[摘要] 房地产税纳入立法规划对老百姓有啥影响？经过调整的十二届全国人大常委会立法规划本周向社会公布，34项新立法任务亮相，其中包括备受关注的房地产税法。因为房地产市场的波澜不惊，一段时间以来已经淡出公众视野的房地产税再次成为关注焦点。
房地产税纳入立法规划对老百姓有啥影响？房地产税纳入立法规划对老百姓有啥影响？
经过调整的十二届人大常委会立法规划本周向社会公布，34项新立法任务亮相，其中包括备受关注的房地产税法。因为房地产市场的波澜不惊，一段时间以来已经淡出公众视野的房地产税再次成为关注焦点。
不过本报记者采访中发现，此次房地产业界和市民对房地产税纳入立法规划这一消息反应比较平淡。业内人士普遍认为，房地产税纳入立法规划意味着房地产税立法进程提速，但短期内很难实现开征，对楼市及市民置业不会有什么影响。而结合房产税试点和有关房地产税的前期相关制度安排，房地产税将是一个综合性税种，对老百姓关注的房价将产生间接影响，因此市民不要谈房产税“色变”。
房地产税纳入立法规划意味着啥
早在2011年，上海和重庆就率先启动了房产税试点，前者征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房；后者则是个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房。
不过两地试点对楼市调控的作用一直存有争议，后续扩大试点一直也没有展开。而在2013年11月的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提及房地产税，并要求“加快立法并适时推进改革”，这也是中央文件首次提出房地产税立法的问题。
此后十二届人大常委会立法规划于2013年10月公布，包括68项立法任务。此次调整后，在税法方面，房地产税法、环境保护税法、增值税法、资源税法、关税法、船舶吨位税法、耕地占用税法等七大税法被列入。
根据人大常委会工作要求，这些立法预备项目由有关方面抓紧调研和起草工作，视情况在2015年或者以后年度安排人大常委会审议。
此次包括房地产税法再次被列入十二届人大常委会立法规划，意味着本届人大在任期结束前，这些税法将被当作立法重点来对待。
住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，此次房地产税列入立法规划，说明房地产税立法工作正按计划稳步推进，有了重大进展。列入立法规划，就意味着征收房地产税已是“板上钉钉”的事。
顾云昌表示，“人大会成立起草小组开始起草，中间还要经过多轮意见征询，草案通过后还要征求公众意见。立法过程非常严谨，快也要两三年。有专家说2017年出台，这是个比较乐观的估计，也许会更久。并且，立法后也不意味着会马上开征”。
房产税和房地产税有啥区别
直到现在仍有一些业内人士还无法严格区分房产税和房地产税，甚至经常混淆两个概念。事实上，房产税和房地产税是两个不同的概念。那么，房产税和房地产税有什么区别？未来房产税是否扩围？是否用房地产税代替房产税？无论是房产税还是房地产税，如果正式推出扩围对于未来房地产市场来讲有何意义？
同策咨询研究部总监张宏伟表示，房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。从2011年上海、重庆正式试点出台的意义来看，房产税被视为楼市调控手段从行政转向税费的主要标志，也预示着未来楼市长效调控机制可能就此基础上不断完善建立。
但是，房产税的扩围进行并非一帆风顺。据了解，房产税扩围工作的准备早已开始，2013年目标扩围城市对于房产税扩围的培训、技术准备等已基本完成。然而，至今为止尚未有明确的扩围动作，其背后的原因较为复杂。
从房产税推出的背景来看，尽管2011年上海、重庆正式试点前也经历了一年多的舆论探讨铺垫，但对房产税对楼市调控的作用仍有争议。同策咨询研究部总监张宏伟认为，一是因为房产税当时是被动出台，在2009-2010年房价过快上涨的市场背景下，旨在通过房产税的出台遏制房价的过快上涨，房产税试点偏向短期功利，导致房产税试点期间效果不明显，终导致楼市长效调控机制的建立步履维艰；二是业内一部分声音认为房产税的出台并无明确的法理依据，从这个角度来说，房产税试点也很难有继续扩围的依据。
此外，上海和重庆在试点的房产税只是针对房屋而进行的财政税，由于试点期间在增加地方税收方面的作用不大，地方政府对于深化执行房产税上动力也不是很足，从每年上海、重庆调整房产税税率标准的结果来看，其征税效果也是微不足道；同时，由于技术难度、既得利益团体阻力等原因，作为征收房产税技术基础的个人住房信息联网系统推进较为缓慢，还没有形成较为成熟的技术体系，因此，从当前来看，房产税无法在扩围推广。
针对上述房产税遇到的各种问题，其实，本届政府已经在进行各方面的调整。比如推进不动产登记制度、推动房地产税立法、探索用房地产税代替房产税等措施。
那么，什么是房地产税？从概念上来看，房地产税涉及的税种包括了房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税等等。因此，当前提及“房地产税改革”而不是“房产税改革”时，从措辞上也就意味着这是一个综合性改革。
房地产税啥时候能开征？
由于房地产税是一项系统工程，涉及千家万户的存量财富，对如此巨大的一笔财富征税，其课税的对象、范围、税基和税率等要素的科学和公平就尤为重要，因此税制设计起来也较为复杂。
采访中法学界人士表示，按以往惯例，税法一般由国务院提交草案，经人大审议(一般需要三次审议)，获人大半数以上人数表决通过后，由国家主席签署公布。目前房地产税还未进展到步。
而市场界人士的观点也大抵相近。中原地产首席市场分析师张大伟分析称，目前的中国房地产已经进入了一个新常态，房价难以全面上涨，房地产税不可能在经济需要房地产的情况下盲目出台，所以在房地产依然是经济重要支撑的情况下，房地产税不会在两年年内出台。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，建立不动产统一登记制度，加快房地产税立法并适时推进改革，对于当前房地产市场来讲，也就意味着今后有可能直接推进的就是房地产税，而不是此前已经在上海、重庆试点的房产税。今后一揽子关于房地产税方面的税制改革的顶层设计有可能逐步推出，以逐步完善作为楼市长效调控机制三大体系(土地、财税和金融)之一的财税政策与措施。
未来用房地产税代替房产税是大势所趋。张宏伟认为，建立不动产统一登记制度、房地产税立法的完成等为房地产税顺利推进的基础条件，上述两项工作大约会在2018-2020年完成，但鉴于工作难度、利益博弈等前车之鉴，上述两项工作有可能会因为这些原因而延后。
对老百姓有啥影响
此前房产税试点时的经验是，尽管试点范围和试点效果都有限，但一谈到房产税，楼市相关方在心理层面就会出现较大的反应———房产税来了，房价是不是要涨啊？
事实上，征收房产税的初衷恰恰是调控房地产市场的畸形发展。2011年1月28日，上海、重庆两市作为试点城市开始房产税征收。从实施方案看，在上海，家庭人均住房建筑面积少于60平方米的，给予免税；在重庆，纳税人在房产税征收施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米，新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。这些规定，实际上将大部分的老百姓“排除”出了缴税群体。
据了解，针对未来的房地产税改革，对基本生活住房不收税、超过基本标准才收税，也已成为业界共识。
目前为止，官方尚未发布房地产税立法初稿，因此具体征收方式还不能确定。不过房地产税和房产税虽仅有一字之差，但实际内涵却相差甚大。后者仅涉及房地产保有环节的税负征收问题，而前者将涉及涉房地产的税种归并、取消的问题。相比之下，将要立法征收的房地产税的牵涉利益群体更为复杂。
采访中上述法学界人士表示，综合分析房地产税改革的路径，就是在房地产相关税费负担总体不变的前提下，适当提高保有环节税负，降低建设、交易环节税费负担。
知名财政专家贾康认为，房地产税会影响税负结构，引导利益相关者的预期，优化设计后会产生一定的正面效应。一方面可以将以往开征的多种间接税负担并入房地产税税种，减少大多数老百姓的税收负担；另一方面，作为直接税，房地产税的税负不能轻易转嫁给别人。
而对于房价，业内普遍认为，房地产税确实能在一定程度上抑制持有多套房，但却非打压房价的利器。而从上海、重庆的试点情况看，房价上涨的势头也没有得到根本遏制。决定房价根本的因素还是供求关系。因此，对于有自住需求的购房者，不必过多考虑未来房地产税的问题，只要价格合适就可以择机购买。而对于那些有投资投机购房需求的人，则需要认真考虑未来房地产税推出后，对于持有成本和投资的影响。
房地产税"生不逢时"? 2017年恐难如期推出
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