[摘要] 2011年，东莞又将如何演绎？打在千万广厦中间的这个问号，已经从2011年1月1日起，慢慢有了答案。
2010年，在“最严厉”、“更严厉”的房地产调控下，无论是住宅，还是商业、工业地产，居然都在重重打压下“见招拆招”——楼市实现全面的量价齐升，市场这只“无形的手”完胜调控“有形的手”。
2011年，东莞又将如何演绎？打在千万广厦中间的这个问号，已经从2011年1月1日起，慢慢有了答案。
《非诚勿扰2》2011楼市版：
你拍，还是不拍，地王就在那里，不远不近；你买，或者不买，豪宅就在那里，不移不动；你问，或者不问，开发商就在那里，不言不语；你怨，还是不怨，政策就在那里，房价还是会涨，不跌不降；让我背着老婆住进婚房，或者让老婆愿意跟我去租房，默然、淡定、寂静、欢喜……
新年踩盘
价格真降、假摔各施其招
2010年，楼市调控频繁，开发商遭连环棒打；但楼价却成了越打越坚强的“小强”，新年楼市在“涨价”与“特惠”迷雾中启程。
丰泰地产寮步项目旗山绿洲，在新年前顺势推出。元旦期间，开发商推出送1万元家电基金活动。原价88万元左右的96平方米三房，减去2.5万元的认筹抵用金，打一个99折，再减900元/平方米的精装费后，总价为759965元，单价仍然高达7847元/平方米。
也有真降的。元旦期间，东城车站附近的城东世家，推出特惠单位。售楼员介绍，1-3日，至少有三个点的让利，原本单价6300元的99平方米三房，折后单价在5900元左右。
一般而言，12月26日前后为银行结账清单时日，不少开发商都抢在12月20日前后开盘入市，这就形成了新年前楼市旺销的局面。一旦新年过后，不少开发商的任务量已经定型，“活动减少，不再出货速度，春节前的这段时间，无论是开发商，还是购房者，都不会有太大的市场动作，平稳为主。”
供应量
2011年或达到767.37万平方米
楼市是最简单的市场，如果只考虑供需关系的话。
来自中原地产统计数据显示，包含不可售面积、开发商自用面积等，2011年全市商品住宅总建筑面积达875.99万平方米。
“实际上，每年统计的供应量都很大，但最后并未推出这么多。”东莞万科新闻发言人高峻的担心并非没有依据，按往年的数据经验，通常不可售面积占总建筑面积的比重为12.4%。据此计算，2011年全市商品住宅潜在供应量为767.37万平方米，即便如此，也创下历年新高。
这些统计是从2009-2010年间，开工未上市、报建规划等数据进行筛选、分析所得。2011年，全市商品住宅潜在供应项目共计169个，其中101个新项目，后续开发的项目68个。
与2010年545.96万平方米供应量相比，2011年商品住宅潜在供应量增加，东莞中原地产研究部经理车德锐预计，2011年下半年将有大量新项目入市，市场新增供应将逐步增加，市场消化压力将逐步加大。
同时，截至2010年底，东莞新建商品住宅可售存量面积为414.18万平方米，可售套数为35894套。
成交
二三线镇街将开始发力
如此大的供应量，就地区分布而言，与往年迥然相异。
在南城、东城、莞城、万江四大城区，今年潜在供应项目数共50个，其中全新项目31个，加推项目19个，合计供应面积294.48万平方米，占总体比例为三成三左右。
而另外的118个潜在项目分布镇街，其中全新项目70个，加推项目48个，合计供应面积581.50万平方米，大概占到六成七。镇街消化压力可见一斑。
从各个区域来看，2011年商品住宅潜在供应量主要集中在南城、东城、凤岗、寮步、虎门、万江、厚街、松山湖、大朗和常平等区域，这些区域的潜在供应均在30万平方米以上。
其中，供需比较高的区域，如望牛墩、南城、虎门、沙田、寮步等地区，供应压力相对较大，小部分区域的供需比较低，供应压力较小，如塘厦、大岭山、洪梅、麻涌和东坑等区域。
另外，二三线镇街占供应总量的一半左右，这也是东莞首次出现的情况。
调控
地产业界分歧严重
高峻介绍，今年东莞万科已经确定有八大项目在售，其中翡丽山、长安万科中心、金域松湖三大全新项目上市，所推产品面积创下新高。对于光大地产而言，也会有景湖菁华花园、莞城地王广场、天骄玉峰、盛世豪庭四大项目入市，景湖九期也在赶年末班车。
这样的赶工开盘热情并未因“更严厉的调控”而有所迟疑。
今天还会出严厉调控措施吗？“大的政策已基本出完，今年可能会出一些补丁性的新政。”车德锐的分析来源于2010年全年的调控节奏，他乐观地预计，2011年楼市在平稳中发展，楼价将会继续在微弱调控中爬升。
后市
六大利好VS三大压制因素
不过，调控政策归政策，东莞地产发展的其他因素也异常明显。车德锐列举说，经济复苏，财富增值转变为购买力；城建投资热潮掀起，三旧改造推进，带动市场投资需求和自住需求释放；2010年需求压抑累积，2011年需求释放；深圳投资客持续进入东莞楼市；积分入户制度施行，入户新莞人转变为购买力；公积金担保制度施行，降低购房门槛，需求大幅释放；“这些都会成为推动楼市向前进的动力。”
尽管如此，东莞楼市仍然面临诸多压制因素。
首先，资金面收紧及加息一定程度上抑制购房需求，但更重要是增强开发商出货意愿，带来房价调整压力；第二，供应大幅放量，项目消化压力明显增强，带来房价调整压力；一线城镇供应持续偏紧，房价居高不下，一手房需求流向二手房市场；另外，大量的农民公寓、人才公寓、廉租房等的开发供应大幅放量，分流了部分商品房需求。
这些利好与压制因素形成的明显对冲力，都会在2011年楼市中逐一呈现。
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