[摘要] 地产融资 房地产信贷,房地产市场周期调整，局部的风险苗头有哪些？是否可能蔓延至更大范围？
风险苗头
财新记者获悉，在4月末银监会的一次会议上，银监会高层在讲话中强调了与房地产贷款相关的四类风险苗头。
风险苗头之一是，部分城市住房库存较多，短期很难消化，高端楼市普遍趋于冷清。一些城市综合体、商业地产开发过度，加上受电商发展的冲击较大，明显超出城市承载能力，引发信贷风险。
今年以来，住宅和商业地产的销售均明显下滑。国家统计局的数据显示，今年前四个月，商品房销售额1.8307万亿元，下降7.8%，降幅比前三个月扩大2.6个百分点。其中，住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降10.2%，商业营业用房销售额增长3.5%。
风险苗头之二是，“房地产企业资金压力上升”。银监会高层指出，一些前期扩张过快的中小房产企业遭遇房屋滞销、融资受阻等问题，资金链出现断裂，引发开发贷款违约、批量按揭断供现象。
前几年扩张较快、曾跻身“中国房地产百强企业”的深圳市光耀地产集团有限公司，5月初被爆出资金链断裂，疑似破产。光耀地产相关负责人向财新记者表示，破产传闻属“夸大其词”。不过，他坦言公司确实遇到资金链问题，但远没有到资不抵债的情况，
一位曾在国有银行广东分行工作多年的人士说，光耀地产的发家地惠州，房地产的确有点过度开发，超出了本地自身的需求，依赖深圳的一些投资性需求，并非刚性需求。
今年1月，光耀地产已经被列入法院的失信执行人名单，很难再从金融机构融到资金。光耀地产内部人士透露，如果没有新的贷款，公司就会资不抵债，因为惠州的短期现金回流已不可能。东莞银行的相关人士说，目前正在排查与光耀地产有关的信贷风险。
风险苗头之三是，抵押品价格风险较大。银监会统计显示，截至2013年末，主要银行的房地产贷款及以房地产为抵押的贷款在各项贷款中的占比为38%，这部分资产易受房地产市场变化影响。
风险苗头之四是，房地产开发投资增速的持续回落，还可能引发上下游行业的信贷风险。国家统计局的数据显示，房地产开发投资同比增速，已经从2013年12月末的19.8%降至今年前四个月的16.4%。
银监会高层指出，房地产开发投资同比增速持续下降，已经对上游钢铁、建筑材料，以及下游家具、家电、装修装饰等诸多行业产生影响，可能波及银行在这些行业中的贷款质量。
高盛高华证券分析显示，鉴于开发商应付账款天数上升，与开发商相关的上市企业的应收账款天数亦有所增加。
除了信贷风险，房地产信托风险也已经出现。浙江一位信托公司人士告诉财新记者，2014年开始整个房地产市场不好，很多房地产信托项目已经爆掉了，只是多数没有对外公布，或者延期，或者由信托公司固有业务接盘，或者卖给资产管理公司（AMC）。
一个值得关注的信号是，从2013年年报看，多家信托公司的自营资产不良率上升。例如，平安信托2013年末的自营资产不良率为1.73%，期初为0.21%；中信信托的不良资产率为7.93%；较2012年末的7.77%略有上升。
信托业人士表示，一般来说，信托公司的固有业务都非常谨慎，不良率提高的一种可能是，有一部分爆掉的集合信托项目，信托公司刚性兑付了，由集合信托变成了信托公司自己的固有业务。当然，并非所有不良率提高都是这个原因。
光耀地产、青岛君利豪集团和舒斯贝尔集团，涉及多款信托产品、券商和基金子公司的资产管理计划。
正在运行产品有财通基金的控股子公司上海财通资产管理有限公司，发行的“财通资产-光耀扬州全球候鸟度假地特定多个客户专项资产管理计划”，两期分别于2013年12月17日和12月30日成立，合计2.5亿元，期限两年。5月9日，上海财通资管公告称，已在时间与光耀地产进行积极沟通核实。5月15日，接近该项目的人士告诉财新记者，该资管计划尚在存续期，存续期为24个月，半年付息一次，期满偿还本金。次兑付利息的时间是6月，目前，公司目标是力争保护投资人本金和。
部分上市公司年报透露，也有委托贷款的。4月15日，舜天船舶公告称，截至目前，公司尚未收到对南京福地房地产开发有限公司的委托贷款本金9000万元及相应利息1543万元。
随着房地产市场出现区域分化，银监会强调，要加强房地产信贷风险分区域管理。加强对不同城市、不同区域房地产市场的监测分析，定期开展压力测试，并及时将分区战略和风险管理措施、重大监测分析情况报告监管部门。
一位银行人士告诉财新记者，该行已经将10个城市列入房地产信贷风险的重点排查城市，包括青岛。
财新记者获悉，青岛市政府5月9日已经召集商业银行和公检法部门开会，强调防范区域性金融风险。
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