须重新审视相关信贷政策
要界定套住房与第二套住房并非易事,况且还存在商业银行与住房购买者“合谋”模糊这种界定现象,目的是商业银行为了增加其个人按揭贷款市场的占有率。所以,银监会《个人贷款管理办法》出台及“国十一条”公布后,个人住房按揭贷款增长不仅没有减少,反而还同比增长了好几倍。
试图通过提高首付比例,降低住房购买者的融资杠杆率,从理论上讲可以降低商业银行的贷款风险,但由于住房买卖双方可通过阴阳合同来规避这种管制,从而大大削弱了这项政策措施的实际效果。
上述分析可见,不仅要求商业银行降低对个人住房贷款的操作难度很大,而且现行房地产信贷政策的有限调整(包括区分套住房与第二套住房、首付比例等)仍不能阻止商业银行对个人住房按揭贷款的过度放贷。
那该怎么办呢?
在笔者看来,我们必须重新审视目前我国有关个人住房贷款的相关信贷政策是否存在问题,特别是认清正是商业银行的无限信贷扩张才导致了当前中国房地产泡沫的急剧扩大。
首先是管理层应当要求各商业银行提供个人贷款质量的相关报告,应当将各金融机构的土地融资、建筑融资、房贷放款利率定价策略、放款成数及集中度等列为重点检查对象,特别是个人住房按揭贷款,以此获得当前房地产信贷市场的手资料。
其次是在此基础上重新研究个人住房信贷政策,找出迄今个人住房信贷政策为何难以奏效的原因,据此改进当前个人住房信贷政策,包括对首付比例、套和第二套住房界定等。
再次是仅仅限制个人住房信贷的政策措施还是不够的,我们还应当辅之以住房交易所得税政策,这样才能遏制高房价,才能阻止房地产投资及投机的进一步蔓延。
当我们充分意识到目前商业银行难以落实房贷紧缩的相关政策措施时,特别是有限调整的住房信贷政策措施根本无法遏制高房价时,新一轮房贷紧缩预示了更为严厉的房地产调控政策或将出台。（来源：上海证券报）
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