[摘要] 据东莞中原研究部对市场监测数据显示，本周有帝景中央、中信•富春山居、厚街万达广场、碧桂园•鼎峰城市花园等12个项目纷纷获取了楼栋预售许可证，可见众开发商欲在金九大力推货的意图已非常明确。
一、楼市观察
一周商品房成交回顾：
众开发商纷纷取得预售许可证，决战金九。
据东莞中原研究部对市场监测数据显示，本周有帝景中央、中信•富春山居、厚街万达广场、碧桂园•鼎峰城市花园等12个项目纷纷获取了楼栋预售许可证，可见众开发商欲在金九大力推货的意图已非常明确。值得注意的是，去年这个时候开发商的推货热情很高，但多数以在售项目加推为主，同一项目取得预售许可证的楼栋并不多，大都为1-3栋，显然，今年与去年有所不同，今年全新项目表现比较显眼，一下子取得多座楼栋的预售许可证比较多见，一定程度上说明今年开发商在金九银十的推货力度比以往要大，主要是受上半年业绩比较差给下半年施加压力较大所致。
“金九“提前拉开帷幕，开发商不惜成本举办大型主题活动揽客。
进入8月底，“金九”前夕楼市旺季提前拉开帷幕。首先是碧桂园•鼎峰城市花园敢作领头羊率先实现开盘，当天更有备受关注的海伦湾也亮相入市，两楼盘开盘现场人气高涨，当天销售率甚是可佳，为“金九”旺季楼市轰轰烈烈地打响了炮。其次，多盘纷纷加快营销中心开放、认筹活动等，天骄御峰、东江华府、万科城市广场均在本周末实现了营销中心开放，届时万科城市广场举办大型恐龙展，吸引大批市民前往。另开发商更大手笔邀请大腕明星助热，如中信•富春山居全球发布盛典-对话林志玲，南部湾•万科城有李克勤、谭咏麟组合的至尊神级组合“左麟右李”成立十周年再度开唱，御水南岸邀请郭羡妮到场启动购房基金会。可见，本周末东莞楼市“星耀全城”，市场人气瞬时快速提升。
进入9月，越来越多开发商不惜重金邀请大腕明星助阵，主要由于先前多种暖场活动已致使客户有所麻木，由于明星拥有很多粉丝团，其人气较高，能帮助项目吸引更多市民，能迅速地提高项目的知名度，提拨项目的形象档次，加上一年中人气最集中、出货时机已来临，因此开发商欲借助明星“热效应”，限度提高客户来访量，从而促进成交量。
8月东莞普通住宅价格面临第二波探底行情，金九银十“以价换量”或成大趋势。
从近几周住宅成交明细看，楼盘促销力度加大现象比较明显，出现降价的项目走货均取得不错的成交成绩，以价换量的营销手法在8月份逐渐被更多开发商运用，造成8月普通住宅价格走势呈结构性下行，探底行情堪比6月底一波低开入市潮。随着金九银十的到来，楼市供应量增大，市场竞争愈加剧烈，尤其是今年楼市比较冷淡，市场人气相对去年同期降温了大半截，客源也就变得更加珍贵，又因旧货大都存在楼层、采光、通风等方面的缺点，那么要想较好地吸引客户买单，在售楼盘清货更多是直接从“价格”下刀，以价取胜。
行内有句话，“价格才是硬道理”。于8月30日开盘的碧桂园•鼎峰城市花园开盘劲销500套，其均价6100元/㎡（带精装修），若剔除精装修价格，毛坯价已明显低于企石在售楼盘的价格，可见碧桂园是货真价实给到客户低价格。在2014年淡市行情下，碧桂园在莞已创造了两次成交神话，足以证明价格是影响楼市成交的极其重要因素。特别是当前东莞楼市忽冷忽热，仍然维持在较低位徘徊，市场中除了部分新入市项目和降价促销项目有相对良好的成交表现外，其它大部分项目销售状况实属不乐观。基于这种行情，表明客户对价格敏感度很高，东莞中原研究部认为，预计进入金九银十，将有更多项目采取降价优惠促销跑量，另外全新入市的项目定价也会比较谨慎，并不看高，判断理由是：从今年年初开始，市场已经持僵了大半年，客户对市场预期比较低，加上8月份东莞政府释放了各种利好消息，包括住房价格备案制取消、普通住房新标准新规、公积金“8倍”限额拟取消等等，客户们已经形成了欲兑现各种利好的共识，尤其是更期待金九银十带来的购房优惠。因此若项目定价过高，造成客户心理上落差太大，极容易造成许多客户打退堂鼓，若后期再降价促销反而会变得很被动，况且一年之中楼市旺季，最易出货的好时机已过，促销效果没有那么好。
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