[摘要] 近年来，随着商业地产的加快发展，全国商业地产市场已现供给过剩。专家认为，商业地产“过快增长”的态势值得警惕。业内人士建议，政府应在遏制政绩冲动、高效使用土地资源的前提下，有意识地引导企业创新商业地产业态，采用为创业者提供孵化器、“房东变股东”等方式盘活过剩的商业地产存量。
近年来，随着商业地产的加快发展，商业地产市场已现供给过剩。专家认为，商业地产“过快增长”的态势值得警惕。业内人士建议，政府应在遏制政绩冲动、高效使用土地资源的前提下，有意识地引导企业创新商业地产业态，采用为创业者提供孵化器、“房东变股东”等方式盘活过剩的商业地产存量。
多城商业地产“供过于求”现象值得警惕
记者近日在多个城市调查发现，目前，很多城市的传统商业地产市场出现了明显的“供过于求”现象。
在上海宝山万达广场和江桥万达广场，室外步行街大半空置，玻璃门窗上贴着都是招租的告示，与商场内形成鲜明的对比，部分工作日几乎看不到顾客的身影。
万达集团企业文化中心品牌总监廖奇承认，由于高速扩张、商铺过剩，万达将“积极调整业态”，关闭数家亏损的百货店，并压缩若干经营不善的百货楼层。
物业机构莱坊的统计数据显示，综合体开发面积存量巨大，2015年底，主要城市商业综合体存量面积将达到3.6亿平方米，2016年以后更将突破4.3亿平方米。与此同时，2014年国内主要城市综合体个数达885个，较2013年增长24.47%；2015年主要城市的综合体数量将突破1000个；至2018年，商业综合体的年供应量将达到1200个。
“我们发现，目前很多城市已经出现商业综合体过量开发的风险。”莱坊中国区董事综合项目顾问及代理服务孙俊安说，即使是商业地产的“金字招牌”—万达广场也出现负债率攀升、业绩下滑等经营困局。随着国内经济步入“深度转型”、转为“中高速”增长，商业地产及写字楼市场“过快增长”的态势值得警惕。
三大因素诱导商业地产过剩
传统商业地产为何出现“过快增长”的态势？业内人士认为，其三大诱因在于：地方政绩冲动、对土地财政的惯性依赖以及土地大于商业运营。
一是受地方政府政绩冲动裹挟，商业地产供应量规划无序。
近年来，地方政府为引进大的房地产企业，以“招商引资”、“旧城改造”、“国企改制”等名义减免土地出让收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。如河南省安阳市曾一度奉行“零地价招商”政策，导致当地土地资源早早透支。
二是对土地财政的惯性依赖，在住宅库存高企、房价下行压力加大的市场背景下，政府推地冲动转向商办。
据房天下统计数据显示，2015年一季度上海土地市场共成交经营性用地(剔除动迁安置房)24幅，同比下滑129%。其中商办用地15幅，占比超过6成。
业内人士认为，由于地方政府过度依赖土地财政，致使实体经济被边缘化，而由此带来的更糟局面是，一边是政府负债大幅上升，一边却是社会资源利用效率大幅下降。如银行信贷资金，就因为过多滞留于房地产、城市建设项目等非生产性固定资产项目，导致资金流动性极差而使得实体经济融资难、融资贵。
三是官商勾结造概念，囤地坐等。
近年来，养老地产、旅游地产、生态园、工业园区等概念层出不穷，一些开发商与地方政府联合起来造概念，实为囤地做“挡箭牌”。
一位开发商告诉记者说，“商业地产的开发不只是一桩大的政绩，商业综合体建成后所带来土地、对就业和消费方面的促进，以及GDP和税收的增长也是很多地方政府乐见其成的。这就助长了开发商跑马圈地的现象，许多开发商可以通过土地稳赚不赔。”
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