[摘要] 春天，天气变化无常。当下的东莞楼市，如同当下变化无常的天气，有点让购房者捉摸不准。这不，近日东莞某开发商直接以原价5.5折的促销优惠开始甩卖社区商铺，促销期为7天。促销力度和幅度之大，实为罕见。其中，该开发商莞城项目的商铺，单价低至"4"字头，有购房者笑言“买商铺来住更划算”。
春天，天气变化无常。
当下的东莞楼市，如同当下变化无常的天气，有点让购房者捉摸不准。
这不，近日东莞某开发商直接以原价5.5折的促销优惠开始甩卖社区商铺，促销期为7天。促销力度和幅度之大，实为罕见。其中，该开发商莞城项目的商铺，单价低至"4"字头，有购房者笑言“买商铺来住更划算”。
该开发商的降价消息一出，不少地产人士和购房者的反应都是先问“真的还是假的?”有地产人员表示，“如果真是这样的话，的确够狠。”不过，上述开发商促销后，市场暂未出现其他项目跟风降价促销的现象。
业内人士认为，东莞楼市还是以稳为主，个人房企的大幅度促销可能仅是个案，多是出于其自身营销策略的考虑，除非房企资金十分紧缺，否则不会出现跟风的情况。
一线
房企“55折”促销商铺
今年的三月，房企们的行动与去年同期的集体“沉默”的表现完全不同。春节后，妇女节、元宵节、植树节等营销节点不断，开发商开始积极积蓄客户，除了搞应景的“发玫瑰花、微信抢、植树节”等暖场活动，万科长安项目也在上周率先开盘。
其实，开年后东莞就有多个楼盘推出特惠、特价房源。如位于西平的中信凯旋公馆，甩尾后5套联排别墅，对外叫出7.5折清盘。丰泰旗山绿洲在15万元买两车位的促销后，继续推出320平方米联排别墅特价280万元送两车位，相当于单价“8字头”。
东莞中原分析称，不少开发商对央行此次降息利好寄予比较大的期望，在行动上变得更为主动积极，试图通过适度降价促销跑赢市场。
不过，大力度的促销莫过于某房企的促销“商铺55折，车位62折”。这一消息在3月9日，刷爆东莞本地的朋友圈。3月10日下午，记者在上述房企万江、南城、莞城项目走访时发现，该促销吸引了不少的客户前去看铺，其中，莞城项目的商铺低至"4"字头。其中南城项目售楼员表示，“在售的42套商铺被几个大客户包揽了，折后价均价1万左右。”
该房企相关负责人表示，“这些促销信息都是货真价实的，是我们集团阶段性的促销政策，促销时间从3月8日至3月15日。”
房价
供应大 房价缺上涨动力
相关数据显示，今年东莞住宅潜在新增供应量约800万㎡，其中上半年供应放量亦较大。记者梳理数据发现，今年虎门供应量多，是往年平均值的两三倍，高达60万㎡，此外，厚街、松山湖、寮步也是出货压力较大的区域。
据东莞中原研究部监测发现，有一些项目在上周末开始推出优惠较大的“特价房”，甚至已有个别反应比较快的开发商对项目价格全面进行下调，降幅在8%-10%。
其分析认为，目前东莞住宅已面临高库存压力，后市去化压力加剧。加上今年全年楼市预期走向并不乐观，甚至存下行风险，不少房企会抓紧时机出货，借助东莞公积金新政、央行再次降息等利好，加大促销力度快速走货。
声音
楼市走势还得看两会
购房者关心的，莫过于房价的走势。在记者采访，多位业内人士均认为，房价还是以稳为主。
上述降价的物业是商铺和车位，而非住宅。据不完全统计显示，今年东莞商铺潜在新增供应量约70万平方米，供应量较大，其中住宅底商、社区商铺的供应量将明显增加，竞争也将更为激烈。
在楼市淡季，不少项目低价推商铺和车位以求快速回笼资金。业内人士分析，由于今年商铺供应量较大，低价出售商铺现象或仍将不时出现。
不过，也有观点认为前述房企的大幅度降价只是个案，其集团发展策略调整所致，应该不会引发东莞其他房企跟风，除非房企资金链非常紧张。
东莞中原地产事业二部总经理崔敬华则认为，市场以稳为主，不过有部分区域出货压力大，如虎门、松山湖、寮步等镇区。谈及客户源，她说，“比往年更为‘刚需’，在黄江、大朗等镇街这个现象更为明显。”
丰泰地产总经理尹育新在3月8日丰泰地产举办的媒体见面会上表示，“从两会的政策信号来看，对房地产是利好的，东莞房地产市场今年仍是偏刚需，我对今年的楼市看法是‘有所为’。”
其表示，去年由于政策、产品调整等外界原因的影响，丰泰地产业绩有所下滑，不过丰泰地产对2015年的市场很有信心，并将加大新产品的开发力度。
谈及今年楼市的走势，东莞市富通地产总经理助理梁兰凌坦言，“还是得看两会。”
现场直击
万江某楼盘
在售社区商铺全部55折
踩盘时间：2015年3月10日
本周一，某开发商的促销广告开始在朋友圈流传，其集团旗下的商铺5.5折和在售车位额外6 .2折，仅限3月8日-3月15日。
周二下午三点，记者以购房者身份来到该开发商旗下的万江项目，虽然住宅已基本售罄，现场陆续有看房者抵达项目。当记者表示想了解商铺时，该项目营销人员讲解一下项目概况后，一位自称是项目经理的男士也一起为记者介绍商铺。
其称，此前单价在1万多两万元的社区商铺，现在折后低5500多元，价格比该楼盘在售的精装公寓还要便宜3000元。目前该楼盘是正常销售，不是清盘。但记者表示预算不多时，他力荐一个总价约29万的社区内铺。“这个铺位建筑面积32㎡，不过实用面积达30㎡，就在2栋电梯口旁。现在我需要出货，价格优惠力度是史上低了。如果你按时签约，到时候还会有额外的99折，这是我们集团阶段性的促销策略，错过就没有了”。前述经理如是说。
记者了解到，该项目便宜的商铺是5500元/㎡，位于该项目社区商业楼中的2楼。销售员表示，“我们临街的街铺已经售罄。”另外，记者了解到，该开发商有商铺在售的其他项目中，南城项目在售的42套商铺已售罄，莞城项目商铺则低至"4"字头，位于三楼。董珊伶
汇龙湾
价格无松动 高层三房单价近万元
踩盘时间：2015年3月7日
适逢周六，记者上午十点抵达南城汇龙湾，现场有几批客户在咨询，不过该项目在售的房源不多，都是剩下一些低楼层和顶楼。该项目是在今年1月底首次开盘的，当时推出210多套洋房，面积为70-145平米，均价在8500-9500元/㎡。
售楼员刘先生表示，次开盘的时候好卖的是109㎡的三房户型，所以该种户型所剩无几，即使4楼，折后单价达9600元/㎡。记者跟随售楼员去样板房看到，此种户型的确是在售户型中较为优质的，既是东南朝向，又可以看到运河景观，而且不靠近环城路，面积以及户型又是南城在售项目较为稀缺的，即使是被挑剩的房源，其价位也没有太多的松动。
上述售楼员介绍，要买价格稍微便宜一点户型，只能考虑5栋的产品，不过记者看到，5栋离环城路的距离较近，在其入户大堂前能听到部分车流声。虽然有未售的三房户型，不过位置不定是客户理想的，因为“在小区好位置的产品，是规划了150㎡以上的大户型，高达45层。”
当记者表示选择很少想等下一批新品推出再考虑时，售楼员刘先生表示，“可以等，但价格肯定没现在实惠。”董珊伶
国际公馆香榭里
刚需产品预计4月开盘
踩盘时间：2015年3月7日
春节过后不久，西平片区不少墙体广告已更换为世纪城国际公馆新一期洋房组团的宣传。在这个当下新增房源较为稀缺的片区，各个楼盘推出的新品都会备受市场关注，更何况该项目的新产品还涵括了85、125平方米这两个刚需跟改善型置业客户需求的户型。
走进国际公馆香榭丽的销售中心，销售人员介绍，这个洋房组团除了85、125平方米外，还有172平方米的大户型产品，不过即将推出的只有2房跟3房单位，剩余产品预计年中推出。对方介绍，预计本周六启动诚意登记，4、5月份开盘销售。
目前该项目样板间暂未开放，通过户型图纸及模型图了解到，125平方米产品赠送率较高，加上赠送的阳光房及户内花园，购房者可灵活将其改为5房使用。
关于该项目的售价，销售员表示价格仍然待定。不过紧邻该项目的帝景中央，销售均价在1万元/平方米左右，部分单位"9"字头。在产品面积段方面，国际公馆后期组团的刚需房，的确将补充片区暂缺的户型。
买/卖家心声
楼市相关政策频出 新婚夫妇犹豫不决
人物档案
●姓名：丁先生
●年龄：28岁
●职业：商场经理
●购房意向：想一步到位购买4房单位，总预算在120万元左右
丁先生为买房一事，纠结了整整一年了。从在哪个片区买房，买多大的房，到买哪个小区的房，成了他过去一年纠结的事情。由于初对购买哪里的房子还没定下来，他只能四处看房。因为他在东城工作，首先便把东城的刚需楼盘都看了一遍，终，他被动辄1.1、1.2万元/平方米的单价“打败了”。“预算只有120万左右，在东城买房的话，只能买个80多平的房子。”于是他转变了场地，去了莞城看房。
但他在东城上班，太太在南城上班，这样一来，家里就必须添置两辆车了，于是他又换了一个片区--到南城看房。
当然，南城在售的刚需房同样也是在万元以上，但考虑到起码离妻子上班单位近，就开始在西平四处看房。新房单价都在万元以上，所以他把目光转向了二手房。
当然，买怎样的二手房同样让他万分纠结，几乎每周都要跟着中介看上7、8套房子，看到后他疲了。
让他纠结的是，从去年底到目前两会时期，楼市相关的一些金融政策接连而出，让他对目前的市场判断不清，“因为我们并不是非常急迫买房，何时出手购买真让人纠结。”不过不管如何，丁先生说还是希望今年能买套大房子做婚房，“毕竟什么商品都不可能十全十美，谁也无法预测何时才是好的购房时机。”周素琼
改善换房
期待房价出现下降空间 还想再等等
人物档案
●姓名：申女士
●年龄：33岁
●职业：企业业务
●购房意向：110平方米左右的三房
在东莞从事工作多年的申女士，希望购置自己的第二套房产来改善一下目前的生活居住品质，孩子大了，父母要来东莞养老了，“买房是势在必行的事情。”
“我们家有一个小孩，妈妈也在帮忙带孩子，不到80㎡的两房开始变得拥挤了”。她说，正是因为这样，“孩子的外公不愿意来东莞，觉得会给我们添‘堵’。”
她表示，自从有买房计划开始，到现在已近两年的时间，虽然之前一直说调控，但东莞城区的房子价格还逐步上涨了。
春节期间，全家人开过家庭会议，打算年后卖掉小房换大房，到时候申女士爸爸也搬来东莞一起住，一家团圆。
可是，回来东莞后，她去放盘，发现二手房并不好卖，“而且我所住的小区开发商和物业的口碑都不太好，很难卖到理想价钱。”
她了解到现在开始实行不动产登记条例了，而且近东莞也有些开发商开始降价促销，“从现在的种种迹象来看，我觉得房价应该还能再降点。”
不过，即使是在等待房价下降，申女士的买房筹备工作并没有停下来，“我工作之余会找中介看房，南城在售的新房屈指可数，暂时没找到合适的，一手二手房都考虑，只能先看着吧。”董珊伶
楼盘销售
去年成绩差 销售员希望今年业绩有好转
人物档案
●姓名：萧萧
●年龄：25岁
●职业：某楼盘销售员
●销售目标：希望至少能在团队中排名中等
萧萧去年的销售业绩并不好，用她的话说，“连前年一半都不如”。当然，去年东莞楼市较为低迷，不少前年畅销的楼盘变得滞销，并且非常多的开发商启动一二手联动，一手销售员的日子当然不如往年好过了。萧萧说，去年有部分身边的同事离职了，也有很多年轻的新面孔加入。“当然我也有过离职的念头，还是再尝试一下吧，就算市场再不好，也有销售成绩很的销售员。”
萧萧做楼盘销售员有三年时间了，初入职是到某镇街的一个尾盘去守盘，年销售业绩一般般，前年调到一个新楼盘，再加上市场行情不错，销售业绩相对可观，去年楼盘只是加推了部分新品，但销售进度并不理想。“当然，我自己到后面也有了偷懒情绪。”她希望今年市场回暖，通过自己的努力，争取能到团队的中上游水平。 周素琼
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