[摘要] “我觉得对今年还是比较乐观的，但是对于开发商来说，（降价走量）不是一个不错的选择，而是一个‘唯一’的选择。”
您刚才讲最主要的原因是净利润下降，但是我们也能看到一些房企的销售业绩还是增长的，所以您刚才讲这个原因导致它增收不增利，是这个意思吗？
张化东：对，今年上半年特别表现出来的比较大的趋势就是我们的房地产企业的销售，销售一个的趋势就是强者恒强。我们统计了1到8月份实时的，预估了一个前50强的数据，前50强基本上占到，我们统计了大概10家，原来这10家企业在年度或者半年度的销售业绩基本上占10%上下，波动不会超过一个点，但是今年上半年的这10家跟踪的典型企业里面，它的集中度占的市场份额已经到了16%，一下就提高了6个点，说明市场往下走，但是强势的企业还是在往上。
这也印证了我们企业有一个观点，就是早期的时候，分析半年数据的时候说呈现一个分化的趋势，强者恒强，弱者在这一轮调整的时候有可能很难？
张化东：对，我们越来越发现，包括从城市数据上来看，集中度越来越高，你可以去看一下每年每个城市会有一个按照企业来排的排行榜，几乎所有大的企业在这些中型以上的城市，基本上都会进入前10，我们所说的前5的这几家企业，在这些中型以上的城市基本上都能进入前10，万科大概能在20几个城市有进入前5，所以说它的市场的占有率还是比较高的，特别是在一、二线城市，“强者恒强”这种趋势是一个历史的趋势，不能阻挡，大部分的房地产企业可能会退出这个行业，以后完全是一个寡头垄断型的产业结构。
您刚才讲的万科，8月25日和淘宝宣布一个消息就是关于电商合作的事情，有人说这个是万科的互联网思维的体现，你怎么看待这种观点？
张化东：我觉得这种互联网思维或者是销售的竞争手段可能特别得反应了现在市场紧张的状态。回顾1到8月份，可以看有像恒大的“垫首付”是个，然后也有绿城的“购房券”，也有像万科与淘宝联合的促销方式，所有的这些促销方式实际上都体现了现在的市场的紧张的程度。大家对于市场的认知或者认可，是在于它能够完全的促进销售，而且以一种更为灵活的方式。它可能不会造成市场更大的波动，所以说这种方式可能只是整个行业在不断的尝试，包括万科的全民经纪人，据我所知，我能知道的企业几乎没有一家不在搞或者已经搞了全民经纪人，对于整个的房地产的流通交易的行业的冲击是非常大的。
上月末，恒大发布业绩的时候，说要多元化发展，其实我们回过头看，包括万科、万达、绿地、碧桂园，其实都有这种多元化的战略，你对这个问题怎么看呢？
张化东：房地产企业，我们此前看到的大部分多元化都是我们所说的纵向多元化，就是说它在产业链上，可以向前延伸，做一些建筑建材，可以向后延伸，做一些销售、代理，或者向前延伸可以做规划设计，它可能是做这些的业务，包括物业，向下延伸。
但是恒大应该是比较大的一家次去尝试“不相关多元化”，就是我们所说的横向的，它实际上是增加了不同的业务，实际上它的多元化应该分两个阶段：个阶段它走的跟地产还是相关一些的，比如说它去搞足球、音乐、排球，它可能是对它自己本身的品牌，再有它对它后续的土地是有帮助的，任何一个开发商如果想见到市长发展先到足球才能见到市长，它一个是在土地，一个是在销售品牌上，它可能是有这种优势，所以它还是有一部分关联的。
到现在它完全是一种非相关的多元化，它去做水，它去做奶粉，去做粮油，现在我也看到市面上也有很多分析，大家都持一个比较负面的意见，但是我觉得这个东西不能下定论的太早，我们也可以从恒大本身的情况去看，它的RVE水平是很高的，它的RVE水平在房地产企业里面能够达到29%，这个水平是非常高的，但是它RVE是从哪来的呢？一个是周转，一个是利润率，它的利润率是非常低的，在房地产企业里面是远远低于其他企业，但是它的周转是特别快的。利润率已经没办法再提升了，因为它本身就是这种利润率水平，而周转，现在因为市场的天花板的作用，特别三四线城市，那给它造成了一定的困扰，如果它的利润率如果保持一定的水平，它的周转又慢下来，那它的结果是什么，RVE向下，但是反观它加入的这些业务，正好跟房地产主业相反，他们的利润率实际上不高，比房地产的利润率是低很多，但是它周转是非常快的，比如说一些做油料的企业，做粮食的加工的，他们企业的周转率能达到7%、8%。
它的利润率水平虽然说低，但它也能维持，它的RVE水平基本上是在15%到20%之间，恒大现在实际上相当于借鉴了它原来做水的渠道，因为它找的这些代理商基本上都是做水的渠道找的，所以它前期的投入并没有我们想象的那么大，所以它相当于用了比较小的杠杆去撬动了其他的产业，我们可以观察到它将来的发展。
我听说恒大粮油，不是通过媒体知道的，我是看过它最后一场比赛，中间一个广告突然出来一个恒大的粮油，因为此前都是恒大冰泉。
包括恒大冰泉，其实也是在去年有一场特别重要的比赛推出的？
张化东：对，次推出来，所以说我觉得恒大是为这个事情进行过考虑，不是拿钱乱砸，它的这种转型是有准备的，继续看它未来的表现，如果从多元化的角度上来看的话，未来什么样，它的成功的标准就是看它这些板块里面能不能有一两个板块做到的前5或者前3，因为只有你做到，在这个行业里面才能吃到的利润和的市场份额。
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