一月份，每平方米29242元；二月份，每平方米27189元；三月份，每平方米22873元。东莞市住房和城乡建设局官方数据显示，2021年全市新房网签均价持续下跌。
刚刚需要的客李先生却愈来愈为买房焦虑：新楼开盘，房地产登记中心显示有房可卖，但开发商说已经卖完了。而且中介说有房，但要收取高额溢价。溢价不能贷款，一次结清，无合同，下落不明。
暗访东莞楼市，发现投机炒房现象严重：有企业捂盘3年再售，一套溢价400万元；有炒房客，中介倒卖房源，赚几十万元内转金，茶水费；有企业以双合同规避调控政策…溢价，内转金，茶水费大多进入私人账户。
4月8日，住房和城乡建设部与东莞市政府约谈，要求坚决遏制投机炒房。东莞市住房和城乡建设局工作人员表示，近期记者反映的涨价倒卖现象确实较多，均属违规，无奈调查难，取证难，暂无有效处置手段。
捂盘惜售：3年溢价百万，个人账户无发票
他是清远人，在东莞工作多年。孩子们要上学了，买房子越来越迫切。
保利锦城花园坐落在茶山镇，引起了他的关注：2018年取得预售许可证，2019年交房，至今仍有数十套好房源可供销售。这类房屋便宜，备案价格从17，000元到21，000元不等；楼层分布在9-12层，19-22层。
事实上，房子是真的，但由南岭置业中介出售，按市场价出售，比备案价高出约100万元，溢价部分不写合同，不开发票，一次性结清。也就是说，买一套备案价200万元的新房，七成贷款，首付也高达160万元。
东莞房地产登记中心官网显示，保利锦城花园项目名为茶溪公馆，开发商为东莞市和成房地产开发有限公司（以下简称和成公司），2号楼有50套房源可供销售，多套别墅可供销售。
据天眼查资料显示，和成公司于2015年注册，其股东分别为广东保利城市发展有限公司（68％）和东莞市汇峰房地产开发有限公司（32％）。
在保利锦城商南岭置业，有多套捂盘新房溢价出售。
四月份以购房名义来到保利锦城花园，物业表示销售处已经取消，可以向南岭置业中介咨询。南岭置业中介位于保利锦城花园一楼商铺，其工作人员多次接待记者，均称有房，并带记者到小区实地看房。
说白了，这些房就是开发商想赚钱，留到现在卖。南岭置业人员表示，保利锦城花园2018年开业后，开发商股东留下60多套房自行出售。截至今年四月，每平方米的售价已经超过了10，000元。
举例来说，16栋一单元102房，288平方米，售价超过900万元，比2017年的备案价491万元。二楼一单元1104房，103平方米，售价268万元，比2018年备案价高165万元。
南岭房地产工作人员表示，购买住宅时，必须一次性支付溢价，转入温某雫的中国银行（3.260，0.01，0.31％）的个人账户，然后持有汇丰公司印章的商社买卖委托书，按照商社买卖的手续与和成公司交易。溢价不会写在购房合同上，不能开收据，只能交收据。
上述工作人员表示，囤积的60多套房已经卖了一半，如果首付不高，早就卖完了。两位市民告诉记者，他们在向南岭房地产支付溢价后成功购买了房地产。
交完溢价后，得到汇峰公司盖章的委托书，方可办理购房。
倒卖房：全卖完了？交茶水费，内转金就有房。
记者暗访发现，在更多新楼盘中，炒房客、中介通过内转房哄抬房价，赚取溢价。
丰泰湾区风华世家位于虎门镇，今年1月，1栋、6栋共放盘352套。截至4月，东莞房地产登记中心官网显示仍有166套可销售。记者咨询销售办公室，被告知全部销售完毕，业主们纷纷在网上签字。
一个中介人，他手上有一楼、十八楼两套房源，交20万元的茶水费，就可以让上一位业主转让。他说，这些房子大多是开发商内部人员拿到的，然后放到中介处出售，既然你想要，我们就提供渠道。
一个中介人员介绍了6栋2单元1802房源，95平方米，内转金20万元。他说，业主和开发商之间的关系非常艰难，可以得到1802房这样的好户型，他和朋友一共拿了十几套。
丰泰湾区风华家庭1栋、6栋平均备案价格接近3万元，中介人说还没有达到实际市场价格。备案价格上涨，新房比二手房价格低，开发人员有一系列操作。中介人说，不仅风华家庭，虎门的许多新建筑物也需要额外的内转金。
虎门丰泰湾区风华世家附近的中介机构有内转房，需要给上一位业主20万元的差额。
道郊镇时代香海彼岸楼盘，销售处表示1、2、3期已全部售罄，但有人通过中介转让房源，当场联系房莞家中介接待记者。
房莞家中介人表示，其代理香海彼岸内转房，已售出七八套，称房源由新政下无资格买房的业主出手，人家即使没有资格，也要赚钱。
将记者带到小区实地看房后，中介详细介绍了交易模式：以一套87平方米的房子为例，备案价约为170万元，需要提前额外支付业主60万元的内转金，双方签订三方合同，然后到开发商处办理手续。
凯撒·时代芳华楼盘的一名销售人员也表示可以帮助购买香海彼岸的内转房，房源由开发商抵扣给工程方，售价约25000元／平方米，比备案价高6000元。溢价部分一次性结清给前业主，然后按备案价格到房管局网签。
时至今日，香海彼岸一名销售人员表示，部分参与内转房交易的是前同事，公司知道内转金的存在，但认为是业主的行为，无法管理。
时过境迁的香海彼岸附近中介倒卖内转房，一套收转让金60万元。
双合同：按备案价出售亏损，装修合同收取溢价。
东莞市自2016年10月8日起实行新商品住宅销售价格备案制度，价格备案后，商品住宅实际成交价格不得高于备案价格。但记者暗访发现，除非法人员以私人账户收取溢价变相规避备案制度外，还有房地产开发企业利用双合同提高实际售价。
中堂镇凯撒时代芳华楼盘，3栋502房88平米，公示单价19427元／平米，公示总价171万元。
记者暗访时，销售人员直言，芳华楼盘开发商拿地价为10700元／平方米，售价是拿地价的两倍才能盈利，所以公司调高了售价，均价不到22000元。就拿502房来说，实际售价大约是189万元，比备案价高出18万元。首付时必须结清这18万元，按装修合同签订，有收据有发票，只是说你去银行不能按189万元贷款，要按171万元。
凯撒时代芳华楼盘有双合同，超备案价格10万左右。
到2020年，中国百城房价累计上涨指数中，东莞新房以9.5％居首位。根据东莞中原战略研究中心发布的2020年报，由于开发商积极推新，叠加受政府严格控制价格影响，部分新盘备案价格远低于预期。
芳华销售人员表示，除了卖不出去之外，东莞许多新盘的实际售价都超过了备案价，有的以双合同的形式收取溢价，有的以茶水费的形式收取。我觉得见过你，知道不是政府暗访，所以直接告诉你。
据公开资料显示，2020年11月，东莞南城明星楼盘华润·万象府被爆出置业顾问收收取茶水费的违法行为，收取金额在10万至30万元之间，涉案总额较大，涉案95后销售朱某被拘留。数日后，厚街一商业城股东王某因收取茶水费而被判刑事拘留。
上述销售人员表示，申购人支付1万元以上诚意基金后，工作人员或中介会向购房人解释双合同、茶费等溢价，以避免政府部门的暗访。有些明星楼盘溢价严重，会增加验资门槛，确定购房者有能力支付溢价。
住房和城乡建设局：确实比较多发，暂时没有有效的处置方法。
4月16日，记者以群众信访的名义向东莞市住建局工作人员咨询。另一方表示，记者反映的各种涨价倒卖房源行为，近期确实比较多发，抢房者太多，实际需求几乎是供应面积的两倍。
工作人员明确表示，提价转售是违法的。如果交易没有发生，但有足够的证据证明销售人员有意提价转售，相关部门可以给予行政处罚并通报；如果交易发生，违反刑法，由公安机关调查处理。
然而，工作人员坦言，目前还没有有效的处置方法。大多数溢价内转金茶水费转入私人账户，收取现金的更是没有任何证明记录，加上开发商有很强的规避调查能力，调查难，取证难。
尽管东莞2020年7月发文要求加大力度，打击开发商捂盘惜售行为，严格规范商品房认购行为，但认购后不得擅自更改购房者姓名。但是东莞市住房和城乡建设局工作人员承认，如果企业向认购者出具认购证明，而认购者由于种种原因推迟网签，很难判断其是否为捂盘不卖；而开发商在更改认购者姓名时，往往会给出早期认购者不满意的各种原因。对于这些，我们很难做‘一刀’切的规定。
早在去年7月和今年2月，东莞就出台了东莞九条和东莞六条，坚决遏制投机房地产投机行为，严肃查处销售、收取茶水费、变相规避调控政策等违法违规行为。4月8日被住房和城乡建设部约谈后，东莞再次重申坚持不炒房的定位，深化一城一策的调控。
如果收回销售渠道，开发一个公平公正的认购抽奖系统，问题可能会缓解。东莞市住房和城乡建设局工作人员表示。目前，上海、成都等地已引进公平机关现场监督房地产销售，开发专门的抽奖系统，避免房地产企业出售、内部人员认购等问题。
一个工作人员也忍不住吐槽：前不久，他去茶山镇金融街·金悦府买了一栋房子，没有买到。第二天，中介打电话说手上有房，交15万元即可转让。
户型拓扑学2021-04-29 10:16:36
