下半年新项目合理定价入市，
在售项目忙着搞特价
今年下半年以来，随着调控影响力的持续发酵，很多全新项目都以较为合理的价格入市，在售项目也陆续开始搞特价促销，东莞的购房环境对刚需同样越来越友好，“上车”门槛降低不少。
自下半年以来，东莞多个项目就以符合市场预期的价格入市，以提高去化率，加快回款速度。
全新项目合理定价入市，在售项目忙着搞特价。自9月开始，东莞陆续有项目进行特价促销，如樟木头某盘推出清盘特价房，大朗某盘公寓一口价，茶山某盘的成交送好礼等。到国庆期间，特价房已是遍地开花，据东莞中原战略研究中心不完全统计，国庆期间有至少30个项目推出特价房活动，个别项目优惠幅度高达3000元/㎡。进入11月，特价促销已经司空见惯了。
据东莞中原战略研究中心监测显示，在“双11”期间，在售项目普遍推出特价促销房源。例如厚街的E项目，正常售价为2.2万元/㎡左右，“双11”推出部分特价房，均价仅1.7—1.9万元/㎡，销售火爆；石龙的F项目推出特价洋房，低至14750元/㎡，优惠6万—18万不等，首付30万起；同为石龙的G项目，其特价洋房1.3万元/㎡起，而此前均价在1.5万元/㎡左右；位于大朗的某国企开发商的某项目，车位8万元起；上周，大岭山的H项目特价降至1.7万元/㎡，仅14990元/㎡起，而此前均价在2万元/㎡以上……除此以外，首付延期也是屡见不鲜，给予购房者一定的时间来筹措资金。如东坑某项目首期1.5成，望牛墩某项目首期3万起，大大降低了刚需的“上车”难度。
临近年底，开发商在通过各种方式搞特价促销，冲业绩、抓回款，那目前的房价是否能较好地匹配购房者，尤其是刚需群体的购房实力呢？
刚需购新房首付30万—70万为主流，
刚需择机入市
根据东莞中原2018年的成交信息绘制的首付款分布图来看，刚需购房的首付款主要在30万—70万之间，共占比达75%。
如今，由于开发商资金链偏紧、年底冲刺业绩，各种特价房、折扣优惠等促销方式也逐渐“飞入寻常百姓家”。特价优惠后，很多项目的总价及首付款完全可以满足刚需一族的需求，可以说是刚需族购房的福利包了。或许某些特价房的楼层、朝向、景观等不是那么完美，但对刚需而言，有机会“上车”才是最重要的。
“上车”笋盘越来越多
不仅新房市场越来越“亲民”，二手房同样如此。国庆后，随着市场预期的调整和新房的优惠促销活动，二手房业主的心态发生转变，下调报价或者承担部分税费成为主流，而临近年底，一些业主出于资金周转、工作调动、改善换房等需要，笋盘同样将越来越多。
由于购买二手房基本以刚需自住为主，多数都是首次购房，对房屋总价及首付款同样较为敏感。根据最近两年东莞中原的成交可以看出，东莞刚需购买二手房，总价以100万—200万为主，相应的首付款范围多在30万—60万。通常而言，在中心城区，由于各项配套完善，新房少、价格坚挺，二手房价格相应较高，而适合刚需“上车”的一般以楼梯楼、楼龄稍长的小区为主，且通常房子的装修较为简单实用，这些小区通常由本地的中小开发商所建。
而在临深片区，“上车”盘通常以位置稍差的老旧小区或者低楼层的毛坯、简装房源为主。另外，由于二手房小区及房源的情况差异较大，一般来讲，楼龄超过15年，银行就要求个人首付在5成以上了。故建议购房者条件允许的话，尽量购买15年以内的二手房，这类房源可以有效降低首付压力，虽然这些房源有些不如意的地方，但却非常适合“上车”。
东莞中原部分在售二手“上车”盘（二手房因户型、朝向、楼层、装修、税费等个体差异较大，价格仅供参考，不作为交易依据；此首付价格仅按“满五”计算，不包括相关税费。）
建议购房者适时出手
过去，东莞的新房价格坚挺、二手房业主惜售，刚需的“上车”门槛较高，而如今临近年底，随着新房的特价促销、二手房业主的报价下调，笋盘越来越多，不论新房还是二手房，置业门槛均下降不少。或许有的房源不是那么完美，但对于有购房计划的刚需而言，现在无疑是难得的“上车”良机，毕竟能尽快“上车”才是最重要的。
另外，随着粤港澳大湾区的落地，莞深融城进入实质性发展阶段。东莞不仅积极承接深圳、广州等地的产业外溢，在交通尤其是轨道交通上更是全面融合，地铁1号线、穗莞深城际铁路正如火如荼地建设之中。随着城市更新、河涌整治及夜景改造等工程的进行，城市面貌也是日新月异。“房子是用来住的”，随着粤港澳大湾区的深度融合，来自港澳台的购房需求将与日俱增，在东莞安居乐业依旧是许多人的梦想，目前的新房促销、业主下调报价或不会持续太久。建议刚需群体抓住年底之前的购房机会，择机入市，尽快“上车”。
来源： 东莞中原战略研究中心
东莞特价租房2018-11-23 11:36:01
