[摘要] 持续高温的东莞楼市在上周表现的异常火热，共有2196套住宅成交，面积约27.31万㎡，再创历年周成交量高的新纪录，环比上涨近三成，同比呈倍数增长之势。
一、导读
中国人民银行决定，自2015年6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准，以进一步支持实体经济发展，促进结构调整。同时，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%。
此轮突发同步降息降息的力度较大，给市场带来了多番利好，尤其是直接利好高负债率行业，比如地产、基建、有色、煤炭、证券等行业。而房地产板块影响为突出，将带来多方面的影响：1、由于此前存款准备金率仍然相对较高，银行对于房贷积极性不高，这次再度降息降准，银行资金流动性加强，将加速二套房贷降首付落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障；2、减轻购房者房贷或月供压力，刺激客户提前入市买房，如买房时商业贷款 100万，贷款期限30年，利用等额本息还款法，降息后每月月供减少260元左右，总利息共减少了9万元左右；3、下半年楼市成交量将会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市将会量价齐涨。
对于房企来讲：1、把控好四次降息降准之后的跑量去库存“窗口期”，积极推货，以防后市出现变化而陷入被动推盘的局面，“跑得快”仍是主旋律；2、不要企求大幅涨价或进行捂盘以待后市涨价，而错过放量的“窗口期”，因为大幅涨价或会面临被竞争对手拦截客流；3、通过调整企业城市布局，优化储备项目结构，降低企业运营风险。
而对于购房者来讲，“尽快入市”依然明智的选择，从政府的调控来看，“宽松”是主调，后市政策环境越宽松，意味着涨价的可能性也就越大。因此购房者应该把握好市场节奏变化过程中的购房时机，赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房，也趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段，选择购房性价比仍然较高的时机入市购房，避免错过购房的好时机。
2、新增供应：房企上半年业绩冲刺 供应节奏持续高位运转
6月末，为冲刺上半年的业绩，房企的推货依然高位运转，数据显示：上周全市共有9个项目有商品房新增供应，其中住宅1737套，面积合计约18.62万㎡，基本与上周持平；非住宅1324套，面积合计约3.06万㎡，环比上涨172%。非住宅方面，套数突飞猛进，供应新增达到1324套，套数环比上涨527%，主要是花样年江山荟大规模推货所带动，一次性推出了953个车库和219套商铺，金地仟百汇也有一定的贡献，推出106套商铺等。
住宅方面，从的产品结构来看，刚需产品仍为冲刺期的推货，约有1090套70-100㎡产品新增，约占总供应的6成以上；从推货策略来看，房企采用“批量出货”策略，企求以规模冲击市场，进行大幅揽客，实现快速去货回笼资金，如东坑碧桂园豪庭推746套91-345㎡的新品，虎门南部湾万科城300套95-97㎡的洋房，金地•仟百汇加推221套44-142㎡洋房新品等项目。
从预售证来看，近期预计有长虹百荟花园、广源阳光里、虎门万达广场、和万科金色悦府四个项目上市。
3、成交情况：周成交量再创新纪录 6月成交有望突破百万平
持续高温的东莞楼市在上周表现的异常火热，共有2196套住宅成交，面积约27.31万㎡，再创历年周成交量高的新纪录，环比上涨近三成，同比呈倍数增长之势。东莞住宅周成交再创佳绩，主要是因为：1、作为上半年业绩冲刺的后一周，各项目皆出动浑身解数促进成交，上周有住宅产品成交的项目有179个，其中成交套数超过100套的项目就有3个，分别是金地•仟百汇、南部湾万科城以及保利中惠中央公馆；2、股市上的风云莫测致使更多的投资资金进入目前行情向好的楼市，楼市成交量上涨成为了必然；3、深圳楼市资金加速外溢至莞惠两地，临深片区的塘厦接力黄江，成上周成交热区域，而虎门凭借政策的利好也成为了深圳客户转战的重点区域，南部湾万科城助成交居高不下。6月作为上半年后一个，其承载着房企是否顺利完成上半年业绩的后一役，而从目前来看，虽然还没过完，但今年6月的东莞楼市已经交上了完美的答卷，数据显示，截止至6月28日，东莞住宅成交已经达91.7万㎡，预计全月成交有望突破100万㎡。
4、成交均价：别墅产品成交给力 住宅价格11077元/㎡再创新高
上周东莞楼市房价再创新高，住宅均价11077元/㎡，环比上涨14%，同比增长32%。楼市价格突增，主要是因为：1、别墅产品成交依然保持增长之势，成交面积占16%，环比上涨6个百分点，而别墅均价19187元/㎡也环比上涨26%；2、万元单价产品成交出众，数据显示：10000元/㎡的产品成交约占3成，而7000元/㎡以下的产品成交仅占1成，南部湾万科城、鼎峰源著、御湖半山、锦绣山河等均价过万的项目皆进入个盘成交排行榜前十。央行新一轮的降息降准政策将为下半年的楼市打上一针兴奋剂，预计下半年热销项目小幅提价现象的普遍，楼市将迎来量价齐涨的新时代。
5、营销活动：开发商推货节奏有增无减 虎门万达广场精装SOHO开盘
在一系列政策利好和楼市持续升温的双重刺激之下，东莞楼市高温不退，房企推货有增无减，每周都有项目进行开盘或加推，争取在市场大好之下快速去货。上周举办营销活动的项目近20个，旧盘加推仍是主流，较为关注的是虎门万达广场精装SOHO开盘，推出32-73㎡的公寓产品，受到疯抢，去货9成以上，从其成交的客户来看，深圳客比例也不可忽视，足见深圳客已不限于临深片区，东莞多个区域由于价格的优势和自身区域城市规划，如虎门、常平、长安、松山湖、寮步、大朗等区域，开始不断吸引深圳客进入，成为继临深片区之外深圳客大举进入的区域。
从活动类型来看，上周“亲子活动，以家庭单位为主题活动”依然是主流，如富通自在城宝贝才艺秀、锦绣山河中国少儿模特赛、信鸿熙岸真人版抓娃娃机等活动。而纯新盘方面，龙泉幸福里开放售楼中心，未来两个月预计上市，将为东坑注入新血液，万科769文化创意园开园活动，也给东莞楼市带来新颖的一面。
6、土地市场：万科地产8.5亿元拿下虎门2宗地 虎门博涌再出2宗商住地
上周位于虎门博涌社区临近虎门万达广场的两宗商住用地的竞价已经落下帷幕，两宗地皆被万科地产以8.5亿元的总价拿下，楼面地价高达4500元/㎡，预计后市项目定价将高于周边项目。而借着2宗高价地成功出让的春风，虎门博涌社区又有连体商住地接踵而来，两宗依然是刚出让的两宗地块相邻，出让面积分别是2.86万㎡和3.26万㎡，起始楼面地价皆为4500元/㎡。从地理位置上来看，博涌的四宗地块在万达广场和滨海大道之间，可以组成总面积约12万平的巨幅地块，因此万科地产再次拿下剩下的连体地块来构建大面积的商住区的可能性很大。另外，还有一宗位于麻涌镇大步村的的商住用地出让，地块面积为13.13万㎡，起拍楼面地价约为1200元/㎡。
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