[摘要] 中指研究院[微博]9月29日发布《2014年三季度市场总结与四季度展望》，三季度百城均价持续下跌态势，9月跌幅扩大。根据中房指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2014年三季度，楼市处于下行调整时期，百城住宅均价持续下跌。
出让金同比回落，各月同比降幅持续扩大。2014年1-9月，各类用地出让金累计为1.7万亿，同比下降22%。三季度，300个城市各类用地出让金合计4159亿元，同比下降近5成。其中，住宅用地2653亿元，同比下降超5成，降幅高于商办用地。从各月表现来看，三季度土地市场仍然维持较冷态势，其中9月市场降温尤为明显，单月出让金的同比降幅接近7成。
三季度楼面价同比下降，溢价率低至同期历史水平，土地市场热度持续下降。2014年1-9月，300个城市各类用地楼面均价为1190元/平方米，同比上涨4%，平均溢价率为11.49%，较去年同期回落5个百分点，今年以来开发企业拿地主要集中于一线城市，使得楼面均价有所上升，但由于市场整体较低迷，溢价率处于较低水平。1-9月住宅用地楼面价为1733元/平米，同比上涨9.1%，溢价率为13%，较去年同期回落6.7个百分点；商办用地楼面价1575元/平方米，同比上涨12.5%，溢价率下降2个百分点，为11.3%。从三季度来看，各类用地成交楼面均价1084元/平方米，同比下降18.8，溢价率较去年同期回落10.9个百分点至8.9%，处于历史同期水平。
5.企业：销售不及预期，企业间分化，多数房企全年目标完成难度加大，拿地投资更趋谨慎
三季度房企销售预计回落，龙头房企业绩看好。2014年1-8月，20家代表性品牌房企[20家代表企业包括万科、保利、恒大、中海、碧桂园、龙湖、世茂、绿城、金地、富力、华润置地、融创、佳兆业、雅居乐、首创、远洋、保利置业、招商、万达、绿地。]销售额达8278.5亿，同比增长9.7%；销售面积7627.7万平方米，同比增长10.8%。在经历7月份的传统低业绩后，8月各家企业业绩环比均增长。万科以152.4亿继续占据头把交椅，恒大单月销售额接近百亿。首创8月单月销售额环比大增至41亿，是历史单月次好业绩。招商环比增幅近1倍，保利、华润等企业环比增幅超5成。但总体来看，三季度房企销售业绩预计会受7、8月份拖累，市场表现不容乐观。
多数代表企业销售目标完成情况不甚理想，四季度销售承压。2014年1-8月，20家代表房企有7成房企销售目标完成率不足60%，多数房企未来四季度全年业绩目标完成难度倍增。前8月仅恒大目标完成率超过70%，达到82%；而招商、首创置业、远洋和金地前8月销售业绩均未达到全年目标的一半，实现全年销售目标难度较大。其他企业中，中海、绿城、万科目标完成情况较好，目标完成率均接近70%，而保利、华润、世茂等多数品牌房企仍未达到60%，四季度销售压力仍然较大，龙湖、佳兆业仅完成全年目标的一半左右。
品牌房企9月鲜有拿地，但三季度总体拿地规模较二季度大幅上升。三季度销售端在限购取消、政策放宽条件下仍未扭转市场颓势，房企资金回笼速度持续放缓，拿地投资积极性不再。20家品牌房企前三季度拿地金额为2387亿元，同比大幅降低43%，拿地面积为7443万平方米，同比大幅降低49%，但三季度共计拿地1820万平米/495亿，较二季度明显回升。分月来看，8月拿地规模相对较高，主要为”金九银十”做准备，而9月土地市场骤冷，主要由于8月市场数据低于预期，房企对未来市场还是保持怀疑态度。
品牌房企战略聚焦一二线以规避风险，持续优化土储结构。2014年前9个月，20强房企一二线城市拿地金额占比为88%，高于去年底的83.9%，其中一线城市拿地金额占比达到34%，较去年底提升1个百分点。三四线城市在前些年市场供应量过大，现有存量去化周期较长，同质化严重，企业投资热情不高导致拿地金额占比仅为12%，较去年底下降4个百分点。
6.展望：房地产信贷政策调整将成为市场走势的关键
在信贷政策不发生重大调整的条件下，市场预期下行导致需求观望和按揭贷款影响，仍将导致市场成交量同比小幅下行。供应方面，在年度销售目标和资金回款压力下，房企继续加大推盘力度且以价换量仍是主要策略，预计四季度市场供应继续增加。价格方面，目前市场库存高企，去化压力攀升，预计房价继续下行趋势。
目前多数企业销售不及预期，资金压力较大，在年度销售目标压力下更多企业将加快推盘并加大营销力度以促进去化、回笼资金。2014年以来，房地产信贷环境并未显著宽松、需求不足导致企业业绩欠佳、库存攀升，同时资金压力加大。由于对未来市场预期不稳，房企拿地更加保守，土地市场明显降温。“金九”已到尾声，随着“银十”及年末季节性销售旺季到来,迫于去化压力和回笼资金需要，四季度更多企业将加快推盘，在使用传统销售策略加大优惠、促销力度的同时，通过全民营销、地产金融等创新性销售策略谋虑去化。
鉴于9月底以来的市场预期“认房不认贷”的按揭贷款政策的调整升温，预计四季度房地产信贷政策的调整可能性较大。“认房不认贷”等信贷刺激政策的实施或将明显刺激改善需求入市，促进市场成交，四季度市场成交或将接近去年水平。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
