一周楼市观察
本周商品房成交面积14.07万㎡，环比上升23.25%，同比上升22.21%，合计1344套，日均成交192套，其中住宅成交了11.65万㎡，环比上升10.02%，同比上升11.73%，合计1161套，成交放量明显。其一是由于进入年末阶段开发商加大了推广力度和货源供应，其二是前期成交比较旺盛的项目再次发力并取得不错结果。
本周东莞市普通住宅均价为6166元/㎡，价格环比上升5.56%，合计1156套。从网上签约的数据来看，本周全市普通住宅成交价格自六月份以来第二次突破“六千”元大关。成交量多价高的项目：万科·棠樾、黄旗印象、财富公馆，景湖时代城、宜景康源、虎门国际公馆等，这些楼盘成交均价都在六、七千元之上，其中万科·棠樾成交接近100套，均价接近1.4万，对整体价格拉动作用很大。但从可比性来分析，若剔除新上市的万科·棠樾项目，全市普通住宅成交价格为5530元/㎡，环比上周有所下降，所以成交价格表现整体维持平稳。
本周全市成交别墅19套，成交面积7220㎡，其中以大岭山的新世纪·领居、大朗的碧水天源四期·星湖岸、凤岗的蓝山锦湾二期分别以成交3套、3套、2套销售量排名前三甲，最近别墅成交量有所减少，没有突出表现，各盘成交比较均衡。本周别墅成交均价为10799元/㎡。从网上签约数据的成交情况来看，誉景名居、蓝山锦湾二期等延续了前期成交的好势头再加上项目售价不高，赠送面积较多，因此成交不错，而像世纪城·国际公馆香谢里、碧水天源四期·星湖岸、锦绣山河、帝景湾等楼盘自新货加推以后每周都保持一定的成交量。
从以往东莞市场经验来看，“十二月”份是继五一、十一后第三个高峰期，09年的年末仍一如既往，开发商为了赶销售节点加大推广和推货量，市场成交依然活跃。从上周网上签约的数据来看，普通住宅的成交呈现“量价齐升”局面，其中联华花园城三期延续上周成交好势头成交继续在100套以上，万科·棠樾成交接近百套，成交价格过万成为全市普通住宅的标杆价，其它如：黄旗印象、中央豪门二期、景湖时代城、虎门国际公馆等项目加推新货促使成交再次升温。从双休日个盘表现来看，买卖双方的表现都很积极、活跃，各种不同的活动精彩呈现。其中酝酿已久的南城精英世家和大朗的金域蓝湾为十二月楼市开始新增看点，所推货量面积区间为80-120多平米的两、三房。在年末开发商资金链不紧、蓄客较多情况下，定价虽然高于市场预期，成交依然取得不错效果，说明这样的价格对于大多数客户来说还是可以接受，市场刚性需求依然很多。最近一段时间的“焦点”话题是--结束的中央经济工作会议提出，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。增加普通商品住房供给，支持居民自主和改善性购房需求。加强廉租住房等保障性住房建设。另外，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。可以看出明年政策大的方向是发展和拉动消费，其中营业税的调整无疑是打击投机需求，平抑投资需求，从而平抑过快上升的房价。但是增加的税费很可能会转嫁到购房者身上，这无形之中间接推高了房价，因此，短期市场成交将难免出现较大的波动，政策调整或使观望客户增多，成交量预计有所萎缩。同时二手房的消费群体多为刚性自住需求，购买力相对较弱，因此二手房的购买人群部分将分流到一手房的普通住宅特别是一些中小户型，而目前一手房中一些普通住宅项目价格仍为大多数置业者所接受的，受此影响，这些一手普通住宅的价格将有可能稳中渐升。
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