[摘要] 巨变，是2014中国房地产业的主题。市场在变，坐上了盛极而衰的“滑滑梯”，去年的“日光”、“时光”、连夜排队抢房已不复存在，销售缩减，库存增加，楼盘降价，观望加剧。调控在变，呼和浩特、济南相继取消限购，代表着以限购为主的政府主导性调控方式正悄悄淡出楼市，而回归由市场主导的调节方式。
泡沫很难预测，但真实存在
面对泡沫问题，美国约翰·霍普金斯大学凯利商学院不动产讲座教授王诃认为泡沫其实很难预测，但它肯定真实存在。预测的难点在你如何确定一个城市房价在理性情况下本来应该是多少钱。但王诃也表示，泡沫归根结底还是跟大家能花费的收入有关。“例如你每月收入，扣除必须的吃饭、穿衣和游玩，还有多少钱可以从容地转到房地产中间去？如果人均可投入的钱与当前房价差距很大，这就是泡沫，因为长期看它不能支持这个房价。”
高波曾做过一项调查，结果显示，有近7成的城市房价泡沫超过了20%的预警线。他认为，衡量泡沫有三个主要指标：空置率、房价租金比、房价收入比。“目前有两套以上住房家庭的比例是21%，多出的房子他们住了吗？出租了吗？可能会是空置！国际上，空置率超过了12%就意味着泡沫出现了。然后再看房价租金比，目前的房价租金比严重的偏离正常值。再看房价收入比，深圳，接近20倍，北京是10倍以上，南京相对低一点，也在8倍左右。由此看来，泡沫已经比较严重了。”
过量的供应导致泡沫显现
英属哥伦比亚大学尚德商学院不动产研究中心主任TsurSomerville认为，只要有泡沫，不论你挤或不挤，它一定会自然破裂。中国是否有过多泡沫，从高于销售量25%-30%的房产建设量就能看出来。尤其现在各地销量已经下降了，楼市供应显然完全过量。与上世纪90年代的房产泡沫相比，当下的房地产金融风险比以前大很多，因此现在的泡沫更加危险。
Tsur举例说道，当时北上广三个城市也有大量空余房屋卖不出去，但当时价格并没降下来，因为当时房价本身就低、经济年增长率又高达15%、城市人口增长也很快；而且当时房企全部是的银行贷款，因而风险很小。但今天这些条件都不同了，楼市的资金来源很多样，可能来自影子银行甚至私人借贷。这些人与银行不同，他们更关注短期市场行情，也更善于转变策略，金融风险比较大。
出路
转型发展，出路就在眼前
虽然危机四伏，虽然泡沫已现，但对楼市是否就该持悲观论调？与会的经济学家们并不赞同。他们纷纷表示，目前国家对房地产业调控方式已经转型，从过多的行政干预转为更加尊重市场规律，而这是一种根本性的改变，这一转型显然对房地产市场的转型大为有利。
五大危机蕴含五大出路
贾生华指出，浙江有一句话，叫做“干在实处，走在前面”。房地产市场也是这样，涨的时候领先，跌的时候也是跌在前面。杭州楼市虽然面临危机，但是出路也不远，之前所说的5大危机中，也蕴含5个出路。
一是将土地城市化转为人口的城市化，以人为核心的新型城镇化就是这个道理。二是由政府主导调控，转变为市场调节，让市场在资源配置中起决定性作用。三是房地产开发投资的膨胀，转入资产的运营和管理。四是数量的高速扩张转为进入品质的提升阶段。最后，价格膨胀的危机终将走向结构的分化，城市之间、区块之间、项目之间出现分化，而在分化中也会有很多新的机遇出现。
解决土地财政顽疾
南京财经大学校长刘志彪认为，房地产业几乎所有问题根子都与土地财政有关，以前为什么热衷卖地，就是因为地方财力不足。中央和地方分税制的改革将可解决地方财力的问题，就是解决对土地的依赖。“通过财税制度改革，地方收入今后可能更多地来自于消费税、房地产税、环境税，而不是房地产业，政府力挺房地产的可能性就会下降。”
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