[摘要] 这些天，满屏尽是关于买房跟卖房的字眼。大家见面交流从上周的“该抛还是继续加仓”，纷纷切换到了“要不要买房”的讨论当中。的确，楼市的每一次起伏跌宕都会刺激不少人的神经，引发无数的讨论话题。有人说，楼市调控政策松紧不定，宽松政策来了，那么买房得抓紧。
【算笔账】
二套房首付比例下限下调至四成，普通住房营业税免征期由五年改为二年。“金融+财税”政策组合拳政策执行后，怎样交易更划算?二套房购买成本能降多少?本报记者通过两个案例，为你算笔账。
1、先还清首套房贷，还是直接买二套房划算?
二套房贷款新政的出台，点燃了马小姐的换大房欲望，同时她也开始为如何买房纠结起来。原来，马小姐住的三房购买于6年前，这套房目前仍欠约15万元的贷款。她现在纠结的是，先把套的房子贷款还了，贷款70%，还是先不还，直接买第二套房贷款40%?到底怎样更划算呢?记者为马小姐算了一笔账。
如果马小姐意向购买一套总价约120万元的4房单位，按照目前的新政，如果马小姐不还清首套房贷款直接购买，需要为第二套房支付4成首付约48万元，贷款72万元。如果将首套房剩下的15万元贷款还清，这样二套房可以按照首套房的贷款政策对待，首付三成约36万元即可，贷款84万元。若按第二种方案，马小姐现在则需备齐约51万元，比前一种方案的资金需求多了3万元。
但值得注意的是，马小姐还清首套房后，二套房贷款可以按照基准利率计算，种方案贷款利率则上浮10%。相比而言，若按照20年的还款时间，且以等额本息方式计算，84万元的贷款仅比72万元的贷款多了约2万元利息。
马小姐到底该还清首套再买房还是直接购买二套呢?其实有同样疑惑的马小姐们可以仔细算算自己首套房未还清利息跟本金，若利息部分不多，马小姐可以直接购买二套房。除此外，购买者还可以综合计算月供金额等问题，综合判断自己更能承担哪种购买方式。
2、首付4成比首付6成支付成本更高?
二套房首付降低后，坊间也出现了这样一种说法：降低首付比例并不意味贷款成本降低，购房者实际支付的费用更多了。
以一套总价120万元的4房单位按揭20年计算，6成首付下，首付和贷款本息金额共为72万+88万即160万元。而在4成首付下，首付和按揭贷款的总金额为48万+132万即180万元。这样对比下，后者还需多支付20万元。
值得注意的是，在6成首付的情况下，购房者需多缴纳首付款24万元。如果把这笔钱拿来投资，只要年化利率不低于3.1%，20年的利息总额将超过20万元。如果按照目前市场上货币基金普遍的4.5%年化率计算，不用14年，利息总额也超过了20万元。
此外，如果能够提前还贷，情况又不一样。总之，首付降低还是很大的利好。特别对于无法拿出6成首付款的购房客户，解决了目前的资金问题。
镜头1 卖家涨3万 买家还少付3万
南城西平板块是主城区中较为热门的置业片区，10余年间，近20个楼盘在这里拔地而起，至今该片区基本已经进入二手房时代。
而对于想在该片区购买二手房的顾客而言，如果对小区新旧程度、地理位置、户型产品有较高要求的买主，中介一般会推荐一些还未过5年的小区。记者了解到，此前这些二手房源的买主都要承担4—10万元不等的营业税费。新政的出台，为不少买主省了几万元的费用。不过，卖主的提价却走在了前面。
新政出台的次日，合富置业一位中介周勤就接到了几个业主的电话，“基本都是说要提价的，景湖时代城小区提价的业主多一点，提价幅度在3到4万元，玫瑰公馆也有业主说要提价，其他小区业主来提价的相对少一点。”
他表示，主要的原因是营业税期限缩短，让很多业主放宽心了，也让很多持观望态度的购买者伺机而动，购房人数会增加。
他说，市场上除了出现一些提价的客户，后续应该也会有一些让利急售的房源。“有些急需用钱的业主可能放盘价比较便宜，但是总的来说业主让价的空间不是很大。”
他介绍，目前来看，大部分业主的加价幅度都不是很大，大概为之前营业税费用的一半左右，购买者还是省了一笔费用。他说，比如现在由于营业税政策免去8万营业税，业主就有可能会加价4万元左右。
镜头2 成熟社区房源价格无变化
3月31日和4月1日上午，记者走访了南城宏远社区、城市风景片区以及鸿福路口附近一些中介公司，上述区域中介人员表示，成熟社区房源多数证过五年，暂未出现业主涨价的现象，业主放盘价无变化。
多名中介人员在接受记者采访时认为，新政后二手房成交量或明显增加，不过政策利好的影响或在半个月后才能明显体现，市场需要一定的时间消化新政策。
工作日的下午，记者抵达满堂红景湖湾畔店时，现场有五个中介人员。其中，有三位中介人员正在CALL客。不过CALL客的内容不是向客户传达楼市的新政策，而是向客户推荐东城万达广场的商铺。
当记者以投资者的身份表示对商铺感兴趣时，其中一位姓板的中介人员马上说可以给记者推荐一些一手商铺。记者了解到，在二手市场交易不活跃的时期，很多中介都热衷于转介绍客户去一手楼盘。“因为一手房相对二手房而言好卖一些，去年有不少同事的工资是靠卖一手楼盘赚的，其中还有不少是一手商铺。”其中一个中介人员如是说。
宏远社区一位从事二手房行业快10年的店面经理蔡先生在记者问及新政后的市场反响时，他淡定地笑了笑，“做这一行，我什么楼市政策都经历过了，遇到新政也平静很多。在新政出台当天已经给员工们做了新政策的解读，让他们向客户传达市场利好的信息。”
不过，“我不建议业主涨价，”蔡先生说，“东莞一手楼市近年都变化不大，虽有新政利好，二手市场也不会大起大落。”
说及利好，他也不掩饰内心的喜悦，“市场向好的话，除了自己的收入会增加之外，员工的流失率会低一些。”据他介绍，宏远片区的二手房源多数是在五年以上的，征收营业税年限改为两年以后，周边的优质二手房源选择会多一些，如江南城、上东国际、金地外滩8号这类比较新的楼盘。
镜头3 新盘客户被周边二手房分流
对一个计划在主城区买房的购房者来说，二手房的“5改2”政策出炉，可谓给他们增加了非常多的新选择，尤其在南城。记者了解到，南城在近5年时间涌出了大量新盘，目前不少二手楼盘还未过5年时间。而新政的出台，将会激活不少房源。
一位之前在幸福公馆看中一套140平方米四房单位的马先生，决定近期多去周边的二手房源看看。马先生说，幸福公馆这个户型是他喜欢的，非常实用，其实去年底就去看过房了，但总价却要160万元左右，所以之前一直在犹豫。马先生还说，其实之前也考虑过幸福公馆附近的二手房，不过当时看的几个房源还没过五年。“现在营业税征收期限变成2年了，就等于幸福公馆周边的几个小区现在交易都免了这笔数万元的费用，虽然不是新小区，但找一套毛坯房自己装修，应该会比买一套幸福公馆4房省不少费用。”马先生介绍，去年他看了香树丽舍跟凯旋国际的二手房，均价大概在“9”字头，包括营业税等费用，成交均价在1万元/平方米。
4月1日，记者前往香树丽舍及凯旋国际两个小区楼下中介公司了解到，新政出台后两天左右时间，新增的房源并不是很多。香树丽舍一家中介公司负责人介绍，这两天大概有5个业主来放盘。安家地产凯旋国际分店中介小曾则说，这个小区大概有一半左右的房源已经过了5年，这两天来放盘的客户没有激增，倒是来咨询想购买二手房的多了一些。“这个小区从两房到五房单位都有，在售的既有毛坯也有精装的，目前带装修并包含家私的130平方米4房，大概售价在140-150万元之间，毛坯房大概在“9”字头，目前营业税的减免，可能会吸引曾因为数万元营业税而却步的购房者回头。“小曾如是介绍。
东莞南城房租持续上涨 写字楼竞争将加剧
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
