到深圳这般模样时,就是土地财政退出历史舞台的时候,那,等着我们的将是房地产税。

当然,土地财政也有不少弊端,譬如助推房价,但是在历史发展的进程中,来评判一个东西的优劣,得看我们处于什么阶段。

所以,如果你的城市还未能像深圳般发达,我们暂时应该为政府有高额的土地财政收入感到高兴。

3.户籍制度

中国有着严格的户籍管理制度,而户籍制度的背后,则是公共福利的配套,城市户籍可以超越农村户籍享有教育、医疗、劳保、退休等多项特权,但农村户籍则缺少这些福利,于是农村人口当然要向城市移动并力争变成城市户籍。

不同于外国的是,中国有着严格的政府资源管制,如教育资源、医疗资源的配置,都必须经过严格的审批,甚至什么医院配什么样的医疗检查设备,都有严格的指标控制。于是几乎所有的公共资源都集中配置在大中城市,而要想分享这些教育与医疗资源,农村人就不得不拼命挤进大中城市。

不同于外国的是,中国有着各种审批与审核的分配制度,如向中央申请项目与资金,就要先经一级一级地申报,最后变成跑“部”“钱”进,这些权力都逐级变成了大中城市的集中度体现,因此中国的城市按管理的权限而自觉形成了等级资质。

与国外相同的大约是,城市的集中度越高,市场的机会越多,钱、权、银行、机场等大多集中于大中城市之中,尽管大中城市的生活成本很高,但机会和收入同样更占有优势,这就如同在人口较少的农村不可能有大量的第三产业,但在人员流动的机场,则靠擦皮鞋也同样能发财,做小买卖等小服务在大中城市中,会有更多的机会和收入。

国家机构、政府机构当然也大多集中于大中城市中,当公务员的机会也远远多于农村和小城镇,毕业之后留在大中城市,自然也是大多数大学生们的选择。

正是这种公共资源配置的特殊性、垄断性,人口密集地向大中城市集中就成了一种必然,而市场经济中如果没有户籍管理的限制条件,靠什么来平衡这种人口的流动呢?在全世界都一样的是生活成本的接受(或称支付)能力,而所有的生活成本中最刚性的就是房价和房租。

通常而言,房价高的地区房租就高,租不起大中城市的住房,就只好选择离开这个城市,房价就成为保护这个城市公共资源分享的防护墙,市场用价格来配置资源,同样,市场也用价格来分配资源使用的权利。

谁都知道,大城市会有道路交通拥挤的“城市病”,因为道路资源有限,而人口流动无限,那么这种资源的使用就只有靠价格来调节。一是对使用道路收费的价格调整,一是用房价来限制人口的无限流入。

谁都知道,大城市中的公共资源好于中小城市,可这种资源却无法让所有人都有能力分享,于是房价就成了一道公共的门槛,让有支付能力的人进入这个城市,而限制了一部分没有支付能力,并需要增加政府保障性支出的人进入。这种市场自然的调节,虽然并非一种强制,却是减少大城市病的一种必要。重要的是政府应改变中小城市的资源配置。

中国部分重点的一线城市,特别是北、上、广、深等特殊城市,都面临着同样的人口输入性矛盾,也恰恰是这种人口的大量输入,导致这些大城市的房价过高。相对于当地人而言,这也许是不公平不合理的,因为要跨越这道门槛,要分享这个城市中历史沉积下来的红利,外地人要支付

远比当地人更高的成本,付出更多的代价,因此他们也必然带来更多的财富,这样房价就不再以当地人的平均收入水平,而是以那些必须支付高成本人的支付能力而定价了,土地价格如此,房屋价格也同样如此。当资源不足以满足更多流入人口和当地增长的消费能力时,就不再是平均分配,而是满足于这道门槛的要求被无形中提高了。

所以财税制度、土地财政、户籍制度没有得到根本性的改变,那么你问我,房子能不能买?房价会不会涨?

我的回答一定是,买,涨,当然不是笔直上涨,是曲线上涨。

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文/杜必文

校对/姚小六

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