即便横跨春节月，节后深圳楼市也在快速恢复，2月深圳一二手住宅网签总量6161套，同比增长119%，看房量已恢复至去年10月高峰水平，也架不住总有声音质疑量涨价跌。只是数据就摆在眼前，止跌回稳的政策决心不是个别意志所能转移的。社会财富要重回增量通道、居民财富也不能再凭空蒸发。可以看出，根据国家统计局的数据，1月份几乎所有面积段的房子，都呈现价格指数环比上涨的态势，尤其是144㎡以上的房子，环比涨幅更是领衔。数据源 | 国家统计局
去年11月份，深圳取消豪宅税后，市场分化的趋势愈发明显。上述还只是整体市场的平均体现，而在更细分的市场中，豪宅已经脱颖而出。去年9月新政后，深圳豪宅其实已经率先异动，挤压侵蚀低总价房源的成交空间，1000万-1500万总价区间，1500万以上总价的豪宅成交占比均出现上涨。截至3月，深圳1000万-1500万总价区间的房源，成交占比已经较1月增加了1.1个百分点，1500万以上总价的房源，成交占比也从彼时的低于4%，稳固在如今的4%以上。![]()
再看1000-2000万总价区间在深圳各片区的成交占比，南山明显领衔，甚至相较福田高出18.3个百分点，成为全市1000-2000万级豪宅成交榜首片区。
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特别是深圳湾，更是南山1000-2000万总价豪宅的扎堆地。
根据乐有家研究中心数据，今年前两个月，深圳湾主力成交的楼盘，就集中在蔚蓝海岸1-4期、阳光海滨花园、漾日湾畔、滨海之窗、观海台花园、深圳湾公馆这些总价1000-2000万的楼盘中。
深圳湾房价涨至15.7万/㎡，10万/㎡以上豪宅成交火热乐有家研究中心最新统计的130个片区房价地图显示，10万元/㎡以上的片区由8个上升至11个，深圳湾更是涨至15.7万/㎡的全市天花板。![]()
当前，深圳湾核心地段的涨幅已经接近5%，甚至于个别小区窜到了10%以上的涨幅。别小看5%、10%的涨幅，放在千万总价的房子上，动辄是大几十万上百万的价差。简单举几个例子，位处深圳湾核心地段的宝能太古城北区，116㎡3房的二手交易案例已经从新政前的1546万，涨到了新政后的1700万，涨幅达10%。还有深圳湾顶流恒裕滨城二期，根据乐有家门店的成交记录，高得房率神户型83㎡也开始止跌回稳，从去年卖1908万，涨回今年卖1941万，涨幅2%。向来低调的深圳湾公馆，当前开发商的复式保留单位实用面积单价10万/㎡起，总价1000-2000万，横向对比深圳湾及周边片区同面积段、同户型2000万级的平层豪宅，性价比属实突出。事实上，10万元/㎡以上豪宅成交火热，1-2月的市场数据已经证明不少，而大多成交火热的10万/㎡以上单价豪宅，大多在南山其他区域，深圳湾仅深圳湾公馆一席。
豪宅成了领涨这一轮行情的硬通货，其实很好理解，政策宽松释放需求，稀缺地段和产品力支撑价格，而市场预期回暖与投资逻辑变化则加速了这一进程。随着高品质住房需求持续主导市场，具备稀缺性、高品质的豪宅仍是资金追逐的重点。正是感知到深圳湾在豪宅市场的独特禀赋，大资金大开发商去年重仓深圳湾。华润中海深圳湾新项目、中信元湾府、还有招商街道原联合饼干厂更新单元，几大央企的大体量开发，正在快速拱高深圳湾的价格天花板。特别是去年华润中海联手拿下的2024年度全国总价地王，总价185.12亿，楼板价70388元/㎡，溢价率达46.3%，建成后保本售价将达16-18万/㎡，能直接重塑深圳湾的房价体系。近来市面上各种新地王的建筑效果图广为流传，虽没有最终定版，但依照规划指标，新地王的限高也达到250米，要建设超高层豪宅。按照要求，是要建成片区次地标，仅次于深圳湾一号。深圳热衷于帮富人把房建到天际线，特别是南山这片热土，钟爱给城市天际线造风景，环绕整个海湾，从东向西，一直到深圳湾，在这自带贵胄的土地上，已经有大量开发商用时间和行动，证明了这片海岸线的稀缺。建筑天际线与海平线的视野融合，这也是独属于深圳湾高层、超高层豪宅的唯一稀缺属性。这样的城市共识，也早在多年前就贯穿于深圳湾唯一超高层复式豪宅——深圳湾公馆的设计理念。
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在深圳湾这样的地段，设置150米的湾区地标，拼得就是出类拔萃的人居高度，让为数不多的海景景观资源跃然窗前。值得确信的是，华润中海深圳湾新项目捅破地价天花板后，深圳湾的溢价空间已经完全难以捉摸，随着一线城市逐步走向量稳价升态势，这类板块的资产还将有一段较长周期的增长曲线。具备排他稀缺属性的豪宅，更是是风急浪险中，锁住家庭财富的核心资产包。
在这一方面上，深圳湾公馆无论是产品配置，还是极致配套，都跨越时代。当前，深圳湾公馆在售的79-87㎡2-3房复式，户型使用率最高超150%；113㎡3房复式，户型使用率最高超130%；152㎡4房复式，户型使用率最高超130%，而实用面积单价只要10万/㎡起！![]()
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而在极致稀缺的配套上，项目距离深圳湾口岸5分钟即可抵达，还临近最大的国际机场群；此外育才+北师大附属顶级双书包配置、深圳湾万象城+来福士广场+海岸城+K11国际级商圈环绕，以及中国首个体育 mall-春茧、深圳湾文化广场、深圳湾歌剧院、保利剧院、海上世界艺术中心，以上种种地标级配套，也奠定了深圳湾公馆全维度的配套生态体系。![]()
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今年两会上，“好房子”首次写入政府工作报告，报告提出，要“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”。而根据乐有家研究中心的调研报告，在深圳购房者的心中，好房子的首位标准就应该是便利（交通、学校、商业等配套完善），占比20.2%。好房子的第二标准是现房，所见即所得，占比18.0%，深圳湾公馆又赢一局。第三，好房子必须得房率高，占比16.1%。高得房率意味着更大的使用空间和高性价比，而作为复式豪宅，深圳湾公馆的使用率基本都在130%以上，彻底秒了大部分旧规盘。第四，好房子还需要产品选材品质高，占比13.5%，要么开发商愿意花钱，配置高品质精装标准，要么贴合新消费生活，配备未来质感的深度智能家居。在这一点上，深圳湾公馆精装标准达到2万/㎡，还配备了标杆豪宅深圳湾一号、恒裕深圳湾同等级的泰创科技KNX智能家居系统。该系统因集成八大功能模块，能一键控制全屋各区域，还可连接物管服务中心，随时获取管家服务，而广受深圳湾业主圈层的推崇。![]()
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近期，随着深圳湾公馆再度释放保留单位的消息传出，短期内市场对深圳湾的关注再有提升，预计随着片区内几大新豪宅的利好释放，会激发有资产配置需求的高净值买家加快抄底，进一步消化为数不多的高性价比资产。以上内容不构成销售建议，相关观点和信息仅基于当前的市场环境与部分数据，不保证其准确性和完整性，在实际操作中应结合自身情况进行综合分析。●2025年深圳市民置业计划调研：预期增强！50%认为能止跌回稳
●11月深圳新房认购已经接近10000套，预售网签量环比上涨133%
乐有家研究中心2025-03-14 11:30:23来自北京市
