小房踩盘记｜塘厦购房指南

01

先来说说小房这次走访塘厦十大新盘的路线。

这次踩盘是按照片区来划分的，逐一实地考察。塘厦科苑城片区除外（前湾府/桂湾府)因其暂未开放营销中心。如下图所示（两步路导航）

踩盘路线

现在就以片区的顺序来分别为大家介绍项目。

林村片区

星河·璟悦公馆

7月18日早上10点左右小房来到了站——星河·璟悦公馆。这里体量不大，目前有3栋78-103 ㎡住宅在售，1栋公寓待售，再加4栋商墅。营销中心不在小区内，去看房需经过工地长廊，样板房在5楼。

参观样板房时看到许多人性化的细节，比如这里在厕所、客厅和主卧各装置了一个报警按钮，可以更好的防止意外的发生。

除此之外，每栋楼一层都设计了电动车停放区域；小区大门口设置了残疾人专用车道。

美中不足的是项目前有塘厦大道北，后有现已通车的铁路轨道，噪音很大，且大门入口正对车流密集的塘厦大道，如果家里有小朋友需要特别注意安全。

星河·璟悦公馆沙盘图

春晖国际城

然后就去到隔壁春晖国际城的营销中心，项目在售95-136㎡的3-5房。除了一期小区内设有塘厦第三幼儿园外，小区品质户型无亮点。

看沙盘的时候，了解到春晖国际城的位置比较有意思，它矗立塘厦发源地之上，并远眺国际4A级旅游景区“南天圣地，百粤秘境”观音山森林公园，且小区内设计了多处假山叠水的景观，象征财气福气，对房屋学感兴趣的朋友可以了解看看。

春晖国际城沙盘图

星河时代

将近中午12点，来到了星河时代，这里一期住宅售罄，目前仅有35平商业公寓在售，70年产权，不限购不限贷，且是民水民电。

小房去看了35平公寓样板房，中间做了挑高，4.5米层高让人感觉不会压抑，楼上是榻榻米和房间，楼下客厅厨房卫生间，整体使用率很高，不过没有阳台且不通燃气，晾衣服和做饭很不方便，爱好做饭的房友们慎选！

星河时代沙盘图

Tip1

林村片区项目如何选？

星河时代loft公寓投资可以，对面在建商业地块及太阳城工业园的产业可以作为支撑，人流巨大，距离高铁南站建仅2.7公里，投资可以但不建议自住，高速环绕，一期就有住宅业主因噪音维权。

详情对比图

春晖国际城3.5万/㎡与星河·璟悦公馆3万/㎡隔路相对，位置区别不大，但星河会有动车轨道的噪音影响，价格却相差5千/㎡。

星河·璟悦公馆是精装修期房2023年交楼，春晖国际城是毛坯现楼，银行放款即可交楼，星河103㎡南北通透，春晖100㎡东南向。

建议刚需朋友二选一，择星河弃春晖。

138工业旧改区

卓著天城·辰光

7月21日下午两点多来到卓著天城·辰光。去看 81㎡3房2厅1卫的户型，满足小户型刚需客户；92㎡的户型阳台阔绰，约两米进深；让人惊艳的是104㎡的小高层洋房，一楼加20万送地下室，停车到负一楼可直接入住，有别墅情结的小伙伴可以重点关注一下。

卓著天城·辰光沙盘图

卓越·华堂时光

目前在售的是35-55㎡loft公寓产品。

35㎡公寓样板房楼上做了两个房间，楼下客厅厨房卫生间，整体使用率很高，同样没有阳台，晾衣服很不方便，但与星河时代不同的是通天然气。

金众柏悦公馆

项目虽然未出样板房，但是已有户型图在营销中心，98-142㎡户型，预计今年九月份开盘。说是临湖豪宅，可真正能看湖的户型仅仅最后3栋，并且是侧面看湖，虽然目前备案均价未出，但销售透露价格不低于卓越天城·辰光，预计4万/㎡往上走，具体价格还需要看限价执行力度。

Tip2

138工业旧改片区项目如何选？

卓越·华堂时光loft公寓投资不错，处在旧改的中心位置， 距离1号线环市路站TOD仅1公里，在带厨房通天然气，投资高。但总体上在东莞还是不推荐首套房购买公寓，毕竟目前学位按住宅片区划分，所以小住宅才是王道！

详情对比图

卓著天城·辰光价格在3.5-3.8万/㎡，可根据首付情况，选择交付标准，毛坯交付：首付4-5成。精装交付：首付3成+装修费，81㎡+13.5万，91㎡+17.5万，104㎡+21万。金众带装修出售，98-142㎡目前还没出具体价格，预估在4万/㎡往上走。

建议刚需的小伙伴可考虑卓著天城·辰光，改善型的朋友，资金允许的情况下，可以等金众142㎡的大户型。

平山社区

方直·星澜

方直·星澜目前处于尾盘售楼的阶段，剩下货量约30套，86-128㎡三至四房，均价2.6万/㎡。开放商硬性要求一年东莞社保，如果没有名额就算一次性付款也不卖。随后参观115.5㎡的样板房，双阳台布局，南北通透，美中不足是项目比较单一，周边都是农民房及工厂，不能就近享受政府规划的地铁高铁等福利配套。

Tip3

在平山社区工作且满足社保要求的朋友可以考虑，首付低，性价比高，且环境和户型都还是不错的。

石潭埔产业新城区

碧桂园·云麓半山

项目在售88-129㎡,因为所处石潭埔高新技术区，客户人群主要是高新技术人才。整个小区围合式布局，约124m的超长楼间距，这样的布局私密性很高。

碧桂园·云麓半山沙盘图

Tip4

离石潭埔高新技术区1公里，可享受产业升级带来的福利，不过价格相对较高，带精装3.6-3.8万/㎡，一期碧桂园天麓山由业主放盘2.8万/㎡，仅区域在售楼盘单一，建议选择二手。

02

最后总结此次塘厦踩盘深刻的感受

感受一

面对限购限价政策，春晖国际城竟然有5千/㎡备案价之外的首付费用，方直·星澜却只能按备案价售出，开发商与政府关系的重要性可想而知。

现场销售透露，备案价为3.05万/㎡，售价约3.55万/㎡，赠送二十年车位使用权，多的5千/㎡需要一次性付清，且现在有所谓的交付三万获得购房一口价的大礼包。这样看来赠送的20年车位使用权并不值当，来算算，每月车位费大概350元，20年就是8.4万，可这跟价格多5千/㎡相比确实是天壤之别啊。

感受二

塘厦的房子不是给5万塘厦本地人盖的，而是给深圳的购房者盖的。

所有营销中心的区位图，都不仅仅只是塘厦镇地图的放大版，而是塘厦镇和深圳市的放大版，且深圳人才安居房已选定塘厦，16年流传于中介口中的东莞临深片区划入深圳，未来不一定是真的，塘厦目前还是东莞的塘厦，但深圳代管塘厦已成事实。

小房今天的踩盘日记就先到这啦！下期更精彩，大家猜猜看，下一站在哪呢？

我是小房，一个日常聊楼市 ，偶尔尬段子的东莞楼市名探。