[摘要] 正如华远地产董事长任志强向《证券日报》记者所言，“在国家城镇化高速增长的过程中，房价是不可能下降的”。显然，在任志强看来，在新型城镇化战略下，中国城镇化还将提速，在此过程中总体来说，房价是不可能降下来的。
中小房企抢滩中小城市
据相关调查显示，未来十年，城市化率还未达到我国平均水平的城市，需求增量将非常可观，而在这些城市中，中小城市偏多。
“中小开发商更倾向于去一些经济较为发达或者有特殊产业的东部小城市布局。”兰德咨询总裁宋延庆向记者表示，这些城市的配套还不完善，尤其缺少商业中心。中小开发商通常选在城市中心位置拿地，土地平均成本甚至不足700元∕平方米，建设一个5万平方米-6万平方米的综合体建筑，涉及住宅、商铺、酒店等业态。有些城市的住宅大约能卖到5000元∕平方米-6000元∕平方米，商铺更高，甚至能达到1万元∕平方米左右。
值得注意的是，宋延庆透露，这种项目往往一个城市仅能承载一个，但其毛利率可能要达到60%以上。
正如黄其森所示，三线、四线城市商业地产跟住宅还有很大不同，难点在于招商和运营，还要控制规模，比如做一些街区商业产品可能更为合适。另外，也需要政府的规划和引导来控制，尤其在消费能力不足的情况下，两个以上的大型商业项目会对当地市场造成很大冲击，另外一个商业项目将会存活不下去。
实际上，《证券日报》曾走访过一个500强的乡镇，其为东北地区榆树市下辖的五棵树镇，该镇位于松花江畔，形成了酿酒、养牛、豆制品加工、蔬菜等八大支柱产业，镇内拥有大中型企业18家，中小型企业410家，各类企业共3426家，城镇化发展速度非常快。
据记者实地调查发现，整个小镇主要街道不足三条，镇南却拥有占地4.5万平方米的东北的牛羊牲畜交易市场，其宰杀的牛羊肉主要输送到北京的物美超市等；镇北则是中粮的玉米深加工工厂。
在其房地产市场中，来自长春市和本地的开发商几乎占据了全部市场份额，目前房价已经卖到3000元∕平方米以上，因为教育和产业等资源吸引了周边大量农民进城购房，城市规模仍在迅速扩张。
大型房企主导“造城”
值得一提的是，中小房企可能在一个中小城市开发一两个项目分得一两杯羹后，马上转换战场，但大型房企在城镇化背景下，运营模式和扩张方式或许更为完备，同时也稍显惊人。
一组来自国家发改委的调查数据显示，144个地级市中，92%要建新城新区，总量高达200个，平均每个地级市要建约1.5个；161个县级市提出新城新区建设需求的占到了47.6%。
与此同时，智慧城市、蜂巢城市、生态城市、卫星城市等在城镇化发展中建造新城的概念和规划也密集面世。
事实上，以总规划面积约32平方公里的长沙梅溪湖国际新城为例，从土地一级开发到二级市场拿地，方兴地产几乎全程主导参与了造城开发，两年来投入资金已经超过了150亿元。
据悉，上述项目为长沙大河西先导区重点开发片区，分为一期、二期两个片区。
无独有偶，一位业内人士向记者透露，该城目前已经具有一定规模，配套设施和相关规划也落实得比较好，房价约为7000元∕平方米。此外，方兴也于去年宣布，以174亿扩增长沙梅溪湖项目二期开发。
事实上，在这场“造城”运动中，万科、保利、恒大、碧桂园[实时消息价格户型点评]、绿地集团等品牌房企也已经开始在几大城市群中悄然布局土地储备，并依托强劲的资金实力，迅速占有了一定的市场份额。
当然，在这场造城运动中，不乏看重土地价格极低，未考察城市人口流动因素大规模开发郊区大盘，最终却陷入“鬼城”、空城以及睡城等窘境的房企，这种造城模式普遍被业内认为是失败的。
鉴于此，宋延庆表示，房企在紧跟城镇化步调寻得机遇的同时，也要提高存货周转率，加快三线、四线城市项目去化速度，确保现金流安全。
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