[摘要] 相较于旧的政策而言,公积金新政取消了饱受市民诟病的“可贷额度不超过账户余额8倍”的限制,申请贷款的缴存时间也由12个月缩短至6个月,个人高贷款额度由46万元调高至48万元,夫妻双方高贷款额度由66万元调高至70万元。
3、异地互贷严格要求东莞户籍,将吸引更多人口落户东莞。
此次新政还有一个值得关注的重点是取消公积金珠三角八市互贷。互贷城市不再限制地域,是为宽松;但在户籍限制上更为严格,要求必须有东莞户籍在其他城市缴存公积金的职工才能在东莞申请公积金贷款。东莞公积金新政在整体放松中关于户籍限制更为严格,耐人寻味。东莞制造业发达,外来务工人员众多,但是实际落户人口所占比例较小,近年来更由于经济转型、扫黄、经济大环境下滑等因素,东莞人口流失严重,尽管各镇区一再降低积分入户门槛吸引外来人才,但是收效不大,公积金异地互贷增加户籍限制看似严苛,实际为配合新型城镇化下的户籍改革,吸引更多的人口落户东莞。
4、公积金新政刺激楼市成交,预计2015年东莞公积金贷款买房人将激增。
2011-2014年东莞新增公积金购房户数情况:
备注:每年新增公积金购房套数=每年东莞公积金新增贷款总额/0.65/东莞140㎡以下普通住宅套均总价
(考虑到公积金贷款首付七成二套五成,综合系数使用0.65;东莞140㎡以下的普通住宅套均总价测算涵盖一手普通住宅和二手普通住宅,2014年套均总价约58万元)
根据2011-2014年东莞新增公积金购房套数情况来看,在2013年严公积金政策出台之前,东莞新增公积金购房套数约10000套左右,“可贷额度不超过账户余额8倍”限制政策出台之后,2013年的新增使用公积金贷款人数创下6年新低,公积金购房需求受到极大抑制,2014年该数据暂未公布,但是根据东莞中原的测算,该数据将依然呈现走低态势。此次公积金贷款政策的放松将会影响市场对房价的预期,并且直接减轻购房者的还款压力,促使更多人购房,此外贷款门槛的降低,与此前房贷松绑的政策起到“叠加效应”,对整体楼市有加温、助热效果,预计2015年东莞使用公积金贷款人数或将恢复正常水平乃至超越2012年。
整体而言,公积金贷款政策是各地能够使用的力度较大的救市政策,相当于商业贷款的7折,对楼市的刺激效果实实在在,这也是过去的一年里各地在央行还没放松银根的情况下就积极放松了公积金政策的原因,我们可以预见2015年公积金贷款的放松将会出现延续,更多的城市加入公积金政策放宽的行列,东莞不是个,也不会是后一个。
5、新公积金贷款额度计算方法落实,可获上限贷款额人群大幅增加。
此次新政中,2014年8月份征求意见的新公积金贷款额度计算公式得到落实,按照新的计算公式,将可贷额度与个人账户余额挂钩,增加了缴存时间系数、收入调节系数和流动性调节系数,缴存的时间越长,对公积金制度贡献越大,享有的贷款权益越多,低额缴存职工也能贷到较高的额度,按照新计算方法,能够贷到公积金贷款高额度上限的人群规模将更为可观,公积金政策更加趋向科学化、合理化,对于促进东莞楼市成交也是极大的利好。
公积金没有使用过的情况,贷款额度公式Y=B X( T + I ) X L,举例:
1、月缴存额度200元:缴存84个月(7年整),可贷额度为:16800X(14+2)X1=268800元;
2、月缴存额度400元:缴存84个月(7年整),可贷额度为:33600X(12+2)X1=470400元(接近封顶上限);
3、月缴存额度600元:缴存66个月(5年半),可贷额度为:39600X(11+1.4)X1=480000元(达到封顶上限);
4、月缴存额度1200元:缴存44个月,可贷额度为:52800X(9+0.4)X1=480000元(达到封顶上限)
5、月缴存额度4000元:缴存30个月,可贷额度为:120000X(4.5-0.4)X1=480000元(达到封顶上限)。
可以看出,月缴存额度在600元,缴存时间66个月(含),已经基本可以贷到上限额度48万元;月缴存额度1200元,缴存时间44个月(含),也基本可以贷到上限额度48万元;而对于缴存额度在4000元以上的,必须缴存时间在30个月左右的,才能达到贷款额上限。
附新公积金可贷额度计算公式相关系数:
收入调节系数(I)列表:
缴存时间系数(T)列表:
流动性调节系数L:
备注:2014年10月、11月、12月个贷率分别为62.02%、61.42%、61.02%,流动性正常。
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