[摘要] 2015年春天，各大房企全年推盘布局计划出炉，从推售计划来看，不管是本土家族还是外来大鳄，不少品牌开发商正遭遇着一波储备用地不足，后续发展亟需补仓的发展瓶颈。
■分析
高周转开发模式加快土地消耗
开发商遭遇“地荒”并非近来才出现的现象，包括前文提到的中信地产在内，不少开发商在前几年已经陷入储备地块不足，急需补仓的困境中，而近两年来，伴随着外来品牌开发商的加速进入，以及品牌开发商高周转发展策略对地块的消耗加速，使“地荒”成为越来越多开发商面临的发展难题。
实际上，各大开发商在东莞土地市场并非不活跃，2014年，即使是在土地交易氛围趋冷的市场环境之下，一线房企如碧桂园、恒大地产、万达地产、金地集团、保利地产均现身土地市场拿地，龙头房企绿地也首次入莞，布局常平。
然而伴随开发商的积极拿地，项目的开发和消化速度也比以往更快。
2011年入莞的万达集团，以一年一城的速度在东莞攻城略地;同样是2011年入莞的恒大地产在莞开发项目也达到4个。金地集团近两年来发力，2014年一举达到五盘齐发的年度开发局面。2010年入莞的保利地产，在莞开发项目也达到6个之多。而2009年入莞的碧桂园集团在莞扩张速度迅猛，开发项目已达到10个之多。而入莞十年的万科地产，在东莞开发项目已达到27个。
不仅是开发项目多，而且开发速度快。分析人士指出，在地价成本日益高涨，房价上涨空间达到瓶颈，挤压利润空间下滑的市场趋势之下，通过规模化发展保持利润额上行成为当前品牌开发商的主策略。从近几年的东莞开发状态来看，万科、碧桂园、万达、恒大、金地、保利等品牌开发商的项目从获地到销售，往往仅1年左右的周期，而品牌效应及合理的价格共同作用力之下，这些项目的销售周期往往也不会太长。短、平、快的高速运转模式，使这些品牌开发商虽然频频出现在土地市场且所获颇丰，但仍然出现了储备用地不足的状况。
与此同时，一线品牌房企融资渠道宽，应对市场变动的能力强，资金相对雄厚，从而也挤压了本土开发商的获地空间，使一部分本土开发商获地不易，在经过一段时间的开发周期之后，后续储备用地告紧。
■展望
土地供应不足地荒或成常态
一方面是相当一部分品牌开发商遭遇土地储备不足的发展瓶颈，另一方面，却是东莞商住用地供应，尤其是优质地块供应仍显不足。
2015年年初，东莞市国土资源局发布的东莞市建设用地使用权公开出让预告表明，在近期的出让土地中，仅有5宗可用于房地产开发的商住商服用地，而在这5宗地块中，位于较热点片区的仅有黄江和石龙的两宗地块，其余三宗均位于目前楼市的非热点片区。
这样的供应似乎并不能满足开发商们的需求。从近年来各大开发商的布局不难看出，除碧桂园坚持布局二、三线镇街之外，大部分的开发商在地块选择上依然更倾向于城区和开发热点片区。在记者采访过的开发商中，不管是本土开发商还是外来品牌开发商，都表示如果有“合适的土地机会”，“好的土地”，便会择机入市，而这个“合适”或“好”的意义所在，大部分依然指的是土地所处的区域，倾向于主城区、临深片区、厚虎长片区等经济发展与房地产开发的热点片区。
东莞中原地产策略研究中心总监车德锐向记者分析表示，企业要开疆拓土，土地是必需的粮食。地价成本日益高涨，房价上涨空间达到瓶颈，挤压利润空间下滑，通过规模化发展保持利润额上行已成为当前品牌开发商的主策略。品牌是做出来的，要达到每年的销售目标，保持利润率，必须不断有项目有口碑，而东莞购买力近年来在增强，品牌开发商继续延续规模化的发展策略，也会积极补仓，这使品牌开发商对地块的需求确实较大。但是否政府推地就一定会去拿，还是得要看片区和价格。车德锐认为，开发商毕竟是商人，不可能去做亏本的事，如果土地出让价格过高，项目难做，开发商自然会斟酌再三。而在开发商采取高周转策略的情况下，去货速度相对较慢的次热点片区自然也不会列入开发商的优先考虑范围。
东莞合富辉煌市场研究部总监李兴旺则对记者分析表示，如果只是从土地交易市场的供应来看，东莞土地的供应量显然无法满足东莞每年几百万销售的开发需求量，土地的供不应求是显而易见的。与此同时，开发商对土地的需求不仅仅是要地，而且是要好的地块，这个好的地块有很多因素，重要的因素便是地段，如果地段好，规模不大，地价偏高都不是问题。而东莞目前不管是土地交易市场还是土地存量市场，都是好地段的地块供应吃紧，而次热点区域的存量地依然是很大的。土地市场的供应，出现了结构性失衡的紧张。
业内人士表示，在东莞可开发建设用地越来越少，尤其是热点片区土地供应紧张的情况下，供需无法成正比的结构性失衡，使开发商面临的地荒困局，短时间变得难以突破。而在开发商持续保持这种高周转模式的策略之下，“地荒”或许会成为常态。
■出路
合作开发、“三旧”改造齐头并进
土地市场供不应求，但开发商要持续性发展就必须要拿地开发，这使更多的开发商开始寻求其他出口。对于不少本土开发商掌控了较大量存地的东莞市场而言，好的办法，自然是合作开发。近十年的时间里，不少外来品牌开发商在东莞的发展，也多是通过这一方法运作了多个项目，其中的突出代表，便是万科。
万科入莞十年，开发项目达20余个，其中合作开发的项目占据了相当大一部分，塘厦的万科棠樾，南城的翡丽山，厚街的金域国际等，均是与本土开发商的合作开发，而万科与中天的合作项目多，双方合作开发了南城的金域华府、松山湖的金域松湖和塘厦的朗润园，以及万科文创项目769文创园，并且双方还联合光大、丰鹏合作开发松山湖的商业项目松湖中心。而今年入市的万科金色悦府，也是与东莞市中正集团有限公司的合作项目。
同样是首批入莞外来品牌开发商的金地，在东莞同样有多个项目是合作开发，金地·湖山大境、金地·城南艺境、金地·城邦艺境、金地·博登湖等，便均是合作开发的楼盘项目。而入莞后发展迅速的碧桂园，同样也有了数个合作开发项目。
在记者的走访中，卓越集团东莞公司、恒大地产等品牌开发商的相关人士均向记者表示，除会继续在土地市场寻找合适地块之外，也正在积极寻找可合作开发的地块项目。
不过，开发商的积极未必就能成就终的结果。据了解，不少开发商在合作谈判过程中僵持不下，合作项目迟迟难以敲定。对此，李兴旺向记者分析表示，合作开发往往涉及价码，以及话语权等方面的问题，相对而言，大的品牌开发商在寻求合作开发时会更占优势，因为其品牌号召力使项目的溢价能力更强，在谈判中也有更多砝码。而有开发商的相关高层管理人士则对记者表示，会寻求合作的地块多是多年前的存量地，这样的地块往往会带来一些无法出具发票的隐形成本，而这些隐形成本使地块的成本落差过大，投入产出方面的权衡也会终影响到开发商的合作决定。
除合作开发之外，参与“三旧”改造项目也成了不少开发商解决“地荒”问题的途径。记者在走访中了解到，富通地产在现有两个在售项目之后，后续项目便多为“三旧”改造项目，而一些本土开发商，也开始未雨绸缪地参与到“三旧”改造项目中。有开发商相关人士向记者表示，“三旧”改造项目也有其弊端，如改造成本高，开发周期长，难以实现快速开发快速销售的高周转，但城市“三旧”改造是趋势，未来城市发展中的更多地块只能通过“三旧”改造释放，而且“三旧”改造项目的一大优势在于地块位置往往相对比较优越，在精力足够的前提下，提早涉足这一领域在未来会更占优势。
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