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资金回笼周期拉长 房企资金链面临更严峻挑战

上海证券报  2011-10-16 22:08

[摘要] 不仅负债成本过高、销售困难、融资渠道不畅,就连房款回笼也遇到了障碍,由于银行头寸减少,部分地区的开发商销售额并不能很快悉数回笼,目前只能收到首付款,银行按揭款到款周期被拉长至三个月甚至一年,这将使得开发商的资金链面临更严峻挑战。

 

在严厉的楼市调控之下,房地产企业的经营状况可谓“有人欢喜有人愁”。时下,有房企已完成年度销售目标,也有部分企业的销售业绩明显低于预期。昨日 (10月13日),首创置业公布的销售数据显示,前9月公司仅完成年度销售目标的52%。

《每日经济新闻》记者调查发现,限购令对首创置业的业绩影响较大,在其目前22个在售项目中,有21个处于限购城市,占比约为99.5%,仅有一个项目位于非限购城市。

9月业绩同比下降26%

昨日,首创置业官方网站公布了9月的销售业绩数据。数据显示,9月首创置业实现合约销售额10.4亿元,同比大降26%。

《每日经济新闻》记者注意到,这已是首创置业销售额连续两个月同比下滑。该公司8月实现签约金额6亿元,较去年同期下降43.1%。而7月份,首创置业销售额同比增长115%。

由于最近两个月销售不振,前三季度,首创置业实现签约金额77.8亿元,仅相当于150亿元年度销售目标的约52%。

与此形成鲜明对比的是,去年前三季度,首创置业已完成当年年度销售目标的73.4%。

与首创置业情况迥异的是,部分同行的业绩仍然飘红,如融创中国、花样年等房企时下已顺利完成年度销售目标,中海、恒大、碧桂园万科、保利、绿地、远洋等房企前9月销售额已接近或超过去年全年的水平。

对于业绩不佳的原因,首创置业相关负责人在接受 《每日经济新闻》记者采访时将其总结为三点:首先,在“新国八条”及地方政府相关配套调控政策的作用下,整体楼市低迷,首创置业受影响较大;其次,首创置业的业务重心在调控重灾区——京津两地;最后,从推盘节奏来看,上半年首创置业的计划推盘量不大,但下半年准备加大推盘量时,第三季度各地楼市却持续僵持,致使不少楼盘未能如期推出,销售量受到影响。

仅1个项目处于非限购区

对于首创置业业绩不佳的情况,链家地产首席分析师张月在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示,限购令击中首创置业的“七寸”,因为从首创置业在售楼盘的分布来看,几乎皆处于限购区。

《每日经济新闻》记者对首创置业官方网站“项目展示”栏的相关信息统计后发现,当前,其在售楼盘分布于北京、天津、沈阳、西安、成都、重庆、无锡、佛山及湖州等9个城市,其中8个城市已实施限购,只有湖州属于非限购城市。

记者进一步调查后发现,目前首创置业在上述9个城市中共有22个在售项目,其中11个项目位于限购令重灾区——京津两地,另有10个项目位于西安、成都等5个限购城市,仅太湖项目位于还没有出台限购令的湖州。由此计算,在售项目处于限购城市的比重高达95.5%。

有统计数据显示,由于限购令的影响,北京等10个限购城市10月初的库存高达519845套,同3月份405672套库存量相比,增加了近三成。如果每套房以150万元的价格计算,积压库存量的市值高达约1710亿元。

以京津地区为业务大本营的首创置业,公司对京津两地的业务依赖度过高,从目前在售的楼盘量来看,京津地区占比为50%。

在严厉的限购令之下,京津两地的楼市急速降温,并对首创置业的业绩产生了极大的影响。以北京为例,目前首创置业共有6个在售项目,占总在售项目数量的近三成。中指研究院的统计数据显示,前9月,北京楼市由于限购令的打击,成交量同比下降17.91%。

对于销售压力,上述负责人表示,在接下的第四季度,公司将调整推盘城市布局,加大京津之外区域的推盘力度。第四季度,55%的推盘量将位于限购标准相对宽松的城市,而前9月,65%的推盘量位于限购较严的城市。

虽然前9月只完成了年度销售目标的近52%,但这位负责人强调,公司目前还没有调整今年150亿元销售目标的计划,将力争实现该目标,且在接下来的第四季度,公司也没有大幅调整价格的计划。

排除了“以价换量”的方法,首创置业选择“以量冲量”的方式对年度销售目标作最后的冲刺。

据悉,为冲击销售目标,首创置业计划第四季度在北京、天津、沈阳、佛山、镇江、湖州等地推出约60万平方米的项目。

不过,有业内人士表示,即使第四季度成功推出约60万平方米的项目,但这些项目处于北京、天津、沈阳、佛山等限购城市,只有镇江与湖州为非限购城市。然而,首创置业在这两个城市的项目数和城市容量是有限的,这两个城市恐难以胜任扛起首创置业冲刺业绩的重任。

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