[摘要] 经历8月中下旬的规模加推或开盘，大部分需求已进行释放，新一轮的购房需求需要时间累积，预计9月中上旬大部分项目进入蓄客阶段，楼市成交小幅降温态势或会延续，“金九”的供需高峰会出现在9月下旬，尤其是中秋、国庆假期前后。
一周简讯：
受三天小长假影响，东莞楼市成交有所降温，上周（2015年8月31日-9月6日）东莞共有1553套住宅产品成交，面积约16.97万㎡，环比下滑21%；东莞住宅均价9797元/㎡，环比微涨1%，均价相对稳定的原因是销冠珠江观澜御景（9443元/㎡）和南部湾万科城（11931元/㎡）的共同作用下，支撑楼市均价依然在9千大关上运行。区域上，共有32个镇区有成交，成交面积前五名为塘厦(3.10万㎡）、虎门（1.51万㎡）、南城(1.16万㎡)、寮步(1.09万㎡)、厚街(0.94万㎡)； 个盘签约：住宅成交套数排名前五名分别是珠江观澜御景（220套）、南部湾万科城（110套）、礼顿·金御海湾（68套）、金地·仟百汇（58套）、钜隆碧水湾花园（50套）。
经历8月中下旬的规模加推或开盘，大部分需求已进行释放，新一轮的购房需求需要时间累积，预计9月中上旬大部分项目进入蓄客阶段，楼市成交小幅降温态势或会延续，“金九”的供需高峰会出现在9月下旬，尤其是中秋、国庆假期前后，届时预计全新入市的有锦龙湾畔、丰华悦园、新里程、翔龙御湖居、水榭兰亭、龙景花园等项目。
一、导读
1、宏观环境： 二套公积金贷款首付降至2成 刺激改善型需求继续入市
：继8月26日央行“降息降准”之后，8月31日再有政策利好出台：住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行联合发布通知称，对已拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民，下调住房公积金购买二套房的低首付款比例，低首付款比例由30%降低至20%，反应出政策面希望进一步加大支持楼市发展的力度；但北上广深这4个一线城市是否执行这一规定则可自主决定，也反应出政策区别对待的态度。
此次公积金贷款二套再次“降首付”，降至2009年水平，改善型需求的置业门槛不断降低，将刺激改善型需求客户入市，为“金九银十”再添把火，尤其是对于单套房屋总价较低的三四线城市影响较大，这些城市的公积金贷款上限基本已能够覆盖单套房的总价，首付比例的降低将直接降低改善型住房的购置门槛；但对一线城市及热点二线城市的市场，由于公积金贷款额度上限与房屋总价仍存在较大差距，所以实际影响不大。
不过，从整体来看，这一政策的出台对于房地产市场很具有积极意义，对市场的心理影响十分巨大：1、今年是典型的政策宽松年，各类宽松政策集中，将使得“金九银十”房地产市场面临一个非常好的购房时机，尤其对于二套购房者来说，佳的购房时机恰是在这个时候真正来临；2、在传统金九银十的阶段，政策的出台让购房者的信心继续提振，尤其是一些有改善购房需求的群体，将会更加积极入市；3、对于房企来说同样是个利好，让房地产市场面临一个更好的客群聚集，为房企推货打下很好的基础。
2、新增供应：迎接“金九”新增供应明显加快 豪宅产品批量入市
上周东莞全市共有6个项目有商品房新增供应，其中住宅共1116套，合计面积约15.21万㎡，环比上升48%；非住宅新增仅有6套，为天安数码城的商铺所供应，供应面积约为0.08万㎡，环比下降93%，供应大幅减少。
迎接“金九”新增供应量明显加快，住宅量环比上涨近5成，供应产品仍为刚需为主，主要是天安数码城108套81-90㎡洋房、万科松湖传奇165套2-3房产品、珠江观澜御景256套92-95㎡洋房、大运城邦160套80-96㎡的新品等项目所贡献；而豪宅产品供应也有所增加，皆来自于松山湖，纯新项目翔龙御湖居首推168套159-187㎡洋房新品、14套432-487㎡的创新型类独栋别墅和锦绣山河推154套162-194㎡洋房、87套287-391套别墅两大项目。
从预售证来看，预计近期上市项目有锦龙湾畔、丰华悦园、东逸湾花园、龙景花园和名巨中央花园等。
3、成交情况：假期影响成交小幅度回落 9月下旬或现楼市供需高峰点
“金九”首周，东莞楼市火热的行情受假期影响有所降温，全市共有1553套住宅产品成交，面积约16.97万㎡，环比下滑21%，同比上涨18%；非住宅成交433套，面积约1.67万㎡，环比下滑16%，同比下滑81%。虽然上周东莞楼市并未延续之前一路向上飙升的火热行情，但成交量依然在高位上运行，主要是因为部分8月底开盘或加推的项目在上周开始进入网签，如珠江观澜御景，上周成交220套位居排行榜之首；而热销项目南部湾万科城、礼顿·金御海湾、金地·仟百汇等项目持续集中网签，对楼市成交起到支撑的作用。经历8月中下旬的规模加推或开盘，大部分需求已进行释放，新一轮的购房需求需要时间累积，预计9月中上旬大部分项目进入蓄客阶段，楼市成交会保持小幅降温的态势，“金九”的供需高峰会出现在9月下旬，尤其中秋、国庆假期前后。
4、成交均价：房价过万区域再次名列前茅 均价依然在九千大关上运行
上周的东莞住宅均价9797元/㎡，环比微涨1%，涨幅较小。近几周的住宅成交价格受个盘成交的影响波动颇大，上周楼市房价支撑的个盘是珠江观澜御景（9443元/㎡）和南部湾万科城（11931元/㎡）的作用下，使东莞楼市房价依然在9千大关上运行。从成交区域来看，8月底起均价过万的热门区域又开始在成交排行榜中名列前茅，上周塘厦（10153元/㎡）、虎门（11780元/㎡）、南城（10096元/㎡）的成交皆在区域排行前三。
5、楼盘活动： “大阅兵”期间活动缩减 迎接“金九”营销活动将快速回升
上周恰逢“抗日战争胜利暨世界反法西斯抗战胜利70周年”假期及中国9月3日举行大阅兵，使得楼盘活动明显缩减，上周仅有10来个项目有活动，而且活动类型都是以暖场活动为主，如达鑫江滨新城3期名悦102-127㎡新品，启动“钜惠5万，首付仅8万起”全城大放价活动、鼎峰尚境幸福家庭公益摄影、光大江与城7D电影之门再次开启、天骄峰景捕鱼、碧桂园天汇街舞表演等活动。预计从本周开始，房企为争夺“金九”市场，楼市营销活动将会快速增加，东莞楼市再度进入沸腾的热闹局面。
6、土地市场：华为6.58亿夺松山湖地块 中堂两宗商住地块成功嫁出嫁出
待拍方面，2015WG035地块位于松山湖南部滨湖区环湖路北侧，占地91828.5㎡，起始价41782万元，折合起始楼面地价1820元/㎡，本宗地块是以“限房价、竞地价”的方式出让，这是松山湖出让的第二块“限价地”，项目建成后限定高销售房价格不高于8500元/平方米（带装修），项目作为松山湖园区产业配套，建成后的销售对象由松山湖管委会统筹安排。该宗地块在9月7日已成功嫁出，历经 49轮的竞夺，被东莞绿苑实业投资有限公司夺下，成交价格为65782万元，楼面地价 2865元/㎡，溢价率为57%。据了解，东莞绿苑实业投资有限公司成立于2015年6月8日，法定代表人为任树录，而任树录是华为集团的副董事长，因此可知绿苑实业实为华为子公司，预计将会打造成人才公寓和商品住宅相搭配的产品。
出让方面，上周共有3宗地块出让，其中，虎门镇博涌社区再出一宗地，面积约2.94万㎡，起始价为54269万元，起始楼面地价3200元/㎡，地块相邻虎门万达广场和万科博涌地块，发展前景极度乐观；位于厚街汀山社区的地块，出让面积约6.96万㎡ ，起始价为26440万元，起始楼面地价3800元/㎡，地块位置交通便利；后一宗商住商服用地位于茶山横江村，面积约5.82㎡，起始价为19496万元，起始楼面地价3350元/㎡。
而成交方面，皆来自于中堂镇地块，共有2宗成功出让，一是位于鹤田村约0.23万㎡的商住地经过四轮竞价，被东莞市同悦大酒店有限公司以788万元拿下，溢价24% ；二是斗朗社区商住商服用地面积约1.04万㎡，起始价为3435万元，再次降价出售获得东莞市居易房地产开发有限公司青睐，成功嫁出。
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