[摘要] 随着楼市成交下滑，越来越多的楼盘开始降价，一些三四线城市频频出手“救市”……难以回避的现状是，经历了“黄金十年”的房地产业，这次或许要进入史上最长的一次寒冬。
记者观察
中小房企的出路在于模式创新
无论在经济界，还是在自然界，大型企业或者动物，总会比中小型的企业或动物来得更具优势，这是亘古不变的准则。
目前，虽然银行只向大企业提供开发贷的策略，以及多数城市的市场出现成交量大幅下滑现象，给中小地产商在短期内带来了经营上的困难，有些甚至已经威胁到了企业生存的根本。但眼前的困难未必是一件坏事，中小房企有可能重新思考开发经营的模式，从而找到新的生存之道。
过去的三四年里，虽然有大批的中小地产商因为融资成本和土地成本的高企，经营利润削薄，随着市场环境的不断变化而慢慢退出房地产行业。但也有一小部分企业逆势而上，适应市场的发展趋势，由小变大。
收购绿城的融创就是一个例子。要知道，就是在上市的2010年，融创的销售额也不过只有84亿元。而当时销售额超百亿的房企已有近20家。融创当时在的房企中也只能算是家“中小企业”，但通过合作，融创借助国企、央企力量获得了低廉的项目融资成本，借助绿城、方兴的力量，丰富了自己的高端产品线，利用自身强大的销售能力，最终在短短四年里成为了房地产行业的一线房企。
同样，阳光城、旭辉、泰禾等福建房企，也是通过调整经营策略等方式，在短短几年内完成了销售额的爆发式增长。
上述这些案例告诉我们，尽管房地产行业目前的经营环境不如已经过去的“黄金十年”那么美好，但也并不代表中小企业只有死路一条。
最根本的是，企业能够及时进行模式创新，根据整个宏观经济面的发展趋势，在行业内开创全新的经营模式。
比如，朗诗、三湘借助于国家发展绿色科技环保产业的政策，积极发展具备高科技含量的地产特斯拉；又比如，一些房企在海外市场找到了属于自己的天地；也有一些企业利用对土地和行业的熟悉，发展房地产基金，投资优质地产项目，为投资者创造更多的；还有企业从事物流仓储物业的开发，获取了可观的。
对于中小地产商来说，也许眼前的经营困境，让它们不得不卖掉部分项目，有的甚至要退出房地产行业，但也给它们打开了另一片前景更为广阔的天地，假以时日，这些企业未必不会在新的领域迅速成长为行业龙头。
建中小房企生存样本：龙岩长汀商会会长高息借贷后失联
在5月23日的融创收购绿城新闻发布会上，绿城中国董事长宋卫平说，比起房地产业排名前30的企业，中小地产商处境更为艰难，拿不到银行贷款。身为浙江省房地产商会最资深副会长的宋卫平，对这些企业的情况知之甚深。《每日经济新闻》记者以福建省为样本，调查了解到，部分地方中小房企已经出现了老板因为欠债到期无法偿还 “跑路”的现象。
日前，福建闽西地区的龙岩市爆发了一起小开发商“卷款”跑路事件。据债权人律师的不完全统计，该开发商涉及民间借款超过8亿元，借贷网络涉及人数达“几百上千人”。据线索人爆料，该开发商或因无法筹集足够资金撬动当地一体量巨大的重点项目而出逃。
根据福建省统计局数据显示，该省的房屋销售面积从2013年4月以来同比增幅持续下降，到今年前4月同比增幅首次降为负数，与此相对的是2013年4月同比增幅高达142.1%。
不仅是小型房企生存艰难，就连房地产50强排行榜中的福建上市房企也不得不面临转让股权融资的现实。
案例1：民间融资达数亿
最近一个月来，龙岩街头巷尾都在谈论当地开发商黄水木跑路事件。作为当地标志性项目世纪天成商业广场项目的开发商以及龙岩新罗区公园式地产“巨筑”的操盘手，天成房地产公司董事长黄水木的“跑路”既让人意外，又带有预警意味。
龙岩市是福建省内近两年房地产市场发展较快的城市。统计数据显示，2011年龙岩中心城市房地产开发投资还未突破50亿元，为47.24亿元，2013年则跃升至破百亿。同时，开发企业累计土地购置费也从7.59亿元跃升至2013年的40亿左右。
《每日经济新闻》记者调查获悉，龙岩房地产开发投资大幅飙升的背后，是中小开发商靠大量高成本民间借贷撑起来的虚假“景气”。当市场出现成交量大幅下滑，曾经的投资火热，很快就变成“空中楼阁”。
身兼龙岩长汀商会会长职务的黄水木，在龙岩当地地产界小有名气，旗下龙岩天成房地产公司（以下简称龙岩天成）开发运营的龙岩世纪天成广场，算得上地标性质的商业综合体项目，被认为是“运作相当成功”。
一份由投行提供的信托计划显示，截至2013年11月底，龙岩天成的资产质量还很“健康”。资料显示，资产总额19.31亿元，负债总额6.65亿元，资产负债率为34.46%。负债结构方面，流动负债3.72亿元，占负债比重为55.92%，其中，应付账款1.50亿元，占流动负债的比重为40.35%；其他应付款1.95亿元，占流动负债比重为52.36%；非流动负债2.93亿元，均为公司长期借款。
凭借上述“健康”的财务数据，这家公司曾计划以 “世纪天成广场的租赁”募集4.16亿元，用于世纪天成广场建设尾款支付、装修及环境改造。
但是，在看似“健康”的财务背后，龙岩天成却有着惊人的民间借贷。
“他运用商会会长身份，以需要支付澳洲风情园地价款的理由通过民间借贷融资。”前期介入调查的债权人律师对《每日经济新闻》记者表示，龙岩长汀商会成员就有不少借出了千万为单位的资金，此外黄水木动用了全公司力量，建立由上至下庞大的借贷网络。
债权人律师对记者表示，警方已经确认黄水木失联。5月28日，《每日经济新闻》记者在龙岩世纪天成广场看到，政府已经组织设立债权人登记中心。
一位债权人告诉《每日经济新闻》记者，不少债主都是黄水木以开发澳洲风情园项目为名进行借款，且黄水木发动整个天成公司的员工向外借钱，部分借款月利息高达8分，甚至还有最近的，借款期限短至1～2个月的。根据债权人律师的不完全统计，上述公司的民间借贷总额超过8亿元，而据经济观察网此前的报道，上述民间借贷的规模达到10多亿。
统计数据显示，福建房地产企业开发企业资金到位情况中的国内贷款部分总量占整个资金比重只有14%，低于21%的占比。一方面这说明福建跟其他地区相比，民间融资的运用更为发达，也同时意味着更高的融资风险。
案例2：转让股权融资
禹洲地产董事局主席林龙安曾在2013年业绩会上，介绍福建房地产业务说，银行开发贷主要向前几大开发商倾斜，如果不是央企、国企、上市企业，基本上拿不到银行的资金。
事实上，禹洲地产目前也正处于困境。
禹洲股东会后，管理层在媒体采访时表示，截至5月中旬，禹洲地产完成全年销售目标的30%，禹洲地产今年设定的销售目标为132亿元。去年同期，禹洲地产已完成当年销售目标70%。
禹洲地产公告显示，2014年前四个月，禹洲地产实现累积销售金额实际为29.10亿元，同比去年同期44.15亿元，下降34%；累积销售面积为246731平方米；平均销售价格为11796元/平方米。累计的认购未签约金额约为11.32亿元。
2014年推盘明细显示，禹洲中央海岸三期项目上半年计划推出住宅50454平方米，全年计划推出136943平方米。据机构统计，该项目开盘当日去化仅仅2～3成，被认为是“卖得不好”。业内人士认为，主要的原因是项目定价太高，性价比不足。
禹洲另一云厦门岛内项目云顶国际在4月开盘时，售价也达到了38000元/平方米，远高于近日开盘的岛内刚需项目31000元/平方米的售价。
为了解决开发资金所需，禹洲地产在4月通过两度出让股权获得11.1亿元注资。
4月16日，禹洲地产公告称，其全资附属公司及孙公司福建盈丰和福建大世界华夏与合肥募旗大洲及合肥募旗禹洲订立增资协议。根据增资协议，福建大世界华夏注册资本将由5亿元增加至11.1亿元，而合肥募旗大洲及合肥募旗禹洲将各自向福建大世界华夏注入3.05亿元，各持有其27.5%股权，福建大世界华夏将不再为禹洲地产的附属公司。禹洲地产称，该项增资出于发展福州禹洲·东方威尼斯项目的资金需求。
随后，禹洲地产于4月17日公告称，其全资附属厦门禹洲集团地产、全资附属厦门贵丰、厦门禹洲海景城房地产及中信信诚资产管理订立增资协议。中信信诚同意向海景城房地产作出5亿元的投资，增资完成后，中信信诚持股20%，禹洲地产持股由100%摊薄至80%。投资将由厦门禹洲海景城房地产用发展禹洲·中央海岸三期。
案例3：资产作价2.2折 借“壳”借款
由于无法通过正常的渠道获得借款，福建的很多中小房企会用借“壳”借款——通过非地产公司的优质项目向银行融资，而实际抵押物则为该地产公司资产包。
福建某地的一实业公司（非房地产业务）在2012年的财务数据显示，利润达20亿元，系银行系统的优质客户。在该公司目前的“业务”占比中有相当一部分是借“壳”贷款。
该公司有关负责人聂东（化名）向《每日经济新闻》记者介绍，最近一年内，至少有20多家企业企图借壳借款。这些借“壳”借款的公司基本都是从事房地产开发，特点是规模较小，且是最近两年新进入房地产行业，前期在做实业方面积累了一定的资金，随着实体经济赚钱越来越难，于是转投地产。
聂东提供的一份资料显示，福建三明某地的一家地产开发商富源（化名）地产，原先是做建材生意，2011年正式进入房地产市场。不过，富源也遭遇了融资困境。
材料显示，富源2012年开发的一地产项目总投资3.2亿元，其中自有开发资金约1亿元，计划通过银行融资2.2亿元。其中用于拿地的资金为6000万元。根据富源测算，该项目计划建筑的可售部分包括39%的住宅以及22%的商业部分，其余为自持物业，包括酒店和商业。富源计划在2014年4月开始销售。不过在开始销售之前，富源就遇到问题，计划通过银行融资的部分并没有实现，除了通过小贷公司筹集了5000万元和其他借款1750万元之外，富源没办法融到更多资金，同时财务成本也超出了预期，在总支出中增加了3000万元。尽管距离获得预售还有几个月时间，但富源急需下融资来持续工程开发。
“眼下房地产行业低迷，三四线城市的行业风险更加凸显，愿意借钱的人并不多。”聂东表示，最后在双方协商之后，富源竟以整个资产包按2.2折作价进行抵押借款。“一般行业在建工程是按照4.5～6折进行打折。”聂东表示，一些优质的项目可能获得更好的折扣，然而以2.2折进行抵押融资的确实罕见。
亿翰智库上市房地产研究中心副主任张化东说，这些企业多以贸易等公司名义借款，一旦房地产行业出现收缩，银行的借款就有到期无法偿还的可能性，进而孕育金融风险。
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