一、 一周楼市观察
本周商品房成交面积15.14万㎡，环比上升69.63%，同比上升2.19%，合共1552套，日均成交221套，其中住宅成交了14.50万㎡，环比上升69.20%，同比上升11.09%，这个数据基本符合“银十”真正的开端，刚性需求“爆发式”释放。
本周东莞市普通住宅均价为5750元/㎡，价格同比上升1.24%，基本上与上周持平 。本周普通住宅成交价格比前几周一直有所攀升，可以看出开发商看出了累积已经的刚性需求蕴藏的量还是很大所以在硬撑着价格，只是换了一些其它的营销方法给予客户优惠。同时也有一些优质楼盘成交价格标杆所支持，这些楼盘大多数是近段时间刚上市的热点楼盘，如南城的景湖时代城，御泉山，国际，东城的黄旗印象，虎门的国际公馆等，这些楼盘中个别楼盘由于供应了大量的中小户型，迎合了首次置业和观望已久的刚性需求，所以一上市就销售八九成。但市场上其它的老盘也虽有新货加推，由于是一些大户型，成交不是很理想，说明大户型改善需求经历今年的充分释放，后续需求不足，后市大户型项目滞销户型偏大，总价过高，消化压力较大。
本周全市成交别墅53套，成交面积14978㎡，其中万科•松山湖1号虹溪诺雅、卓越•蔚蓝城邦、分别以成交18套、13套销售量排名前两名，这两个项目一个是因为有天然的山水资源和优良的品质和万科的品牌影响力，另外一个是由于性价比较高，成交占到了总量的五成，其他别墅项目都是只有2、4套的成交。万科.虹溪诺雅均价超过4.5-5万元/平米，独栋的别墅均价更是去到6万元/平米，而且一周成交接近20套，这样的成交量主要由于产品面积比较适中并且赠送的面积较多，附加值很高。
“银十”已经过了一大半，从上周的成交数据情况来看，今年东莞的“金九银十”确实是来的比较晚一些，上周成交量可以用爆发式放量来形容，这些数字才是贴近十一期间楼市的一个准确数据，普通住宅在量上是猛增，这主要是上半年紧缺的中小户型（两房、三房）在这段时间“开闸”，使得长期累积的刚性需求在井喷释放，特别是一动工就备受置业者和媒体关注的楼盘，一开盘，这种中小户型产品就被客户抢售一空，而那些没有抢到自己心目中想要的位置或户型的客户和那些观望的客户只有继续再等其它的楼盘上市，别墅成交在标杆楼盘的带动下继续升温，个别楼盘的价格也是高的惊人。
上周日城区三大热盘之一凯旋国际继时代城，金域华府之后也上市了，现场400多个座位，人气比较旺，推货300多套开盘销售八成，超出市场预期。之前市场认为该项目临近五环路，噪音空气污染影响较大，地段相对较偏，生活配套基本空白，相对时代城和金域华府弱势明显。从开盘的结果来看，效果是比较理想的，这主要是中小户型的产品恰好迎合了目前集中释放的刚性需求，而且公寓部分的定价较目前市场价格水平要低出许多，3900元/平米的起价，均价约在4500元/平米左右，很好的迎合了经济紧凑型的刚性需求释放；还有就是中信地产的品牌号召力也给到项目很强的支撑。从现场的客户群体可以看出来很多还是年轻的消费群体，从停车场也可以看出很多是一些经济型轿车，这部分客户来大多数是首次置业，购买力不是很强、购房经验不够、对舒适度要求不高，更多的是过渡自住型客户，在城区购房可选择空间不大；另外，加上样板房的设计较好的规避了项目的劣势。从项目的实际情况来看，1-2栋临近五环路的交通噪音及灰尘污染同时现在项目自身配套的不足，价格较低，但是相对来说4栋位于五环路侧面，位置来说也不是很理想，价格去到5300-5700元/平米，相对项目初期开发定价相对还是偏高，但相对目前市场环境而言定价仍然能为市场所接受；
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