[摘要] 国庆期间，各类宏观经济文章都指向了房地产，无论是探讨人民币后续汇率或者货币政策，还是对TPP的影响，都在关注这个年销售额占GDP10%的行业今年业绩表现将会如何。
统计显示，去年房地产开发投资额9万亿元，销售额7.2万亿元，两者之比是1.2：1，与2008年的水平持平，仅次于2004年。该比值关系说明，要么投资额太高，要么销售额太低。两者的差值更是创下1.8万亿的历史新高，2013年的差值是4585亿，2012年是7348亿。
任志强认为，虽然今年楼市的销售面积预计可以超过历史高位，但市场热度是不一样的，这是建立在价格相对降低的基础上，如果房地产投资增速上不来，固定投资也很难提高。
李皎曾表示，虽然投资增速低，但是积极因素在累加。
债务结构有较大调整
投资增速低迷的同时，各家房企都在囤粮。如华远地产发行公司债15亿元，旭辉集团发行公司债40亿元，中州控股发行公司债13亿元，如此种种，不胜枚举。拥有海外融资渠道的龙头房企，也将目光对准境内公司债，如恒大、碧桂园等。
利率低是首要原因。目前，融创、富力等公司债利率已跌破5%。9月，世茂建设发行60亿元的5年期公司债，虽然利率仅3.90%，但实际认购却超过80亿元。目前，利率低的是万科，其五年期公司债利率为3.50%。
原本低廉的海外融资也在改变，今年世贸地产的7年期美元债发行利率高达8.3%。一方面，佳兆业违约事件极大影响了海外市场对中国房企的评价。另一方面，在中锐控股董事长钱建蓉看来，未来若干年人民币的贬值概率大。这意味着，发行美元债极易发生汇率损失。
抢在低利息窗口期发行境内公司债，除了担心坏账率增加，银行可能收紧开发贷外，更重要是希望扩张融资渠道、完成债务结构调整。
在某私募人士看来，很多房企的债务渠道单一，要么走开发贷，要么走信托，成本高不说，关键是短期债务过多，长短搭配不合理。据悉，开发贷成本相对较低，然而时间仅1年左右，信托多为2年，然而成本很高，动辄在10%～15%左右。
当然，2013年之后，上市房企再融资渠道被打开后，可以通过定增拿到便宜的股东融资，但是对于多数奉行高周转的房企而言，该融资渠道审核期过长，另外也容易因股价问题遭到中小股东反对，比如招商地产就曾被迫放弃高达60多亿元的注资方案。
今年以来，大部分房企的财务成本都在下降。可以预期，一部分利率偏高、需要短期集中偿付的债务，将被长期的公司债所代替。
除了公司债，目前房企的另一新趋势是投贷结合，银行从单一贷款走向投贷结合的投行模式。
全联房地产商会秘书长钟彬曾表示，在现有公司模式下，放贷方与股东方承担的风险其实是一致的，企业出现经营问题时，股东和银行都拿不到回报，还要承担成本被吞噬的风险，与其这样，不如将贷款改为投资，利益更高。
转型期成果短期难见
如果还在房地产黄金十年，那么开发商只需要考虑融资、开发、销售，可是爆发式增长的模式，已经随着白银时代的到来而远去。现在，除了要将房地产主业从萧条中逐渐恢复，还需要考虑如何转型。
就目前各家房企的成果来看，暂时还没有探索出可能的明确方向，金融业务似乎已产生效用，但前期实验的”互联网+“，短期内无法产生很好的业绩。
金融化是房企转型的方向之一。今年，试水资产证券化的房企很多，方向多样，比如金科推出的物业费ABS计划等。另外，复星国际宣布拟配股融资用于金融机构并购，中天城投也借道险资布局投融平台。
目前，“轻资产”声势大的当属万达。9月10日，万达稳余以5.59亿元收购5个万达广场项目股权，5个项目公司被转让后，万达稳余还将负责项目公司的后续投资资金需求，总投资约为41.4亿元。此外，万达商业与快钱金融及万达稳余订立了轻资产合作框架协议。
中指研究院指出，万达商业此次订立关联交易协议，是其迈向轻资产运营的重要一步，通过物业净收入的分成机制，既可以增加公司商业服务费收入，又可以降低本公司的负债水平。
不过对于那些本地化因素很高的房企，网络带给其的影响值得考量。
以全民经纪人为例，某开发商高管表示，虽然增加了30%的客源，但是有多少是原来就有意向成交的客户呢?这个比例很难调查。而且，加上传统的客户后，总增加量并没达到30%，这意味着什么呢?他猜测很可能是“飞单”。
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