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一桥之隔,房价差百万,你如何抉择?

房产知识科普 2019-06-04 18:18:18

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这是买房知识科普的第233篇文章

买房知识科普

专业、实用、靠谱的买房知识

文/杜必文(买房知识科普)

随着房价的大幅上涨,从开始预算买得起城区中心的房子的你,只能买得起城区周边了,你又犹豫了好久,听到一些新闻说,房价会暴跌,房子有价无市,你就心里舒服了一阵,等它再跌一下,老子在接盘。只可惜房价像吃了兴奋剂一样,一路狂奔,现在连城区周边也买不起了。

你开始看房,你惊喜的发现,仅一路之隔或一桥之隔的隔壁市房子的单价,竟然是你所在市区的单价的一半。

为什么会有这种现象呢?面对这样的情况你会做出什么样的抉择呢?

我们要明白,房价的构成的主要一项是土地价格,中国的房地产市场是实行土地有偿出让制度的,许多人在调控的时候,都会问到一个问题,什么时候买房?开发商则会问:“什么时候拿地”,这是作为每一个投资者都会面临的问题。

原理很简单:低潮时拿地,高潮时卖房。

拍地的时候,假设在楼市特别好的时期,经济不错的时候,政府拍地,拍出来的肯定是高价的地,精明的开发商会在楼市不好、地市不好的时候,拍地,在这种情况下,通透是土地,只能以当时市场价来评估。

所以楼市行情不好、土地市场不行的时候是拿地的好时机。

那作为一个开发商,凭什么可以在楼市行情不好的时候可以拍到土地呢?那就是得有充足的现金流,不仅要有财力拍下土地,还得在来年有充足的现金流来建设房子,生产投入,直至获得收成。如果不能形成这种良性的循环,那这开发商很可能完蛋。

所以低潮时拿地,开发商得有足够的现金流。

你可能会想,开发商建的房子为什么行情不好的时候也在卖呢?为什么不等到市场好的时候再拿出来卖,那样赚的钱不是更多吗?

举个例子:库存80年的茅台,当然比库存50年的贵,为什么茅台酒厂不把所有的酒都库存个80年再卖呢?因为需要现金流,需要维持生产和生存。因此,一年的酒要卖,五年的酒也要卖,也会存一些到10年、20年、30年之后再卖。酒厂要兼顾的是正常生产盈利和获取更高的利益之间的平衡。

土地和房子交易都是同等的道理,都要在现金流和盈利之间找到平衡。

回归到一桥之隔,一路之隔,市与市之间的房价为什么会这么大?

你要明白一个逻辑,中国正在进行着非常庞大的城市化进程,农村向城市转移、小城市向大城市转移。

中国有着严格的土地国有和集体所有的两种限制,国有土地属于城市,可以合理规划建设大产权房,商品房,可以自由交易。而集体土地上只能建设小产权房,非商品房不能自由交易,于是人口从农村向城市流动,从产权制度上看就成了必然。

中国有着严格的户籍管理制度,户籍的背后,则是公共福利的配套,城市户籍可以超越农村户籍享有教育、医疗、劳保、退休等多项特权,但农村户籍则缺少这些福利,这也是小城市和大城市房价区别的重要因素,你买的不仅仅是房子,而是房子背后的附带资源。你用土地加建筑成本,是无法计算出正确的房价的。

中国有着严格的政府资源管制,教育资源、医疗资源的配置,都必须经过严格的审批,你想享受大中城市的这些资源,你就得拼命往里挤。这也是为什么一桥之隔,一路资格,虽然都是房子,但是位于不同的市,背后的资源不一样。

正是这些公共资源配置的特殊性、垄断性,人口密集的向大中城市集中,而市场经济中如果没有户籍管理的限制条件,靠什么来平衡这种人口的流动呢?全世界都一样的是生活成本的接受能力,而所有生活成本中最刚性的是房租和房价。所以一桥之隔、一路之隔,不同的市,房价价差这么大。

房价和房租超越了你的支付能力,就只好选择离开这个城市,房价和房租就成了保护这个城市公共资源分享的防护墙,市场用价格来配置资源,经常看到了一句让人心酸的话:别让这个城市留下了你青春,却留不下你。

虽然无法享受到,你所在市的所有公共资源,你依然为它的建设贡献你自己的一份力量,在你可以好好想清楚、有能力买下一个合适自己的房子的时候,请一定要下定决心,当机立断。假如你犹豫不决,没当回事,那在一桥之隔的那个市你依然可以把家安在那里,你依然可以有个遮风挡雨的地方,依然可以奋斗在挥洒青春和热血的城市。

有个投资了几套房产的女孩跟我说,她爸妈08年开始炒股,放了100万进去,不肯买房子,10年过去了,现在剩下60万,十年前,广州房价多低?她说,要不是她坚持,估计她家一套房子都没有。她在长沙头的房子翻了三倍,老家投的房子翻了两倍,最近在广州买了房子,准备近段时间要在东莞投资一个房子。

她说的一句话,我要写给在买房路上奋斗的你:其实我觉得像买房子的话,你错过了就是错过了,真的,机会根本就不等你。你一定要当时下定决心,然后买了就买了,如果说,你这个事情一直拖着,一直拖着,不买的话,其实你真的是吃亏的,这就是我总结出来的经验。

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文/杜必文

校对/姚小六

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