[摘要] 宽松的政策环境推动，4月东莞楼市人气快速上升并走旺，市场成交升温显著。4月东莞楼市可以用“火热”来形容，一方面刚需发力明显；另一方面受政策环境支持，改善需求出现大幅释放，呈现强势增长局面。4月东莞楼市开启了今年以来第一波火热行情，紧接下来的五月将更备受关注。
（四）市场成交状况。
2015年4月东莞市商品房成交总体情况：(含厂房数据)
宽松的政策环境推动，楼市成交火热。
据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，4月住宅成交76.41万㎡，环比大幅上升43.93%，并创下历史同期高位，4月东莞住宅楼市成交火热。究其原因：一、宽松的政策环境推动作用大。进入4月政策环境已经非常宽松，包括有利率水平已调整到谷底、二套房贷首付比例降至四成等等利好促市。二、市场环境向好，客户入市信心大振从而加速入市步伐。三、市场预期越涨越高，声张涨价的开发商逐渐增多，部分客户开始恐慌入市，抄底市场。四、开发商们加速出货的意图十分明显，4月新增供应高度活跃带动交易量快速上升。
4月东莞住宅楼市火热的背后，别墅、豪宅洋房成交升温明显。别墅方面，4月有45个项目出现别墅成交，共计236套，环比大幅上升47.50%，其中成交表现突出的代表项目有金地城南艺境30套、锦绣山河25套、万科朗润园20套。豪宅洋房方面，帝景中央、锦绣山河、龙光君御旗峰、恒大华府和万科翡丽山成交也明显升温。究其原因：一、开发商“量价交换”现象显现。成交较为突出的项目中，大部分项目价格对比先前均有所下降，降价促销现象比较明显。二、3.30房贷新政利好刺激。首付比例降至四成大幅降低客户首付压力，加上降价优惠令总价再降一个级别，多层利好叠加效应促进客户加速入市。
公寓方面，4月公寓成交480套，环比3月增加50套，但由于4月盛都花园成交133套（均价2000元/㎡），不属于正常市场行为，为了更准确地分析市场走势，我们剔除该项目后统计4月公寓市场仅成交347套，环比3月大幅下降19.30%，公寓成交放缓十分明显。从个盘看，公寓成交套数大于10套的项目仅有9个，大部分项目消化水平较低。据统计，截止2015年4月底公寓库存套数大于200的项目达18个，库存严重高位反映后市出货压力巨大。
改善需求释放明显，首改抬头之势强。
据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，4月东莞洋房成交6346套，环比3月大幅上升46.42%，其中70-110㎡（首置）产品成交4368套，环比增长40.59%，110-140㎡（首改）产品成交1079套，环比增长69.92%，140-180㎡（再改）产品成交398套，环比增长73.80%。从增长幅度来看，4月改善型产品增长幅度远超刚需产品，反映改善需求释放明显。自今年3月30日央行降低二套房首付比例至四成后，改善需求明显加速释放，连续三周持续上升且增长势头猛烈。究其原因：一、从2011年实施二套房六成的首付比例后，东莞改善需求一直被压抑。受益于人口红利，过去市场成交一直以刚需为主。2005年楼市开启刚需当道的时代，10年过去那一波刚需客户正是现在换房的阶段，东莞换房时代到来。可见，当下东莞改善需求量比较大。二、事实上，东莞改善需求加速释放是多重政策利好刺激的结果。因为从3月1日央行再次降息后，改善需求成交已开始逐渐抬头，但增长量不是很大。半年内央行两次降息，等于房贷利率在先前的基础上打九折，购房成本减少了。再叠加3.30房贷新政带来首期付款压力明显减轻的利好刺激，客户入市意愿大增。三、客户怕后市涨价，欲抄底入市。由于先前偏大户型洋房的成交一直不景气，库存逐渐累积造成开发商出货压力较大，从去年开始不少开发商已针对偏大户型降价促销，今年价格均处于较低位时期。加上市场经历多重政策利好刺激后，楼市环境向好促使开发商涨价情绪升高。许多改善客户怕后市涨价，抄底情绪升高从而纷纷加快入市步伐。
从近四年各类洋房成交走势看，过去几年首改和再改产品每月走势相对平稳，其中首改产品月均销售量为585套，再改为339套。拿两者4月的交易量来对比以往的月均消化水平，不难发现，4月首改产品成交增长势头强烈、后劲更足。
从2013-2015年4月东莞住宅各置业类型供应比例中看，4月改善产品供应比重下滑明显，供应量环比3月有所减少，而由于4月改善产品成交量大幅增加，供需反差大表明改善产品供应不足，而需求强烈。
一线城市房价迅速飙升，深圳客向莞外溢增强。
据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，4月临深片区住宅成交24.65万㎡，环比大幅上升103.69%，成交量创下历史第三高位值。近几年临深片区一直成为东莞住宅市场的主力军，但通常在每年的年末才迎来交易高峰，而今年首次在传统淡季4月就已迎来交易高峰，反映4月深圳客向东莞外溢势头十分强烈。4月除了临深片区外，松山湖和虎门的成交也明显升温，这些区域都吸纳了较多深圳客。究其原因是：一、宽松的政策和资金环境启示当前正值购房好时机，客户加快入市置业。二、近期广深一线城市房价迅速飙升，尤其是南沙自贸区挂牌后，深圳前海蛇口、宝安中心城区的部分楼盘房价已涨幅过万，高房价压倒大批刚需客，而因东莞具有价格洼地、宜居和近水楼台的优势，促使深圳客向莞外溢增强。
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