来源：法拉理 

房买了吗？

车买了吗？

处对象了吗？

伤害系数简直爆棚！

相信很多朋友内心

有无数的草泥马呼啸而过，

脸上还得笑嘻嘻。

梦想就是在广州有一套大房子！

但看了看自己的钱包！

买住宅，首付还不够；买公寓还是不够；那么，就买小产权房吧！说不定拆迁还能有补偿呢？

未经批准私自在集体土地上建设的住房用于出售属小产权房，是不合法的！

与此同时，2月22日，花都区政府网也正式发布公告，对非法建设、销售或以租代售小产权房，在全区范围内进行专项整治。小产权房一经拆除，不予补偿。

一、坚决遏制非法建设小产权房。禁止将规划用途为非住宅的土地建设住宅，禁止在未取得合法用地、规划、建设等行政许可的情况下进行非法建设，禁止改变规划批准用途、规模、平面结构、立面效果等进行非法建设。任何单位和个人，不得利用自有宅基地、购买他人宅基地、利用本村（社）空闲地或购买村（社）集体土地建设小产权房。目前在建的小产权房，一律停止建设，坚决依法查处。

二、坚决遏制非法销售或以租代售小产权房。禁止将规划用途为非住宅的土地上房屋当作住宅销售或以租代售，禁止中介代理小产权房业务，中介机构不得配合开发主体营销小产权房。任何单位和个人不得买卖小产权房。购买小产权房不受法律保护，一切损失和后果自行承担。

三、严厉打击查处非法建设、销售或以租代售小产权房行为，构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。对参与、策划、支持上述违法行为的党员干部、公职人员，依法从严从重处理。

四、请广大市民投资置业时认真甄别，警惕虚假宣传，避免给自身财产带来损失。小产权房一经拆除，不予补偿。

花都刚发布的公告，是针对广州响应中央租售并举住房体系的又一新举措，广州于2017年7月宣布了“租售同权”，现花都又特意针对小产权房有了更加严厉细化的规定，禁止兴建、销售小产权房，根据法律规定，针对小产权房签订相应的买卖协议都是无效的，本次新规更加具体细化，有很强的针对性，但相关的法律依据并未发生变化，都是针对原有的法律规定有了更加严厉的执行。

讲了那么多，

或许还有人不太清楚，

1

什么是小产权房呢？

“小产权”其实就是“乡产权”、“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。

说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策（2011年国土资发178号）发布，明确指出小产权房不得登记发证。

总结来说，“小产权房”就是三无产品：

1.没有国家发放的土地使用证和预售许可证，买卖合同的效力一般认定为无效。

2.购房合同在国土房管局不会给予备案。

3.只有使用权，没有所有权。所谓的房产证也不是真正合法有效的房产证。

花都区政府发文严厉遏制小产权房的买卖和建设，并表示小产权房不受法律保护，不知会不会紧接着带来一场战火燎原硝烟弥漫？

律师表示，短期内对楼市影响不大。

该规定针对性很明确，是针对花都的小产权房作出禁止性规定，但由于花都由于历史原因确实存在大面积的小产权房，本次新规对于小产权房的兴建以及销售情况会有很直接的影响，在该区域以及整个广州都会有一定的抑制作用，会使一部分意图购买小产权房的买家转向购买合法住宅，但由于现广州限购政策很紧，本身意欲购买小产权房的买家符合广州购房资格的情况就较少，因此，对于本身楼市价格，个人认为短期内不会有太大的影响。

2

小产权房虽不合法，

但是却依旧有很多人购买！

一套商品房动辄百万，面对这残酷的商业丛林，部分人选择了铤而走险买小产权房。一样的使用功能，房子是用来住的，不是用来炒的。这句话，更是把买卖小产权的人们底气撑上了天。很多人也将投资方向聚焦在了小产权房上。

似乎买卖小产权已经不再是一个法律问题，而是一个心理与数学问题：“昂贵的商品房、年年上涨的房租与小产权间的巨大价差，以及法不责众年代，我谅你不敢强拆我的房？”

1没有房产证

这类住房是建在集体土地上的，不允许对外销售，没有法律保证。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的。

除不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，若和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

3配套不完善

这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。

4质量难保证

房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

3虽说买小产权房有这么多的风险，

但是现实中法院围绕

小产权房的纠纷的多个判例，

却告诉了我们不一样的事实！

小产权房纠纷 法院认定买卖协议有效

2010年1月，北京阴女士将一套小产权房出售给朱先生，双方签订《房屋买卖协议》。今年10月，阴女士请求法院判令双方当时签订的合同无效。

法院判定

北京市门头沟区人民法院：本案中，《房屋买卖协议》是买卖双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。

判定依据

我国针对小产权房的相关法律规定尚未出台，双方就诉争房屋正式产权手续的办理也无明确约定，对阴女士“合同无效”的诉讼请求，法院不予支持。

2004年5月，画家房先生在郑州北环南王寨新村附近买了一套小产权房。7年后，这套房子被当年的卖主占据。将卖房者告上法庭，要求返还其15万元购房款。

卖主却在对方起诉时提出反诉，要求房先生支付其10万元“房屋占用费”。

郑州市惠济区人民法院：此案涉及小产权房，卖主并不是该村村民，双方签订的合同无效，判处卖主返还房先生15万元购房款。

法律规定，集体土地上的小产权房，不能办理房屋产权过户手续，其买卖行为并不受法律保护。

既有较大法律风险，

也存在较大的机遇。

4那么，

买了小产权房的该怎么办？

如何程度来维护自身合法权益呢?

根据不同的情况，购房者可以采用的措施如下：

1如果已签了合同但尚未取得产权证明，并且该房屋系在集体土地上建设，且购房者非当地居民，鉴于可能的政策风险和法律风险，可以请求解除合同并退回已支付的购房款，这是最直接的方法。

2如果购买了当地居民的农民房或从他人手上购买了有产权证明的“红证房”，房款已经支付且已经入住，但无法办理过户的，则要视具体情况而定。

3如果已经购买了集体土地上建造的房屋并取得了当地乡政府颁发的产权证明或土地使用证明的，可以自己居住或者出租，或者出售给有当地户口的居民。

4如果是在建的集体建设用地上的商品住宅项目，在委托专业机构评估市场风险和法律风险之后，则应当按照现有的土地管理规范，完成土地征用手续，并按照商品住房项目的规定手续报批，采取可能的补救措施。

END