[摘要] 1月后一周，东莞楼市成交较前一周的高潮后有所回落，全市住宅成交1267套，面积约13.79万㎡，环比下滑三成多。上周成交量依然在10万㎡以上运行，主要是因为一方面楼市预期向好持续释放，加快客户入市的脚步；另一方面得益多个纯新项目集中网签的支撑。
一、导读
1、宏观环境:刚性需求是长期的存在 2015年房地产市场仍处于调整期
层面：从李克强总理在达沃斯论坛上的发言可知，中国房地产市场的刚性需求是长期的，主要是因为：1、中国经济总量的增长和人民生活的日益改善，改善型需求将会体量增长；2、新型城镇化的发展及人口生育政策的调整，也将持续不断为房地产市场输送购房需求，足见房地产市场仍具有巨大的发展空间，一定时间内出现调整，属于正常市场行为，不必过于悲观。而2015年房地产市场仍会处于调整期，去库存是主旋律，政策面不会出现特别大的调整，甚至将继续呈现宽松化，刺激楼市成交回暖，带动房企资金状况好转，但“大吃小”或者强强联手将会更加普遍，房地产行业将会迎来大规模的洗牌，众多中小房企“危”大于“机”，面临残酷的出局。
东莞层面：市长袁宝成在作2014年政府工作报告上表示，新常态下的新东莞，多个特征正发生转变，表现为5大方面：1、GDP东莞正逐步从高速增长切换为追求更有质量、效益和后劲的中高速新挡位；2、市场格局发生转变，从高度外向依赖转为内外两个市场两种资源并重；3、以往“村村点火”的放养式、多主体、低层次的传统模式，正逐步被“市镇统筹、三级分利”的新模式所替代；4、镇村集体经济也从以为主、存在债务风险的状况，朝着多元投资、增资减债的方向转变；5、关键字也有所转变，偏重于GDP增速、电子商务、依法行政、地铁时代等内容。
而对于2015年，东莞将以建设“国际制造名城、现代生态都市”为目标，在加快转型升级、强化创新驱动上出实招，GDP增速预计8%左右。
2.新增供应 ：房企推货脚步有所放缓 远大城市广场全新入市
上周全市共10个项目有商品房新增供应，总供应面积约16.18万㎡，其中住宅供应1645套，面积约12.24万㎡，环比下滑49%；非住宅供应212套，面积约1.95万㎡，环比下降71%。
二月里新年将至，房企推货脚步有所放缓，推货从大规模转为小步快跑的模式。上周推货的房企仍是品牌房企为主流，如万科中心推出624套31-65㎡公寓、虎门万达广场90-143㎡洋房新盘入市、恒大御湖推85-133㎡产品、丰泰观山碧水二期rc='//img6n.soufunimg.com/house/2017_06/07/M03/0F/E9/wKgEUFk3yG2IP4XcAAHVG0pVv34AAY3QALlm-kAAdUz552.jpg'>丰泰观山碧水二期待定3.98分东莞市厚街镇湖畔（邻近广深高速厚街出口）0769-81636888凌峰推118套111-119㎡首改产品，碧桂园翡翠山推24套经济型别墅等；而中小型房企也有不俗的表现，远大地产新盘远大城市广场推出275套77-130㎡洋房产品、德基地产紫檀山45682元/平方米[松山湖]紫檀山38套在售二期推216套96-171㎡产品、誉景名居22880元/平方米[常平]誉景名居1套在售推80套155-183㎡豪宅等。
从预售证来看，上周共有6个项目拿到预售证，其中纯新项目碧湖东岸15586元/平方米[常平]碧湖东岸1套在售、汇龙湾已于1月开盘入市。
3、成交情况：得益新盘集中网签的支撑 周成交量保持10万㎡之上
1月后一周，东莞楼市成交较前一周的高潮后有所回落，全市住宅成交1267套，面积约13.79万㎡，环比下滑三成多。上周成交量依然在10万㎡以上运行，主要是因为一方面楼市预期向好持续释放，加快客户入市的脚步；另一方面得益多个纯新项目集中网签的支撑，如个盘排名前十中，远大城市广场、万润广场、方中兰亭轩、宇丰名苑和广源阳光里等纯新项目皆是近期开盘上市。
后市随着春节假期的临近，大部分购房者将忙于回家事宜，将会暂时搁置购房，这导致项目上门量缩减，预计春节前两周的楼市成交或将趋冷，但不排除个别项目会在节前展开后一波的销售冲量。
4、成交均价：低价、高端项目成交相抵 均价维持在9千以上
受个盘价格影响，近期东莞楼市周成交均价波动颇大，上周均价9099元/㎡环比上涨13%。一方面低价项目成交依然给力，普通住宅成交主力部队（个盘套数排名）中均价不超过8000元/㎡的项目就有7个，8000元/㎡以下的成交占比约56%；另一方面别墅以及热门区域的高端洋房产品则鼎力拉升均价上9千大关，虎门万达广场、恒大御景、三正瑞士半山等项目是代表。
5、楼盘营销：紧抓节后后一波营销热点 营销中心呈现幸福年味
迈入二月，年味逐渐浓郁，近年来回乡探亲，外出旅游成为东莞春节的一大趋势，假期期间销售中心冷清或将成必然，因此房企紧抓节前后的营销热点，争相采取各种“新年必备”手段揽客、积极推货。新盘方面，抓紧机会蓄客，如田禾卢浮公馆和皇马郦宫继样板房开放之后，上周又举行了少儿围棋大赛及大师讲座；洪梅中熙香缇公馆揭开神秘面纱，70-130㎡二至四房随着年味Party开始认筹，预计年后将迎来首次的开盘；清溪碧桂园翡翠湾开放临时销售中心等。
6、土地：中惠、三正溢价抢夺凤岗地 广源底价再拿茶山两宗地
上周待拍的6宗商住商服用地中，5宗成功交易，仅1宗位于横沥镇半仙村的地块由于面积过大、其他项目库存带来的去货压力等原因遭流拍。成功交易的地块中，凤岗的两宗地块分别被中惠地产和三正地产以溢价82%和38%拿下，侧面再次验证临深片区的受捧程度；茶山镇横江村两地块约6.14万㎡则被广源地产以底价截获；而樟木头加油站用地以楼面地价82114元/㎡被个人竞得。地块出让方面，上周仅有一宗位于寮步塘边村，面积约2.63万㎡的商住用地将在3月初出让，地块起始楼面地价约2104元/㎡。
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