[摘要] 上周（2015年8月24日-8月30日）东莞住宅共成交1949套，合计面积21.4万㎡，环比上涨22%；成交均价为9672元/㎡，环比上涨12%，均价回升的原因是南部湾万科城成交371套遥遥领先全市，均价则“破万”，对整体均价的拉升起到关键的作用。
一周简讯：在央行年内四次降息利好和项目新品或新盘的网签的双重因素的带动之下，上周（2015年8月24日-8月30日）东莞住宅共成交1949套，合计面积21.4万㎡，环比上涨22%；成交均价为9672元/㎡，环比上涨12%，均价回升的原因是南部湾万科城成交371套遥遥领先全市，均价则“破万”，对整体均价的拉升起到关键的作用。区域上，共有31个镇区有成交，成交面积前五名为虎门(4.88万㎡）、塘厦（2.1万㎡）、清溪(1.69万㎡)、大朗(1.36万㎡)、寮步(1.22万㎡)； 个盘签约：住宅成交套数排名前五名分别是南部湾万科城（371套）、金地仟佰汇（148套）、松湖朗悦（118套）、万科松湖传奇（75套）、中熙香缇公馆（70套）。
从近期新拿预售证情况来看，9月的东莞楼市将引来供应的高潮期，嘉盈商务大厦、紫荆1号、益田大运城邦、万科城市广场、新里程二期、信鸿熙岸花园、翔龙御湖居、天骄御峰花园、珠江观澜御景、万科松湖传奇、金地·琥悦和金地城南艺境、蜜糖、锦绣山河等项目将在近期加推新品。
一、导读
1、宏观环境：央行再度启动降息降准“金九银十”无悬念 经济释放5大信号
：2015年8月26日，央行再度启动降息降准，宣布降息0.25个百分点 定向降准0.5个百分点，为年内第四次降息，对经济和股市都是及时雨，有利于增加市场流动性，提高投资者信心，对稳定股市和经济起到重要的作用。而对楼市来说，利好主要表现在4大方面：1、减轻购房成本，促动客户入市，如20年期百万贷款购房者月省140元，房贷的成本达历史上低水平，客户应尽快入市，避免错失购房良机；2、实现“金九银十”无悬念，本轮央行累计已经有五次降息四次降准，将带动楼市再度热起来，从稍冷7、8月份走出来，回归火爆的态势；3、去库存仍是主要目的，交易量的回暖不会引发房价的大幅上涨，房价将相对平稳，但一线城市二线热门城市仍会面临小幅上涨的趋势；4、资金流动性增强，增加二套房贷降首付落地的可行性。
另外，8月28日，李克强召开任总理以来的首次【国务院专题会】，就近期国际经济金融形势新变化对我国经济的影响和对策发表了重要讲话，释放出五个重要信号：1、中国经济运行遇到新压力；2、继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策；3、迸发微观活力支撑宏观经济大局稳定；4、继续推进金融体制改革，维护金融市场稳定运行；5、人民币汇率没有持续贬值的基础。
2、新增供应：蓄客阶段供应放缓 预计9月将迎供应高潮
8月后一周，东莞全市共有5个项目有商品房新增供应，住宅1025套，合计面积约10.29万㎡，环比下降59%；非住宅新增669套，面积约为1.07万㎡，环比下降26%，主要有深业欧景城的车库产品供应。
虽然临近金九楼市，但东莞供应节奏却有所放缓，主要是因为东莞楼市大部分项目依然处在蓄客阶段，预计9月将迎来供应的高潮。今年楼市行情大涨，批量和多频加推成了楼市项目供应的主要策略，上周南部湾万科城连续两天加推97㎡的刚需户型和142㎡的改善户型产品，合计新增362套；东坑的纯新项目龙泉幸福里则有337套67-108㎡的新品亮相；而南城的恒大御景则加推208套82-89㎡的产品。
从预售证来看，预计在“金九”有推货动作的项目有所增加，主要集中在滨海、临深和松山湖片区。其中包括嘉盈商务大厦、紫荆1号、益田大运城邦、万科城市广场、水岸丽城、信鸿熙岸花园、翔龙御湖居、天骄御峰花园、珠江观澜御景、万科松湖传奇、金地·琥悦和金地城南艺境等项目。
3、成交情况：央行降息助力“金九”楼市 月底翘尾楼市成交全面飘红
8月末周东莞楼市如愿的沸腾起来，楼市成交全面飘红，上周全市住宅成交1949套，面积约21.4万㎡，环比上涨20%，同比上涨156%；非住宅成交530套，面积约1.98万㎡，环比上涨24%。上周楼市成交大涨，成交量再次突破20万大关，一方面央行降息助力“金九”楼市，奠定了信贷宽松的楼市环境，将带动购房需求再一次释放，为；另一方面月底翘尾，项目加推动作加大抢跑“金九”楼市，部分蓄客已满提前抢占金九楼市的项目也陆续进行开盘和加推动作，南部湾万科城、金地仟百汇、松湖朗悦等项目皆有加推动作，且上周签约过百套，进入个盘签约排行榜前三。
4、成交均价：万元项目产品成交占1/3 楼市均价重回9字头
上周东莞楼市房价回归9字头，均价9672元/㎡，环比上涨12%，同比上涨9%。近几周东莞楼市均价受个盘影响涨跌幅度较大，上周楼市从8字头回归到9千大关上，一方面是因为热销项目南部湾万科城（11950元/㎡）规模加推，签约面积约4万㎡，且单价10000元/㎡以上的产品成交占比约34%，环比上涨20个百分点，一定程度上拉高了住宅整体均价；另一方面低价项目如松湖朗悦（7275元/㎡）、中熙香缇公馆(7342元/㎡)、光大山湖城（6827元/㎡）成交也相对出众，是全市均价没有立马回升“万位”的重要原因。
5、楼盘营销：达鑫江滨新城“巨型煎蛋”引热议 商道8号创新产品受关注
面对即将到来“金九”，东莞楼市营销一波接一波，用各种营销活动吸引客户眼球，扩大项目的关注率，上周达鑫江滨新城在朋友圈和各大媒体抛出“巨型煎蛋”的话题，顿时刷屏，迅速引起关注，吸引客户一探究竟，提高了客户上门量，对促进成交起到重要的作用。巨型煎蛋实际含义是达鑫·江滨新城27栋开盘即售罄，火热程度与高温天气有得一拼，遂将广场变身“平底锅”，大搞“煎鸡蛋”行为艺术，引来客户的热烈关注。
另外， 8月29日商道8号“金色同城万众创新”的阿里巴巴微商考察团新闻发布会，将于2015年9月7日至9月10日举行阿里巴巴考察团活动，组织东莞政府、企业、商家及项目业主代表，共同赴杭州考察参观阿里巴巴企业总部及电商模式示范项目，将为东莞产品带来新理念。商道8号目前主打的产品是工作室+公寓+服务公社组合模式，为创造者提供平台，与传统产品有明显不一样，给市场带来全新的理念和体验。
6、土地市场：碧桂园、保利临深片区再获商住地 莞城时隔3年出让商务金融地
上周待拍的三宗商住地已经落下帷幕，其中位于望牛墩赤滘村约3.33万㎡的商住地，被东莞顺海实业投资有限公司以底价9900万元拿下，楼面地价为1350元/㎡；樟木头南城新区面积约2.78万㎡的商住地，则被保利（东莞）投资有限公司以地价斩获，保利在樟木头已有保利生态城，此次再次拿地，彰显其对樟木头市场的看好；而清溪青湖工业区面积约1.52万㎡的商住地毫无意外地被碧桂园底价5513万元收入囊中，楼面地价1818元/㎡，地块与上个月拿下的清溪地王地块临近并组成一大完整地块，预期碧桂园将在后期对两宗地块进行联合开发。
地块出让方面，莞城可园东路旁出让一宗商务金融用地，其出让面积约为1.37万㎡，起始价为5800万元，起始楼面地价846元/㎡，这是莞城自2012年以来再次出让地块，莞城作为东莞老城区，人口密集，土地稀少，供应一直处于萎缩状态，此次时隔3年再次出让地块，或可缓解莞城区土地供需紧张的状态。本周待拍两宗地都是位于中堂镇，其中位于中堂鹤田村的商住商服地下空间用地，面积约0.23万㎡，起始价为638万元，目前已被东莞市同悦大酒店有限公司788万，溢价23%拿下；而位于斗朗社区面积约1万多平的商住用地，此地块曾在6月份流拍，现降价再次出售，起始楼面地价也从1420元/㎡降为1103元/㎡，目前已有一家开发商报价。
东莞楼市9月2日成交237套 住宅均价10384元/㎡
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