[摘要] 受春节因素影响大，一季度东莞楼市供需大幅下滑。随着市场变化快及多样化，开发商们对市场反应能力有所增强，心态调节也比较快，一季度大部分开发商有一个共同点就是“加快出货回笼资金”。近期利好政策不断频现，接下来二季度供应放量增大，新盘涌现，楼市人气快速回升，将会是开发商出货的黄金窗口。
换房时代到来，改善需求呈抬头之势。
据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，2015年一季度东莞洋房成交中，刚需依然占主导地位，但改善需求逐渐呈现抬头之势。过去经历了四年多的积累，东莞改善购房需求从2014年第二季度开始显露释放势头，主要集中在首改（110-140㎡）和高端（180㎡以上）产品中，而再改（140-180㎡）产品尽管库存供应充足，但成交比重一直较低，可以反映出东莞客户换房客户的两点明显特征：一，作为首改型的客户，更偏好选择110-140㎡的户型，这类客户通常是两房换三房或四房的需求。各项居住功能满足的前提下，这类客户由于手头资金相对充足但不算雄厚，则更倾向控制总价。据监测数据统计，一般购买110-140㎡户型的总价要比140-180㎡的少40-60万，而东莞多数客户愿意选择前者。二，高端客户财富较为雄厚，更喜好选择阔绰型、豪宅型的产品，这类产品也更符合他们的社会地位。
从消化周期来看，近一年首改产品的消化周期维持在8-10个月，由于东莞换房时代的到来，同时搭上央行两次降息、中央二套房贷首付比例低降至四成等政策的利好“顺风车”，预计这类产品的需求量将明显增大，可以认为目前库存供应偏紧。而近一年高端产品的消化周期维持在22-25个月，面临着严重的高库存压力。近两年东莞企业工厂倒闭潮不断，其它不少工厂已往越南、惠州、广州的白云郊外一带等地方迁移，一定程度上造成东莞富人数量减少。虽然当前有利好政策刺激，但目前库存供应中优质大盘比较少，而高端客户更注重地段、档次、品质、园林环境等，选房时更为挑剔，因此预计未来一段时间内180㎡以上的洋房产品消化压力仍然巨大。
公寓消化压力大，重点压力区主要分布在道滘、常平、樟木头。
一季度，常平、大朗、道滘、寮步等多个镇区公寓成交环比均出现明显下降。据东莞中原研究部对市场监测数据统计分析，2014年开始东莞公寓消化周期呈现快速拉长走势，至今东莞公寓产品面临消化压力已长达近一年，随着近半年供应持续放量，其高库存压力逐渐凸显。由于公寓产品具备较强的投资性，对所处镇区、地段等因素较为敏感，因此按镇区来分析。如下图所示，近一年多以来，公寓市场几乎空白的区域主要包括虎门、长安、石龙等。而较为突出的压力区是道滘、常平、樟木头，这些镇区公寓库存量大，消化速度相对较慢。
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