东莞市三限房运营管理实施细则政策解读

8月24日晚，东莞市住房和城乡建设局印发《东莞市三限房运营管理实施细则》，同步发布政策解读。具体内容如下：

政策原文链接：半价买房！东莞市三限房运营管理实施细则发布

一、制定背景

（一）党的十九大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

（二）2021年6月印发的《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号），明确提出“完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”，从国家层面确认了共有产权住房是住房保障体系的重要组成部分。

（三）2020年7月广东省住房和城乡建设厅等六部门印发《关于因地制宜发展共有产权住房的指导意见》（粤建保〔2020〕123号），要求在人口流入集中、住房供需矛盾突出、住房困难群体数量较多的城市稳步发展共有产权住房，切实解决住房困难群体的基本住房问题，实现住有所居。

（四）2021年8月印发《东莞市人民政府办公室关于印发〈东莞市三限房（共有产权住房）建设和分配试点方案〉的通知》（东府办〔2021〕44号），明确了三限房规划建设、开发建设及销售模式、销售对象及分配方式以及产权转让、完全产权获得、购房限制等政策，但对于操作层面的审核配售、产权登记、供后管理、物业管理、监督管理等措施未明确规定。为规范指导镇街（园区）、政府指定代持机构及相关部门开展三限房工作，有必要制定《东莞市三限房运营管理实施细则》。

二、制定依据

（一）广东省住房和城乡建设厅等六部门印发《关于因地制宜发展共有产权住房的指导意见》（粤建保〔2020〕123号）；

（二）《东莞市人民政府办公室关于印发〈东莞市三限房（共有产权住房）建设和分配试点方案〉的通知》（东府办〔2021〕44号）。

三、主要内容

《细则》共设7章36条，主要对三限房的保障属性、职责分工、审核配售、产权登记、供后管理、物业管理、监督管理等做出了规定。

（一）总则。一是明确三限房属于保障性住房中的共有产权住房。二是本细则适用范围。三是相关部门、政府指定代持机构、镇街（园区）住建部门的职责。

（二）审核配售。一是明确三限房的配售工作由各镇街（园区）住建部门牵头、代持机构配合实施。二是申购的基本条件、定向分配条件及申请资料。三是网上申购及配售流程。四是已经购买或正在租住其他保障性住房的，购买三限房后的处置要求。

（三）产权登记。一是明确承购人与开发建设单位、代持机构签订买卖合同，以及合同需要明确产权份额、使用规定、转让限定、抵押约定、违约责任等内容。二是不动产登记簿和不动产权证书标注共有产权住房、抵押登记及居住权设立限制、共有人及比例等内容。

（四）供后管理。一是明确按照整套住房全部产权建筑面积缴纳住宅专项维修资金和物业管理服务费。二是三限房个人产权份额转让需满足一定年限（参照本市商品住房限售政策执行），获得完全产权需要首次取得不动产权证书满5年。三是明确购买代持机构产权份额时享受折扣优惠人群的条件。四是因特殊原因用于出租的规定。

（五）物业管理。一是明确物业管理按照商品住宅小区物业管理模式执行。二是物业服务企业除传统物业管理外，可根据需求有偿提供家居保洁、物业维修、社群活动、图书驿站、共享健身房等便民服务。

（六）监督管理。一是明确政府部门和代持机构对三限房进行监督检查的方式。二是承购人故意隐瞒、虚报或伪造材料骗取购房资格的相关责任及处理方式。

（七）附则。一是明确本细则中相关名词（如共同生活子女、养老保险、经济贡献突出企业、发明专利或实用新型专利等）的范围。二是本细则的解释部门和施行有效期。

四、答疑解惑

01 什么是三限房？

答：是指政府提供政策优惠，按照有关标准筹集建设，限定套型面积，限制使用范围和处分权利，实行政府与承购人按份共有产权，面向符合规定条件的本市无房家庭供应的保障性住房，属于共有产权住房。承购人按总价的50%出资购买50%产权，另50%产权由代持机构持有。

02 三限房在享受教育、医疗等公共服务权益方面，与商品住房有差别吗？

答：没有差别，完全一致。购买三限房视同购买商品住房，享有与普通商品住房同等的教育、医疗、户政、养老、住房公积金等公共服务权益。

03 三限房套型面积有多大？

答：根据特定保障对象群体的需求和实用经济原则，目前在建的长安、虎门、塘厦、凤岗、大朗镇项目三限房建筑面积限定在70-80m2，户型为两房两厅一卫或三房两厅一卫，实施基本装修交付。

04 三限房售价如何确定？

答：土地出让时以“限房价、竞地价”方式集中新建，由开发建设单位按照不高于限价确定具体销售价格。承购人按总价的50%出资购买50%产权，另50%产权由代持机构持有。

05 正在享受住房保障政策（包括但不限于共有产权住房、公共租赁住房、政府投资保障性租赁住房、人才住房、市属人才住房租金补贴（优惠）、人才购（租）房补贴等）的能否申请购买三限房？

答：不能重复享受。其中已购买产权型保障性住房的不能申请，正在享受租赁型保障性住房及货币补贴的，应在办理三限房买卖合同网签前腾退所租住房屋或由有关部门停止发放住房租金补贴（优惠）。

06 三限房主要供应给哪些群体？

答：申购对象基本条件见《细则》第五条，定向分配条件见第七条。

07 申购条件中的共同生活子女怎么界定？

答：是指未成年或虽已成年但未具备稳定收入来源的子女。

08 申购条件中的养老保险包括城乡居民养老保险吗？

答：不包括。是指职工基本养老保险，不包括灵活就业人员养老保险、城乡居民养老保险以及其他商业养老保险。

09 我一直在虎门工作并一直在缴纳职工基本养老保险，但在申请三限房前，我换过一个单位还在虎门，现在的工作单位逐月缴纳养老保险不足一年（12个月），这种情况符合要求吗？

答：如果在同一区域的不同工作单位合计逐月缴纳养老保险满1年，就符合细则第五条中“与三限房销售区域用人单位签订劳动合同并逐月缴纳养老保险满1年（劳动合同签订单位与养老保险缴纳单位须一致）”的要求。其中，如果申请定向分配，当前工作单位及此前工作单位均符合定向分配条件对于工作单位的要求才行。

10 三限房的申购流程是怎样的？

答：发布公告—网上申购—摇号排序—资格审查—按序选房—购房确认。

11 三限房的销售流程是怎样的？

答：三限房销售按照两个阶段进行，第一阶段定向分配，配售给所在镇街符合定向分配条件的申请人；第二阶段公开抽签分配，配售给所在镇街符合基本条件的申请人。若仍有剩余房源，接受全市符合基本条件的人员申请。各阶段符合条件的申请人不超过房源总数的，摇号确定选房次序；符合条件的申请人超过房源总数的，摇号确定入围申请人及选房次序。

12 购买了50%产权份额的三限房，住宅专项维修资金和物业管理服务费缴纳多少?

答：按照整套住房全部产权建筑面积计算。

13 三限房能否用于出租？

答：不得擅自出租。三限房承购人因家庭成员就业、子女就学等原因确需出租住房的，应征得代持机构同意，并与代持机构、承租人签订住房出租使用协议。承购人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分，具体应在购房合同中约定。租赁行为应符合本市住房租赁管理相关规定。

14 买了三限房后还能购买其他住房吗？

答：承购人及其配偶、共同生活子女在莞购买市场化商品房（包括新建商品房及二手商品房）前，需取得三限房完全产权或退出本房屋产权。

15 购买了三限房多久才能转让？

答：承购人持有的三限房产权执行市场化商品房的限售政策（目前东莞市的住房限售年限是取得不动产权证后满2年）。与普通商品住房不同的是，三限房实行封闭流转，只能一次性将50%个人产权份额转让给代持机构或其他符合三限房销售对象基本条件（全市范围）的受让人。当然，获得完全产权的按市场化商品房政策执行。

16 转让三限房后能否再次申购？

答：不能。一个家庭只能购买一套三限房。

17 如何获得三限房的完全产权？

答：三限房首次取得不动产权证书满5年后，承购人可以通过购买代持机构产权份额获得完全产权，承购人与代持机构按相关规定承担各自应承担的税费。

18 购买代持机构产权份额时有价格优惠吗？

答：取得不动产权证书满5年（以不动产权证书登记日期为准）且入户东莞满3年的，可按届时市场评估价8折一次性购买代持机构持有份额；取得不动产权证书满5年且依据《东莞市优才卡管理暂行办法》（东府〔2020〕81 号）申领并持有莞香卡的可按届时市场评估价7折购买，持有玉兰卡的可按届时市场评估价5折购买。

19 代持机构有权检查三限房吗？

答：为了防止违规出租、出借或其他违法使用问题，在代持机构拥有三限房产权份额期间，承购人须配合代持机构或受委托的物业服务企业的日常巡查工作，共同做好房屋的使用管理。

20 使用虚假资料申购有什么后果？

答：弄虚作假的申购无效，即使取得三限房也要退还，并且承购人5年内不得再次申请购买本市三限房。已取得资格的，由镇街住建部门取消其购买资格；已签约的，开发建设单位应当与其解除购房合同，承购人承担相应的法律责任；已登记发证至承购人名下的，由代持机构回购其所持份额，并以原购房价与回购时市场评估价较低者作为回购价格。承购人对住房内部进行维修、装修的费用不予退还。若承购人拒不配合回购，代持机构保留追究承购人法律责任的权利。

21 申购中签后放弃购买有什么后果？

答：申购前应仔细查看申购公告资料后再参加申购，尤其是做好自身经济能力衡量，一旦中签后未按时到场、未按规定选房或未按规定签订买卖合同的，其购房资格即时丧失，申购人3年内不得再次申购。

【记者】吴擒虎

【作者】 吴擒虎

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端