[摘要] 据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示,本周住宅共成交1405套,环比上周下降4.87%,虽然本周住宅成交套数环比有所下降,但从成交项目看,本周出现住宅成交的项目数环比上周增多15个,且住宅成交套数大于10套的项目数不减,与上周持平达43个,反映市场成交氛围持续升温。
一、楼市观察
一周商品房成交回顾:
楼市成交持续升温,市场热度高于近3年历史同期。
据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示,本周住宅共成交1405套,环比上周下降4.87%,虽然本周住宅成交套数环比有所下降,但从成交项目看,本周出现住宅成交的项目数环比上周增多15个,且住宅成交套数大于10套的项目数不减,与上周持平达43个,反映市场成交氛围持续升温。从同比来看,本周住宅成交套数同比2014年同期上升44.55%,同比2013年同期上升42.93%,同比2012年同期上升57.69%,显示楼市热度明显高于近3年历史同期。
众开发商忙备战五一,纷纷加大营销活动及广告投入力度。
据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示,本周举办营销活动的项目明显增多,尽管活动主题仍然多以小型暖场为主,但开发商们举办活动的积极性对比前几周已明显有所提高,主要由于当前楼市成交升温显著,开发商对市场信心有所增强,希望通过各种暖场活动提升人气促进成交量;同时当前大部分开发商不愿意举办大型活动或邀请明星助阵,也反映出未来楼市下行趋势确立,市场越来越难做促使开发商节省营销成本。
此外,据监测发现,春节过后极少项目投放报刊广告,而本周参与报刊广告投放的项目超20个,楼市迎来报刊投放高峰期。一方面,五一临近,部分开发商为备战五一提前释放“五一”购房信息,如恒大御景”五一提前放“价”仅限20套“、金地城南艺境”5.1-5.3褐石小镇电影节震撼来袭”、丰泰观山碧水“五一东莞首届风车展”等;另一方面,即将开盘的项目也不敢示弱,纷纷敲响开盘前奏,加大推广力度提高认筹量,如金地琥悦、紫荆1号、碧桂园豪庭。
改善需求释放明显,首改抬头之势强。
据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示,本周改善产品成交全线环比大幅上升,改善需求释放尤为明显。自今年3月30日央行降低二套房首付比例至四成后,改善需求明显加速释放,连续三周持续上升且增长势头猛烈。究其原因:一、从2011年实施二套房六成的首付比例后,东莞改善需求一直被压抑。受益于人口红利,过去市场成交一直以刚需为主。2005年楼市开启刚需当道的时代,10年过去那一波刚需客户正是现在换房的阶段,东莞换房时代到来。可见,当下东莞改善需求量比较大。
二、事实上,东莞改善需求加速释放是多重政策利好刺激的结果。因为从3月1日央行再次降息后,改善需求成交已开始逐渐抬头,但增长量不是很大。半年内央行两次降息,等于房贷利率在先前的基础上打九折,购房成本减少了。再叠加3.30房贷新政带来首期付款压力明显减轻的利好刺激,客户入市意愿大增。三、客户怕后市涨价,欲抄底入市。由于先前偏大户型洋房的成交一直不景气,库存逐渐累积造成开发商出货压力较大,从去年开始不少开发商已针对偏大户型降价促销,今年价格均处于较低位时期。加上市场经历多重政策利好刺激后,楼市环境向好促使开发商涨价情绪升高。许多改善客户怕后市涨价,欲抄底入市从而纷纷加快入市步伐。
从增长势头来看,首改和再改产品成交增长势头较为突出,其中首改产品近三周成交环比增速持续增大,从2%到17%再到28%,增长势头稳健,且首改产品增长量大,其需求量明显大于再改。高端产品成交增长较为缓慢,反映超大户型的需求有限,未来出货压力仍然较大。
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