[摘要] 地产商“转型升级”多元化发展已成为行业趋势,除了旅游地产、养老地产、文创园等,近两年来,以产业为依托、地产为载体的办公产业园正在东莞多点开花,继天安数码城之后,联科国际信息产业园、凯达科技 、松山湖互联网产业园等多个项目相继浮出水面,而绿地、万科亦相继在东莞涉足这一领域。在企业孵化、资源......
地产商“转型升级”多元化发展已成为行业趋势，除了旅游地产、养老地产、文创园等，近两年来，以产业为依托、地产为载体的办公产业园正在东莞多点开花，继天安数码城之后，联科国际信息产业园、凯达科技 、松山湖互联网产业园等多个项目相继浮出水面，而绿地、万科亦相继在东莞涉足这一领域。在企业孵化、资源共享、金融服务和人才协作等方面拥有 的园区办公，崛起的同时，也在挑战传统的写字楼市场。
开发商进军园区办公产业
7月8日，一场围绕“园区办公与企业共荣”的主题沙龙在松山湖举行，借着这一场沙龙，东莞互联网产业园也浮出水面。
这是近两年来在东莞亮相的众多产业园之一，园区办公成为东莞写字楼市场的一个重要势力。
2012年，东莞天安数码城入伙运营。同年，由广东中天集团和北京东升博展集团共同建设的联科国际信息产业园，在南城水濂山大道西侧工地举行奠基动工典礼，这个南城“三重”项目，在2014年迎来了企业的进驻。
同样在2014年，由绿地承建的常平镇产业发展 正式挂牌成立，将由绿地集团和 合力打造，建成后充分利用综合办公楼宇、产业运营园区和科技孵化基地帮助镇街实现转型升级。与此同时，万科集团试水产业地产的 综合产业园项目也正式签约 大朗镇石厦村，总 6.5亿元，项目用地236亩，项目业态涵盖物流仓储、电子商务、高科技企业孵化器、创意产业等方面。
在行内人士看来，在将产业转型升级定为全市发展战略后，产业地产犹如雨后春笋般出现，成了地方 质量经济的重要抓手。而各大房企在试水住宅物业之外的其他物业类型时，自然也不会错过产业地产表现出来的商机。在 与房企的共同作用力之下，包括近两年已经强势兴趣的文化创意产业园在内，各种产业园项目在东莞也呈现出了扎堆兴起的态势。
办公产业园的兴起，尤其是企业参与开发打造的产业园的兴起，使东莞代理公司也开始了新一轮的招兵买马。记者了解到，如瑞峰置业等代理公司，在近期也开始招揽产业园招商经理，瑞峰置业副总经理翟智球告诉记者，公司也确实接到了不少产业园的代理业务，其中在东莞的主要是在茶山、厚街，市外则还有中山、湖南等地的产业园项目。
租金低，办公组合更灵活
身为一间文化公司老板的老袁近将办公地点，选择在了一个产业园。在了解市场过程中，他发现，合他心意的文创园或产业园几乎都已经爆满。
天安数码城项目相关人士告诉记者，园区A、B区产业大厦有不少是企业购买自用，目前企业入驻率已达到90%以上，主要入驻企业为3D打印、机器人等高新科技企业、互联网企业等。其中约2万余平方米的科技孵化器入驻企业 多，已经达到了98%以上。
据了解，除天安数码城之外，6月末刚刚开园的万科769文化创意产业园，目前已经吸纳了50余家企业的进驻。而还未正式启动招商工作的凯达科技 ，也已经有一半被企业预定。而联科国际信息产业园在2014年时，已经吸引了包括ARM嵌入式芯片、高速磁悬浮永磁电机产业化等龙头项目以及北京华力创通股份有限公司、北京民航中天科技有限公司等在内的十多家高科技企业明确进驻。
有从业人士告诉记者，在各大产业园中，有产权的天安数码城是受企业欢迎的产业园，相对而言，只有使用权的一些新建产业园的招商情况不如天安数码城，但也已经超出了人们初产业园需要相当长时间培育期的预期。而产业园在短时间内的风生水起，很大程度上得益于产业园的低租金。“目前东莞城区写字楼的月租金一般为50-70元/平方米，而产业园的租金为20-40元/平方米，部分产业园还推出了月租金仅300-400元的卡座式办公室，租金具有明显 。”一业内人士表示。
东莞互联网产业园营销总监黄正青表示，一般的写字楼办公只能提供一个物理场所，园区办公不单单是提供一个空间，更多是服务，包括孵化、共享、金融还有协作。此外，成本也大大减少，如果一个创业团队是两个人，你只需要租用两个卡座，每个卡座一年的费用就是1500元，两个人的公司每年花在办公费用上只需3000元。
【 分析】
资源更丰富 服务更全面
东莞市出入界文化艺术有限公司总经理袁冬平在寻找到新的办公地点后，他告诉记者，相较于传统写字楼，他更青睐于选择产业园或文创园。而这，“不仅仅是租金的问题”。
具有相当 的低租金是吸引企业的一大因素，但并不是 的因素。记者在走访中了解到，企业选择产业园，更多的是看中了产业园可提供的各种平台服务。有业内人士分析指出，作为集群办公及专业办公的全新发展模式，产业园可以改变企业原来散兵作战、各自为政的状况，达到集中办事、高效办事的目的，提升效率，带来效益，这也成为不少企业钟意园区办公的重要因素。
袁冬平告诉记者，即使与传统写字楼租金相去 ，他也同样会更倾向于选择产业园，因为产业园往往提供更多的附加服务。“大部分产业园或文创园里都不仅仅只有企业，还会有咖啡厅、餐厅等一些休闲生活的配套，对于我们这样的企业来说，工作娱乐化，氛围更好。”在袁冬平看来，传统写字楼千篇一律的格局，缺失了产业园 的个性，而且产业园大多环境不错，停车位等配套丰富，会使办公环境感受更好。更重要是产业园的平台服务会比传统写字楼更全面，附加服务更多。
刚刚毕业打算自己创业的阿勇也有他的想法。他告诉记者，作为初创者，更重要的是资源，相较于传统写字楼卖完租完就啥也不管，产业园可以提供的不仅仅是小规模办公场地，重要的还有信息资源、创业帮助等多平台的服务。“我觉得我们这一代人挺好运的，以前创业只能一个人去摸索，现在类似于产业园提供给我们的是低成本，协作化的帮助和服务，便利得多。”
不同于传统写字楼建完卖完租完就由企业自行发展，现在的产业园项目往往会提供包括孵化、共享、金融、人才还有协作等多方面的服务。
记者在走访中了解到，在天安数码城，已经上线了工商税务、知识产权、科技成果转化、科技人才、融资风投、科技创业、科技创新、技术检测共八大平台50多项服务，考虑到了企业从孵化、成长、壮大到上市过程中的每个环节。合富辉煌东莞市场研究 副总经理李兴旺分析表示，产业园办公的大 就是资源共享。
瑞峰置业翟智球则向记者分析表示，通常而言，产业园会提供给企业在传统写字楼所没有的服务，通常也会提供到更为活跃的商务氛围和创业氛围。对于企业而言，是选择传统写字楼还是产业园更多还是会根据自身的需求，如一些传统实业企业，或更在意商务形象、交通便利的企业，还是会坚守在CBD的传统写字楼。而更看重氛围、平台服务、创业扶植的企业，则会倾向选择产业园。
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